空置率上升，租金下跌！一線(xiàn)城市面臨寫(xiě)字樓寒潮
時(shí)間：2019/12/20
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房地產(chǎn)市場(chǎng)最冷的不是住宅，而是寫(xiě)字樓。
今年以來(lái)，一線(xiàn)城市除了廣州，北京、上海、深圳的寫(xiě)字樓空置率均持續攀升。
房地產(chǎn) (4)
經(jīng)濟結構的調整和產(chǎn)業(yè)的變遷，是寫(xiě)字樓空置的根本原因，而持續增加的供應量，也提升了空置率，局部區域供不應求。
多位第三方機構人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫(xiě)字樓在很長(cháng)一段時(shí)間內處于待調整的過(guò)剩狀態(tài)。
將眼光放得更長(cháng)遠些，隨著(zhù)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的調整升級，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的春天也許要幾年后才能到來(lái)。
空置率上升租金承壓
戴德梁行數據顯示，過(guò)去一年，全國一線(xiàn)城市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率攀升，達到近10年最高點(diǎn)，目前平均在10%左右；二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。
租金方面，據中國指數研究院報告，2019年四季度一線(xiàn)城市商圈寫(xiě)字樓的租金中，25%環(huán)比上漲，75%環(huán)比下跌；二線(xiàn)城市商圈寫(xiě)字樓的租金中，50%環(huán)比上漲，40.9%環(huán)比下跌，9.1%與上期持平。
截至三季度末，北上廣深寫(xiě)字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線(xiàn)城市租金整體承壓。
值得一提的是，一線(xiàn)城市里，寫(xiě)字樓空置率內部分化嚴重，最低的是廣州，最高的是深圳。
據58安居客《2019全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀(guān)報告》數據，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫(xiě)字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫(xiě)字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。
甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，根據萊坊2019年第三季度報告數據，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)第三季度無(wú)新項目交付，目前存量為570萬(wàn)平方米，整體空置率為8%，環(huán)比下降1%，主要租賃需求來(lái)自TMT行業(yè)，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。
反觀(guān)深圳，雖有先行示范區概念優(yōu)勢，主要租賃需求也是TMT行業(yè)，市場(chǎng)空置率卻不容樂(lè )觀(guān)，第三季度甲級寫(xiě)字樓整體空置率高達21.3%，各細分市場(chǎng)空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強北34.6%，車(chē)公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區15.1%。
未來(lái)三年寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率也不容樂(lè )觀(guān)，因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)三年新增供應約為253萬(wàn)平方米，以琶洲和金融城熱點(diǎn)區域為主，隨著(zhù)琶洲互聯(lián)網(wǎng)總部等項目竣工入市，空置率將會(huì )逐步提升，在2020年達到峰值后會(huì )逐漸回落。
在深圳，短期內市場(chǎng)租賃需求持續萎縮，寫(xiě)字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)就有四個(gè)新項目竣工交付，主要位于福田和前海區域，存量上升至725萬(wàn)平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬(wàn)平方米的新項目竣工入市。
這是一場(chǎng)長(cháng)期戰役
在全國寫(xiě)字樓空置率不容樂(lè )觀(guān)的情形下，空置率數據分化背后，有多重影響因素在交織作用。
張波分析，深圳方面，P2P行業(yè)綜合整頓導致相關(guān)金融企業(yè)退出，再加上新增供應大幅增加，是寫(xiě)字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益于較低的租金水平，以及較少的新增供應。
新增供應多，一定程度加劇了深圳寫(xiě)字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認為，深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來(lái)半年內，預計更多業(yè)主會(huì )提供更大租金讓步或者優(yōu)惠舉措，深圳寫(xiě)字樓第四季度的租金也將有所下跌。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，今年全國寫(xiě)字樓新開(kāi)發(fā)面積增長(cháng)由負轉正，開(kāi)發(fā)商還在積極拓展寫(xiě)字樓市場(chǎng)，而寫(xiě)字樓項目施工進(jìn)度緩慢，后續充足的供應有可能進(jìn)一步施壓售價(jià)及租金。
現階段，在整體經(jīng)濟下行的大環(huán)境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業(yè)擴張謹慎，甚至出走，寫(xiě)字樓需求在短期內很難有較大改善。
但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場(chǎng)長(cháng)期戰役，不能只看一時(shí)得失。
以形勢嚴峻的深圳為例，從中長(cháng)期看，萊坊中國戰略咨詢(xún)部高級董事陳鐵東表示：“由于服務(wù)業(yè)在深圳產(chǎn)業(yè)結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會(huì )主義示范區的政策紅利將在未來(lái)幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當中，預計甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升?！?br /> 從歷史上看，北京寫(xiě)字樓此前的低空置率也得益于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結構上，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線(xiàn)城市中最高，隨著(zhù)制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉型，第三產(chǎn)業(yè)占比抬升，寫(xiě)字樓需求也有望提升。
雖然整體市場(chǎng)空置率嚴峻，據萊坊研究院數據，在第三季度，深圳南山的高新園寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為活躍，憑核心商務(wù)區一半的租金水平，吸引了相當數量的金融服務(wù)和金融科技企業(yè)入駐。
此前世邦魏理仕研究部也預計過(guò)，2019年下半年之后國內寫(xiě)字樓將有所復蘇，因為政策將引導更多元化的寫(xiě)字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業(yè)提供支持。
此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯(lián)合辦公等替代性辦公方式正在誕生。
隨著(zhù)聯(lián)合辦公概念盛行，過(guò)往無(wú)力負擔甲級寫(xiě)字樓的中小企業(yè)也有了入駐機會(huì )。據世邦魏理仕數據，盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質(zhì)疑，截至2019年第一季度末，聯(lián)合辦公在北上深三大城市的市場(chǎng)滲透率已達到6%。
張波認為，在這一層面，如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主或可以考慮帶來(lái)新的企業(yè)空間解決方案，滿(mǎn)足更多元的寫(xiě)字樓租賃需求，有望在未來(lái)降低寫(xiě)字樓空置率。
今年以來(lái)，一線(xiàn)城市除了廣州，北京、上海、深圳的寫(xiě)字樓空置率均持續攀升。
房地產(chǎn) (4)
經(jīng)濟結構的調整和產(chǎn)業(yè)的變遷，是寫(xiě)字樓空置的根本原因，而持續增加的供應量，也提升了空置率，局部區域供不應求。
多位第三方機構人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫(xiě)字樓在很長(cháng)一段時(shí)間內處于待調整的過(guò)剩狀態(tài)。
將眼光放得更長(cháng)遠些，隨著(zhù)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的調整升級，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的春天也許要幾年后才能到來(lái)。
空置率上升租金承壓
戴德梁行數據顯示，過(guò)去一年，全國一線(xiàn)城市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率攀升，達到近10年最高點(diǎn)，目前平均在10%左右；二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。
租金方面，據中國指數研究院報告，2019年四季度一線(xiàn)城市商圈寫(xiě)字樓的租金中，25%環(huán)比上漲，75%環(huán)比下跌；二線(xiàn)城市商圈寫(xiě)字樓的租金中，50%環(huán)比上漲，40.9%環(huán)比下跌，9.1%與上期持平。
截至三季度末，北上廣深寫(xiě)字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線(xiàn)城市租金整體承壓。
值得一提的是，一線(xiàn)城市里，寫(xiě)字樓空置率內部分化嚴重，最低的是廣州，最高的是深圳。
據58安居客《2019全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀(guān)報告》數據，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫(xiě)字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫(xiě)字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。
甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，根據萊坊2019年第三季度報告數據，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)第三季度無(wú)新項目交付，目前存量為570萬(wàn)平方米，整體空置率為8%，環(huán)比下降1%，主要租賃需求來(lái)自TMT行業(yè)，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。
反觀(guān)深圳，雖有先行示范區概念優(yōu)勢，主要租賃需求也是TMT行業(yè)，市場(chǎng)空置率卻不容樂(lè )觀(guān)，第三季度甲級寫(xiě)字樓整體空置率高達21.3%，各細分市場(chǎng)空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強北34.6%，車(chē)公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區15.1%。
未來(lái)三年寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率也不容樂(lè )觀(guān)，因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)三年新增供應約為253萬(wàn)平方米，以琶洲和金融城熱點(diǎn)區域為主，隨著(zhù)琶洲互聯(lián)網(wǎng)總部等項目竣工入市，空置率將會(huì )逐步提升，在2020年達到峰值后會(huì )逐漸回落。
在深圳，短期內市場(chǎng)租賃需求持續萎縮，寫(xiě)字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)就有四個(gè)新項目竣工交付，主要位于福田和前海區域，存量上升至725萬(wàn)平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬(wàn)平方米的新項目竣工入市。
這是一場(chǎng)長(cháng)期戰役
在全國寫(xiě)字樓空置率不容樂(lè )觀(guān)的情形下，空置率數據分化背后，有多重影響因素在交織作用。
張波分析，深圳方面，P2P行業(yè)綜合整頓導致相關(guān)金融企業(yè)退出，再加上新增供應大幅增加，是寫(xiě)字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益于較低的租金水平，以及較少的新增供應。
新增供應多，一定程度加劇了深圳寫(xiě)字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認為，深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來(lái)半年內，預計更多業(yè)主會(huì )提供更大租金讓步或者優(yōu)惠舉措，深圳寫(xiě)字樓第四季度的租金也將有所下跌。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，今年全國寫(xiě)字樓新開(kāi)發(fā)面積增長(cháng)由負轉正，開(kāi)發(fā)商還在積極拓展寫(xiě)字樓市場(chǎng)，而寫(xiě)字樓項目施工進(jìn)度緩慢，后續充足的供應有可能進(jìn)一步施壓售價(jià)及租金。
現階段，在整體經(jīng)濟下行的大環(huán)境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業(yè)擴張謹慎，甚至出走，寫(xiě)字樓需求在短期內很難有較大改善。
但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場(chǎng)長(cháng)期戰役，不能只看一時(shí)得失。
以形勢嚴峻的深圳為例，從中長(cháng)期看，萊坊中國戰略咨詢(xún)部高級董事陳鐵東表示：“由于服務(wù)業(yè)在深圳產(chǎn)業(yè)結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會(huì )主義示范區的政策紅利將在未來(lái)幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當中，預計甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升?！?br /> 從歷史上看，北京寫(xiě)字樓此前的低空置率也得益于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結構上，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線(xiàn)城市中最高，隨著(zhù)制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉型，第三產(chǎn)業(yè)占比抬升，寫(xiě)字樓需求也有望提升。
雖然整體市場(chǎng)空置率嚴峻，據萊坊研究院數據，在第三季度，深圳南山的高新園寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為活躍，憑核心商務(wù)區一半的租金水平，吸引了相當數量的金融服務(wù)和金融科技企業(yè)入駐。
此前世邦魏理仕研究部也預計過(guò)，2019年下半年之后國內寫(xiě)字樓將有所復蘇，因為政策將引導更多元化的寫(xiě)字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業(yè)提供支持。
此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯(lián)合辦公等替代性辦公方式正在誕生。
隨著(zhù)聯(lián)合辦公概念盛行，過(guò)往無(wú)力負擔甲級寫(xiě)字樓的中小企業(yè)也有了入駐機會(huì )。據世邦魏理仕數據，盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質(zhì)疑，截至2019年第一季度末，聯(lián)合辦公在北上深三大城市的市場(chǎng)滲透率已達到6%。
張波認為，在這一層面，如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主或可以考慮帶來(lái)新的企業(yè)空間解決方案，滿(mǎn)足更多元的寫(xiě)字樓租賃需求，有望在未來(lái)降低寫(xiě)字樓空置率。
