蠢蠢欲動(dòng)的大北京樓市
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眾里尋“它”千百度
前幾天，參加朋友的書(shū)友會(huì )，認識了小李。
小李985名校畢業(yè)，在北京已有8個(gè)年頭。工作不錯，在海淀中關(guān)村某大廠(chǎng)任職產(chǎn)品經(jīng)理，感情也順利，剛交了女朋友。從外面看是一個(gè)陽(yáng)光得體，健談開(kāi)朗的大男孩。
然而當聊起房子時(shí)，他卻陷入了沉思，眼睛里滿(mǎn)是焦慮和糾結。
因為父母常年在老家鄉下生活，身體不太好，自己又是獨生子，這么多年來(lái)根本照顧不到，而自己又馬上跨入32歲門(mén)檻，接下來(lái)要面臨結婚和養娃的問(wèn)題。
所以在他的面前有兩條路，一是回老家，但面臨著(zhù)收入大打折扣，甚至找不到工作的風(fēng)險；二是繼續扎根在北京，但目前沒(méi)有房子，如果把父母接過(guò)來(lái)，再加上未來(lái)的妻子和孩子，生活可想而知。
當然焦慮的源頭還是這幾年沒(méi)存下錢(qián)，面對北京動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，深感無(wú)力。用他的話(huà)來(lái)講：“貧窮限制了自由，更限制了想象和未來(lái)?！?
其實(shí)像小李這樣的年輕人，在北京占據了絕對主流。畢業(yè)后在老家找不到對口工作，只能選擇奔赴一線(xiàn)城市闖出一片天地。然而幾年下來(lái)，發(fā)現自己賺的錢(qián)根本跑不過(guò)房?jì)r(jià)的漲幅。若是家里沒(méi)有援助，想在北京安家便成了空夢(mèng)。
所以，大部分北漂都面臨著(zhù)“想回回不去，想留留不下來(lái)”的窘境。而這個(gè)時(shí)間門(mén)檻，正好在30歲左右。
當然，在我身邊這樣的年輕人，大多數還是留在了北京。因為老家的工作、生活條件暫且不說(shuō)，在北京呆的時(shí)間長(cháng)了，“精神世界”也很難融得進(jìn)去了。更重要的是，他們有了更好的選擇，“大北京區域”。
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暮然回首的不二選擇
何為“大北京區域”？
如果你在周五晚高峰，一定會(huì )在北京西站、國貿公交站等交通樞紐處，看到這樣一批人。他們拿著(zhù)大包小包，排著(zhù)長(cháng)長(cháng)的隊，臉上滿(mǎn)是解脫和欣慰。
因為另一端，正是他們大北京區域的“家”。
而大北京區域，按照目前北京軌道交通便捷度，以時(shí)間計量，正是“一小時(shí)內車(chē)程”所涵蓋的區域，這比動(dòng)輒1小時(shí)左右通勤的北京城內還要方便的多?；蚴茄嘟?、大廠(chǎng)或香河的北三縣，或是南邊新機場(chǎng)旁的固安縣，或是廊坊市城區，天津武清等。
選擇在大北京區域買(mǎi)房，這也是在北京，近年來(lái)逐漸被人熟知的“7+3”生活方式，即父母住在大北京區域的房子里，自己帶著(zhù)愛(ài)人和孩子從周五晚上開(kāi)始，周末3天從市中心回家與父母團聚。
這些年，“7+3”的生活方式逐漸受北京年輕人青睞，因為這些地方不僅交通便捷，生活配套齊全，而且還抹去了都市的嘈雜和擁擠，儼然形成了一座座名副其實(shí)的衛星城。
這對于動(dòng)不動(dòng)被施以“996”，常年處于快節奏、壓力大的北漂來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)合適的選擇。試想能在繁忙工作之余，褪去城市煩擾，偶爾與家人為伴在城邊景區度個(gè)假，也算是尋得一方安心。
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“大北京區域”命名進(jìn)化史
其實(shí)在2010年之前，根本沒(méi)有“大北京區域”樓市這個(gè)概念。
拿挨著(zhù)北京的廊坊來(lái)說(shuō)，其房?jì)r(jià)一直沒(méi)有超過(guò)10000元/平米，大部分時(shí)間徘徊在4000元/平米左右，在2008年金融危機前短暫沖高，但又急速回落。但也和北京房?jì)r(jià)有差著(zhù)幾道大街。
轉折點(diǎn)是在2010年的4月。那時(shí)正值樓市大熱，為了響應國家調控，「新國十條」出臺，北京緊跟著(zhù)發(fā)布了「京十二條」，規定連續5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅的非本市戶(hù)籍家庭限購1套住房，三套房和不合規的外地人購房貸款被叫停。
北京限購令一發(fā)布，就被很多人稱(chēng)作是「史上最嚴」，投資客被擋在門(mén)外。
被擋在門(mén)外的還有想在北京買(mǎi)房，但納稅不夠五年的上班族。限購，加上巨大的房?jì)r(jià)落差之下，很多人涌進(jìn)廊坊的燕郊、香河、固安。其中燕郊是最受追捧的，因為大多數燕郊樓盤(pán)上都會(huì )寫(xiě)著(zhù)「距離國貿半小時(shí)」、「距北京天安門(mén)25公里」。
這一年燕郊的房?jì)r(jià)直線(xiàn)上漲，突破萬(wàn)元大關(guān)。同時(shí)廊坊多地開(kāi)啟大基建模式，樓盤(pán)如雨后春筍拔地而起。但同時(shí)也吸引了大量炒房客，紛紛涌進(jìn)了大北京樓市，囤上幾套房子，待價(jià)而沽。在某種意義上，這也破壞了北京為數不多的剛需土壤。
此后，北京的每一波動(dòng)作，都能引起大北京區域的地震。
2010年北京限購，大北京房?jì)r(jià)翻倍。2012年，通州提出北京副中心的定位，大北京房?jì)r(jià)再次上漲。2015年，北京最近一次瘋漲來(lái)臨之前，大北京迎來(lái)史無(wú)前例的大牛市，其中燕郊全年賣(mài)出了21700套新房。
直到2017年3月，在北京獻出史上最強調控后，大北京樓市特跟著(zhù)被徹底冰封。
不過(guò)我們可以從這幾波潮水中總結出一些道理。大北京區域樓市每次能跟著(zhù)周期迎來(lái)潮水，這遠不是炒作的影響，而是底層有實(shí)實(shí)在在的剛性需求進(jìn)入，市場(chǎng)基礎也在不斷夯實(shí)。
現在，大北京區域與北京相比，30-60分鐘的車(chē)程，一腳油門(mén)幾百萬(wàn)的價(jià)差，“洼地效應”依然明顯，更重要的是，隨著(zhù)軌道交通和環(huán)境配套設施的升級，越來(lái)越多的年輕人都選擇在大北京區域定居。尤其是隔壁的廊坊，在某種意義上，通勤便捷度和居住滿(mǎn)足感還要強于北京城內。
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最優(yōu)區域的未來(lái)發(fā)展藍圖
2017年后的大北京區域十分慘烈。多地3年當地社保的門(mén)檻，幾乎卡死了所有北京的剛需和炒房客群體。沒(méi)有了成交，經(jīng)紀門(mén)店紛紛倒閉，房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅回落。
但房?jì)r(jià)滑落的時(shí)間并不長(cháng)。大概從2018年開(kāi)始，雖然市場(chǎng)成交不斷觸底，但房?jì)r(jià)開(kāi)始趨于穩定。按照樓市的說(shuō)法，大北京區域已經(jīng)完成了為期一年的橫盤(pán)筑底，當初炒作形成的泡沫也被盡數擠了干凈。
2019年1月15日，北京市委市政府正式啟動(dòng)搬遷工作。大北京區域樓市在政策的壓制下，長(cháng)期積壓的購房需求開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，多個(gè)新盤(pán)成交上漲，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現觸底反彈跡象。
2019年9月25日，“中國第一機場(chǎng)“，北京新機場(chǎng)正式投入運營(yíng)，大興豐臺片區、亦莊開(kāi)發(fā)區、廊坊北部新區，形成一核三片“副中心級區域”格局。依托北京新機場(chǎng)，臨空經(jīng)濟區面世，周邊樓市成交顯著(zhù)。
要知道，這些市場(chǎng)反彈跡象都是在政策強控下完成的，背后是源源不斷剛需起到的作用。這說(shuō)明環(huán)京市場(chǎng)已在逐漸剝離投資屬性，向居住價(jià)值回歸。
在這其中，旁邊的廊坊受益頗多。廊坊作為緊挨北京的環(huán)衛星城，是承擔北京產(chǎn)業(yè)和人才的主力陣地，也是京津冀一體化建設的人口住房保障。這幾年的發(fā)展看在眼里。
首先，從廊坊出發(fā)，通過(guò)京滬、京臺、首都環(huán)線(xiàn)、機場(chǎng)北線(xiàn)四條高速，半小時(shí)就可到達北京；京滬高鐵20分鐘達到北京南站，S6軌道更是打通了廊坊、亦莊、通州、北京東站等核心節點(diǎn)。真正實(shí)現了通勤方面的“京廊一體化”。
廊坊為了更好的服務(wù)北京外溢的產(chǎn)業(yè)和人才，規劃了諸多高配工程。30萬(wàn)平米的商業(yè)、高端購物中心、免稅專(zhuān)區、5星級酒店、四大公園、中超主賽場(chǎng)、城市圖書(shū)館、約16萬(wàn)平米的大劇院、4所中小學(xué)等等，生活和產(chǎn)業(yè)配套已非常成熟。
憑借成熟的城市配套，廊坊也成為了以北京新機場(chǎng)為核心的，臨空經(jīng)濟區30萬(wàn)就業(yè)人員的主要居住地。數據顯示，2019年以來(lái)廊坊市樓市關(guān)注度直線(xiàn)上升，這讓本就開(kāi)發(fā)不多的新房產(chǎn)品開(kāi)始變得更加稀缺。
譬如廊坊城區內即將開(kāi)盤(pán)的新空港孔雀城，近期特別火熱。除了區位價(jià)值以外，新空港孔雀城幾乎把配套和產(chǎn)品做到了極致，其產(chǎn)品采用了新中式建筑風(fēng)格，打造的是宮殿式居住理念。70%酒店玻璃幕墻，“星云”主題園林設計，園區內慢跑道，全齡健康社區。這在環(huán)京區域內并不多見(jiàn)。
而85-116㎡的剛需戶(hù)型設計，則給予了北京年輕人足夠的選擇空間。試想，平日在北京工作，周末一小時(shí)路程回到家中小城，周邊吃喝玩樂(lè )配套齊全，風(fēng)景優(yōu)質(zhì)心情舒暢，這也許是當下北京年輕人美好生活的真正開(kāi)端。
最重要的是，這樣生活是可以支付得起的。
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下一波潮水
有人問(wèn)，按照時(shí)間軸，“大北京區域”樓市為何被冰封這么久，幾近三年，這對于經(jīng)濟體量并不大的環(huán)京區域來(lái)說(shuō)無(wú)疑是噩夢(mèng)。
其實(shí)想想，這都是有寓意的。這幾年京津冀正在加速建設像廊坊這樣的安居樂(lè )土，配套成熟才能承接起大都市外溢的住房需求。這段時(shí)間徹底把炒房群體拉進(jìn)黑名單，也是在為“京津冀協(xié)同發(fā)展”爭取時(shí)間。
但可以預見(jiàn)的是，為了發(fā)展地方市場(chǎng)經(jīng)濟，未來(lái)的某一天一定會(huì )放開(kāi)大北京區域的購房政策，滿(mǎn)足北京年輕人的住房需求，屆時(shí)無(wú)數剛需涌入，無(wú)疑又是一波沖垮心里防線(xiàn)的潮水。
所以當有人問(wèn)我，如今的大北京區域樓市如此慘淡，還值不值得入場(chǎng)時(shí)。我會(huì )送給他巴菲特的一句話(huà)，
“當人人都賺錢(qián)的時(shí)候，你應該清醒?！?
反過(guò)來(lái)講，當人人都認為是賠錢(qián)的時(shí)候，反而正蘊藏著(zhù)底部機會(huì )，這就是投資市場(chǎng)所謂的“抄底”。當然對于剛需年輕人來(lái)說(shuō)，并不建議有投機心態(tài)，而是希望大家真正可以把握住這次機會(huì )，在最合適的時(shí)機進(jìn)場(chǎng)，把購房成本降到最低。
真正實(shí)現美好生活。
