去年北京新建商品住宅成交量與庫存均創(chuàng )新高
時(shí)間：2020/1/10
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如果用一個(gè)字形容2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，那就是難。在嚴格的限購政策、巨大的供應下，大部分住宅項目面臨著(zhù)去化、盈利難題。但正是在這樣的處境中，北京新建商品住宅成交走出一波發(fā)展周期中的小高峰，成交量達到36718套，創(chuàng )3年來(lái)新高。與此同時(shí)，庫存高企，高達75081套，創(chuàng )5年來(lái)新高。
限競房成交占半
北京中原地產(chǎn)的統計數據顯示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48％，創(chuàng )下2015年來(lái)成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。
其中，居住類(lèi)產(chǎn)品（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權房等）成交3280.4億元，相比2018年上漲63％，同樣創(chuàng )下2015年來(lái)成交額的次高；銷(xiāo)售62146套，相比2018年增加27394套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價(jià)方面，環(huán)比2018年下跌1118元／平方米，達45966元／平方米，不及2017年和2018年，超過(guò)2015年和2016年。
刨除共有產(chǎn)權住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創(chuàng )5年來(lái)新高，相比2018年上漲49％，成交套數36718套，增加13136套，超過(guò)2017年和2018年，創(chuàng )3年來(lái)新高。
成交量大漲背后，是相比前幾年，這兩年北京新房供應增加以及相匹配的購房需求釋放，這中間當然還有新房與二手房市場(chǎng)的博弈。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，北京新房成交量增長(cháng)，但是二手房出現了近一萬(wàn)套成交量下滑，也就是說(shuō)，北京的住宅市場(chǎng)在2019年出現了新房和二手房市場(chǎng)的需求轉換，其中的原因就在于大量?jì)r(jià)格相對較低并且地段較好的限競房項目的入市，吸引了部分客戶(hù)由二手房市場(chǎng)轉向新房市場(chǎng)。
2019年北京限競房成交量達20914套，占比57％，占據北京新建商品住宅的半壁江山。據北京中原地產(chǎn)數據顯示，2019年北京限競房市場(chǎng)總體表現為供需兩旺，共有73個(gè)項目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來(lái)，2019年北京有14個(gè)新建住宅項目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個(gè)為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據7席，是市場(chǎng)主力。
庫存已超7萬(wàn)套
與成交量走勢相同的是，北京新建商品住宅市場(chǎng)庫存也呈上揚趨勢。北京中原地產(chǎn)數據顯示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創(chuàng )下5年來(lái)新高。其中，限競房供應是主力，2019年北京限競房市場(chǎng)供應面積環(huán)比2018年增長(cháng)37％，供應套數增加10684套，供應套數在2019年12月創(chuàng )下新高，共有5570套限競房新房源入市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。從數據來(lái)看，2018年以來(lái)，全北京合計供應的新建住宅有9.5萬(wàn)套，其中5.44萬(wàn)套是限競房，占整體市場(chǎng)供應的68％。而限競房到目前為止只簽約了2.48萬(wàn)套，庫存積壓刷新了歷史紀錄。
張大偉還表示，北京樓市庫存嚴重積壓，主要原因除了限競房的井噴供應外，與信貸政策過(guò)嚴有關(guān)，目前北京新建住宅中90％以上都是非普通住宅，限競房平均單套簽約金額530萬(wàn)元，基本都要按照首套房40％、二套房80％計算首付，這使得全北京市場(chǎng)出現整體去化難的現象。
或醞釀更大規模價(jià)格戰
限競房整體去化緩慢的原因除了上述供應井噴、購房政策過(guò)嚴等，還出現了二八現象。少數優(yōu)質(zhì)項目的定價(jià)較低，大受歡迎，諸如位于三環(huán)至四環(huán)內的金融街·融府，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)66555元／平方米，洛悅苑銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)61881元／平方米，位于四環(huán)到五環(huán)的橡樹(shù)瀾灣和國風(fēng)長(cháng)安，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54378元／平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環(huán)內靠地鐵，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54715元／平方米，這使得之前本來(lái)有意愿購買(mǎi)周?chē)渌椖康目捶空?，開(kāi)始等待。
然而個(gè)別優(yōu)質(zhì)項目大賣(mài)難掩整體去化一般的現實(shí)，張大偉分析，北京限競房明顯扎堆，區域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項目規劃設計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續會(huì )醞釀大規模價(jià)格戰。
而價(jià)格戰會(huì )讓北京限競房開(kāi)發(fā)商的盈利局面更加難堪。張大偉說(shuō)，整體來(lái)看，已經(jīng)入市的北京限競房項目中有80％已經(jīng)虧損，即使未來(lái)快速賣(mài)完，按照銷(xiāo)售周期看，也只能減少虧損，而如果后續繼續價(jià)格戰，虧損面很可能會(huì )擴大。不過(guò)，后續再入市的土地大部分溢價(jià)率明顯降低，預計虧損面有可能降低，但限競房市場(chǎng)的競爭慘烈已經(jīng)難免。
限競房成交占半
北京中原地產(chǎn)的統計數據顯示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48％，創(chuàng )下2015年來(lái)成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。
其中，居住類(lèi)產(chǎn)品（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權房等）成交3280.4億元，相比2018年上漲63％，同樣創(chuàng )下2015年來(lái)成交額的次高；銷(xiāo)售62146套，相比2018年增加27394套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價(jià)方面，環(huán)比2018年下跌1118元／平方米，達45966元／平方米，不及2017年和2018年，超過(guò)2015年和2016年。
刨除共有產(chǎn)權住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創(chuàng )5年來(lái)新高，相比2018年上漲49％，成交套數36718套，增加13136套，超過(guò)2017年和2018年，創(chuàng )3年來(lái)新高。
成交量大漲背后，是相比前幾年，這兩年北京新房供應增加以及相匹配的購房需求釋放，這中間當然還有新房與二手房市場(chǎng)的博弈。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，北京新房成交量增長(cháng)，但是二手房出現了近一萬(wàn)套成交量下滑，也就是說(shuō)，北京的住宅市場(chǎng)在2019年出現了新房和二手房市場(chǎng)的需求轉換，其中的原因就在于大量?jì)r(jià)格相對較低并且地段較好的限競房項目的入市，吸引了部分客戶(hù)由二手房市場(chǎng)轉向新房市場(chǎng)。
2019年北京限競房成交量達20914套，占比57％，占據北京新建商品住宅的半壁江山。據北京中原地產(chǎn)數據顯示，2019年北京限競房市場(chǎng)總體表現為供需兩旺，共有73個(gè)項目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來(lái)，2019年北京有14個(gè)新建住宅項目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個(gè)為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據7席，是市場(chǎng)主力。
庫存已超7萬(wàn)套
與成交量走勢相同的是，北京新建商品住宅市場(chǎng)庫存也呈上揚趨勢。北京中原地產(chǎn)數據顯示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創(chuàng )下5年來(lái)新高。其中，限競房供應是主力，2019年北京限競房市場(chǎng)供應面積環(huán)比2018年增長(cháng)37％，供應套數增加10684套，供應套數在2019年12月創(chuàng )下新高，共有5570套限競房新房源入市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。從數據來(lái)看，2018年以來(lái)，全北京合計供應的新建住宅有9.5萬(wàn)套，其中5.44萬(wàn)套是限競房，占整體市場(chǎng)供應的68％。而限競房到目前為止只簽約了2.48萬(wàn)套，庫存積壓刷新了歷史紀錄。
張大偉還表示，北京樓市庫存嚴重積壓，主要原因除了限競房的井噴供應外，與信貸政策過(guò)嚴有關(guān)，目前北京新建住宅中90％以上都是非普通住宅，限競房平均單套簽約金額530萬(wàn)元，基本都要按照首套房40％、二套房80％計算首付，這使得全北京市場(chǎng)出現整體去化難的現象。
或醞釀更大規模價(jià)格戰
限競房整體去化緩慢的原因除了上述供應井噴、購房政策過(guò)嚴等，還出現了二八現象。少數優(yōu)質(zhì)項目的定價(jià)較低，大受歡迎，諸如位于三環(huán)至四環(huán)內的金融街·融府，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)66555元／平方米，洛悅苑銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)61881元／平方米，位于四環(huán)到五環(huán)的橡樹(shù)瀾灣和國風(fēng)長(cháng)安，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54378元／平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環(huán)內靠地鐵，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54715元／平方米，這使得之前本來(lái)有意愿購買(mǎi)周?chē)渌椖康目捶空?，開(kāi)始等待。
然而個(gè)別優(yōu)質(zhì)項目大賣(mài)難掩整體去化一般的現實(shí)，張大偉分析，北京限競房明顯扎堆，區域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項目規劃設計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續會(huì )醞釀大規模價(jià)格戰。
而價(jià)格戰會(huì )讓北京限競房開(kāi)發(fā)商的盈利局面更加難堪。張大偉說(shuō)，整體來(lái)看，已經(jīng)入市的北京限競房項目中有80％已經(jīng)虧損，即使未來(lái)快速賣(mài)完，按照銷(xiāo)售周期看，也只能減少虧損，而如果后續繼續價(jià)格戰，虧損面很可能會(huì )擴大。不過(guò)，后續再入市的土地大部分溢價(jià)率明顯降低，預計虧損面有可能降低，但限競房市場(chǎng)的競爭慘烈已經(jīng)難免。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，北京限競房整體去化難的問(wèn)題很難在2020年得到根本改善，一是項目的同質(zhì)化競爭嚴重，供應又偏集中，這一現象并不會(huì )由于不限地塊入市而改變；二是受調控從嚴影響，北京房?jì)r(jià)整體不會(huì )出現快速上漲，不會(huì )導致用戶(hù)集中性搶購限競房。
