房地產(chǎn)調控試點(diǎn)擴圍 年底樓市何去何從？
今年一季度，國內一些城市陸續宣布將推進(jìn)房地產(chǎn)調控一城一策試點(diǎn)，以防范高地價(jià)、高房?jì)r(jià)、高杠桿風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現，年初公開(kāi)宣布要實(shí)施一城一策試點(diǎn)的城市大約有十個(gè)，有福州、廈門(mén)、長(cháng)沙 、杭州、濟南、寧波、武漢等。而最新信息顯示，未來(lái)將會(huì )有更多的城市推行這一政策，房地產(chǎn)調控的“一城一策”有望大范圍推廣。
那究竟何為“一城一策”？這種房地產(chǎn)調控思路與以前有何不同？在樓市總體銷(xiāo)售較為平穩的當下，此舉對各地樓市又將影響幾何？
地方試點(diǎn)紛紛擴大
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實(shí)“因城施策、分類(lèi)指導”的重要策略，也是其“升級版”。
他表示，城市在經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規模和流動(dòng)狀況、區域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在差異，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征會(huì )有很大不同。而我國幅員遼闊，東中西、沿海內地、一二三四線(xiàn)城市等的發(fā)展差異很大，這就決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市差異更大。很顯然，用同樣的標準去衡量每一個(gè)城市是不科學(xué)的。
各地樓市的差異從數據上也可以直接體現出來(lái)。第一財經(jīng)從各地統計部門(mén)了解到，今年前三季度，全國多數地區樓市銷(xiāo)售較為平穩，但也有一些地方波動(dòng)較大，冷熱兩極化。
如海南省前三季度房屋銷(xiāo)售面積584.95萬(wàn)平方米，同比下降48.6%；房屋銷(xiāo)售額928.92億元，同比下降44.6%。而同期北京商品房銷(xiāo)售面積為584.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.7%，其中住宅銷(xiāo)售面積為495.1萬(wàn)平方米，增長(cháng)62.2%。
這種房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來(lái)應對。
劉洪玉表示，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類(lèi)指導”下，結合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制工作方案，是地方自己的解決方案，每個(gè)城市都是獨一無(wú)二的。
“將來(lái)方案形成并公布后，就成了地方政府對中央和當地百姓的公開(kāi)承諾，也為地方政府實(shí)現從被動(dòng)調控到主動(dòng)調控的轉變奠定了基礎?！眲⒑橛裾f(shuō)。
“一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點(diǎn)有擴圍的態(tài)勢，且各地在房地產(chǎn)調控上動(dòng)作不斷。據機構統計，今年前9月，全國房地產(chǎn)調控次數合計多達400余次，刷新歷史紀錄。
比如，山東省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)王玉志近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，山東將堅決守住房地產(chǎn)市場(chǎng)調控底線(xiàn)。加快建設房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系，進(jìn)一步整頓規范市場(chǎng)秩序。指導濟南、青島穩妥實(shí)施“一城一策”方案，適時(shí)組織其他城市研究制定“一城一策”。
早在今年3月3日，山東省人民政府就發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)“六穩”工作落地見(jiàn)效的若干意見(jiàn)》，關(guān)于房地產(chǎn)方面，文件提到，落實(shí)房地產(chǎn)調控城市主體責任制，濟南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實(shí)施方案。
浙江省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)項永丹近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也透露，今年要全面完成浙江全省11個(gè)設區市“一城一策”制定工作。目前，浙江省已建立了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)監測制度，全省有86家規模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(總部)納入監測范圍，并與阿里團隊共同研發(fā)了房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)信息系統，強化市場(chǎng)分析和監測。
今年1月，項永丹也曾表示，按照“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”要求，浙江省將切實(shí)落實(shí)城市政府主體責任，科學(xué)制定并嚴格執行長(cháng)效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制定工作。
數據顯示，2018年全年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩，浙江全省共銷(xiāo)售新建商品房9755萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)投資9945億元，連續第三年創(chuàng )新高。
山東和浙江兩地住建部門(mén)的最新表態(tài)，都顯示當地“一城一策”試點(diǎn)將在年初的基礎上進(jìn)一步擴圍。
此外，安徽省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)趙馨群也表示，全省堅持“一城一策”、因城施策，緊緊圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標，夯實(shí)城市主體責任，建立健全科學(xué)的監測體系，著(zhù)力調整商品房供應結構，支持剛需自住型和改善型住房需求。
而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施，意味著(zhù)變相松綁限購嗎？他們意在“搶人”還是“賣(mài)房”？
對此，諸葛找房發(fā)布報告認為，當前樓市調控的大方面沒(méi)有改變，針對過(guò)熱或房?jì)r(jià)漲幅明顯的城市，仍會(huì )有相應的加碼措施出臺，全面松動(dòng)很難出現，即便是南京、天津、三亞等城市出臺定向放開(kāi)人才限制的措施，也不難看出，要么局限于偏遠地區，要么只針對特定人群，符合“一城一策”的微調，無(wú)法對房?jì)r(jià)上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產(chǎn)生的庫存，有利于樓市的健康穩定。
中央有考核手段
在地方推進(jìn)房地產(chǎn)調控“一城一策”的同時(shí)，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測預警體系，對各城市住房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監測和定期評價(jià)，建立調控工作評價(jià)、考核和問(wèn)責機制。
房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)，就是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)監測預警體系的重要組成部分。
房屋網(wǎng)簽備案具有多重目的，一是可以防范一房多賣(mài)，二是可讓相關(guān)部門(mén)掌握房屋成交信息，為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢提供數據依據。
劉洪玉認為，因為長(cháng)期以來(lái)我國沒(méi)有開(kāi)展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息，雖然部分城市通過(guò)水電等使用信息、房屋產(chǎn)權登記信息或抽樣調查等進(jìn)行過(guò)估算，但誤差普遍較大，不能滿(mǎn)足精確制定住房發(fā)展規劃的需要。
在近幾年中央推進(jìn)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的背景下，房屋網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng)，可為“一城一策”長(cháng)效管理機制提供有力支撐，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)日常監測、月度分析、季度評價(jià)、年度考核新的調控機制奠定基礎。
3月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研。韓正指出，要建立科學(xué)的監控體系，確保數據及時(shí)、準確、全覆蓋，加快建設以大數據為基礎的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)監測系統，為分析研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和開(kāi)展有效調控提供技術(shù)支撐。
第一財經(jīng)記者此前獲悉，推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)是住建部今年推進(jìn)樓市調控的一項重點(diǎn)工作，全國有150個(gè)重點(diǎn)城市被納入這項工作范圍之內。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點(diǎn)城市房屋網(wǎng)簽備案系統已經(jīng)實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)。這項工作旨在摸清全國150個(gè)重點(diǎn)城市房屋基本情況，有望為落實(shí)“一城一策”、制定實(shí)施房產(chǎn)精準調控舉措提供第一手基礎材料。
信息的聯(lián)網(wǎng)可以為中央層面的監測提供直接數據，進(jìn)而為考核地方甚至問(wèn)責提供決策依據。
相關(guān)案例已經(jīng)有所體現。今年4月份，住建部按照穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案確定的月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，對2019年第一季度房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。
一個(gè)月后，住建部又在5月份對新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。
第一太平戴維斯華北區市場(chǎng)研究部負責人李想表示，雖然房地產(chǎn)調控現在實(shí)行“一城一策”，允許地方根據實(shí)際情況微調政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符，被叫停的可能性依然很大。
劉洪玉也表示，將來(lái)各個(gè)試點(diǎn)城市的“一城一策”，肯定需要對目前實(shí)施中的政策進(jìn)行調整優(yōu)化，要打破“一城一策”就是放松調控的思維定式，在保持政策連續性穩定性的基礎上，給政策調整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時(shí)宣傳解讀，避免對政策的過(guò)分解讀甚至誤讀。
