業(yè)內分析疫情影響房地產(chǎn)行業(yè)或持續到二季度
受新型冠狀病毒疫情影響，春節假期延長(cháng)至2月2日，多地復工時(shí)間不早于2月10日。目前各地售樓處均處于關(guān)閉狀態(tài)，對房企成交的影響逐漸凸顯。
短期影響不可避免
1月31日，房地產(chǎn)研究機構克而瑞發(fā)布數據稱(chēng)，2020年1月，百強房企單月實(shí)現權益口徑銷(xiāo)售金額4262.2億元，整體業(yè)績(jì)規模同比降低16.2%。
多位業(yè)內人士認為，這與春節疊加疫情影響有關(guān)。和2019年春節所在月比較，2020年春節月中，百強房企權益銷(xiāo)售減少約200億元。據克而瑞統計，2019年春節當月百強房企實(shí)現權益銷(xiāo)售總額為4463.8億元，同比下降11%，環(huán)比下降23%。
2020年春節期間，在疫情被證實(shí)可以“人傳人”之后，全國各省份相繼采取應急措施。1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )倡議，房企應暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，嚴防疫情擴散。此后，湖南、江西、廣東、海南、黑龍江等多個(gè)省份紛紛發(fā)文，要求暫停線(xiàn)下售樓。這導致自2019年開(kāi)始的返鄉置業(yè)潮降溫情況更加顯著(zhù)。
“現在企業(yè)的具體開(kāi)復工時(shí)間掌握在政府手里，具體還要看疫情發(fā)展的態(tài)勢?！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)道。
疫情影響項目交付和開(kāi)工節奏，進(jìn)而影響房企新增供應和銷(xiāo)售?！胺康禺a(chǎn)公司的施工隊短時(shí)間內無(wú)法施工，就需要多繳付一個(gè)月的員工成本，最重要的是基于目前這種氣氛，國內的發(fā)債和海外發(fā)債比以前更難?！眳R生國際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團前創(chuàng )始人黃立沖表示。
多位業(yè)內人士拿此次疫情影響與2003年的非典做比較。2003年，我國經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。房地產(chǎn)處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規模較小，增長(cháng)得迅速。整個(gè)房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松。就在當年8月，國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
“2003年的SARS，對經(jīng)濟、全國樓市和疫情比較重的區域的影響，無(wú)論是調整的深度還是調整的時(shí)間都不是很長(cháng)，主要還是集中在疫情暴發(fā)的3月和4月，整體的影響是比較有限的?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監曹晶晶表示。
而今天的房地產(chǎn)規模與當年已不可同日而語(yǔ)。中指研究院數據顯示，從1999年到2009年商品房的銷(xiāo)售面積復合增速達到了20%以上， 2019年銷(xiāo)售面積17.2億平方米，達到了2003年的5.1倍，銷(xiāo)售金額也是2003年的20倍以上。百億規模房企達到了152家，千億規模房企達到了36家，大型企業(yè)在市場(chǎng)的體量比較突出，并且很多企業(yè)采取高周轉的策略。
“在這種情況下，部分企業(yè)面臨著(zhù)資金回籠、現金流吃緊的壓力，這對我們整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了一定的運行風(fēng)險。短期的市場(chǎng)調整是不可避免的?！辈芫ЬЭ偨Y道。
疫情影響持續多久？
疫情之下，房企的營(yíng)銷(xiāo)必定會(huì )受到影響，這也是不少企業(yè)意料之中的事?！安恍抑械娜f(wàn)幸是，1~2月份原本就是一個(gè)淡季，影響不會(huì )特別的顯著(zhù)?！睒I(yè)內人士對記者說(shuō)道。
為此，目前諸多房企已改變營(yíng)銷(xiāo)方式，加大線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道的推廣力度。根據中指研究院一個(gè)3000份的線(xiàn)上調查，49%的網(wǎng)友表示，在春節以及接下來(lái)的幾個(gè)月有購房的影響，整體的需求都在，然而因為這個(gè)疫情的影響，推遲購房的比例達到了70%。參與調研的網(wǎng)友有43%的人，通過(guò)線(xiàn)上的網(wǎng)上售樓處看房。但這種方式對整體成交量影響幾何，仍待2月份的數據檢驗。
眼下，疫情對樓市的影響會(huì )持續多久是業(yè)內關(guān)心的重點(diǎn)?！耙獜囊咔檎w的發(fā)展情況綜合考慮和判斷。如果2月疫情能夠得到控制，與此同時(shí)，我們要考慮到線(xiàn)下的售樓處可能還需要一段時(shí)間才能開(kāi)放，綜合來(lái)看，我認為會(huì )延續到一季度，市場(chǎng)也會(huì )在二季度有一個(gè)逐步的恢復過(guò)程，這個(gè)是從調整的持續時(shí)間上來(lái)看的?！辈芫ЬП硎?。
具體到不同類(lèi)型城市，曹晶晶認為，三四線(xiàn)城市錯過(guò)了這個(gè)返鄉置業(yè)潮之后，后續去庫存壓力會(huì )更大；而一二線(xiàn)城市市場(chǎng)則會(huì )更旺盛，恢復得也比較快，因為需求只是延遲了。
對于房企而言，房地產(chǎn)的監管政策是否會(huì )因此次疫情而有所放松？在中指控股CEO黃瑜看來(lái)：“在疫情之前，無(wú)論是市場(chǎng)還是政策層面普遍認為‘三穩’和‘房住不炒’的大方向不會(huì )有變化。在疫情之后，我們認為可能會(huì )在‘因城施策’方面有不同程度的靈活性政策?！?
2月2日下午，央行發(fā)布公告，為維護疫情防控特殊時(shí)期銀行體系流動(dòng)性合理充裕和貨幣市場(chǎng)平穩運行，2020年2月3日將開(kāi)展1.2萬(wàn)億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購操作投放資金，確保流動(dòng)性充足供應，銀行體系整體流動(dòng)性比去年同期多9000億元。
“這一輪所釋放出的1.2萬(wàn)億元，跟去年同期比增長(cháng)了9000億元，從量上來(lái)看體現出來(lái)的是寬松態(tài)勢?！秉S瑜指出。
“融資應該會(huì )有所改善，但整體流動(dòng)性仍待觀(guān)察?！币晃籘OP10民營(yíng)房企負責融資的業(yè)內人士說(shuō)道。
當下，保持現金流充裕對房企來(lái)講是第一位的?！氨Ａ舯M量多的資金，延遲其他款項的支付，保證企業(yè)生存資金鏈不斷裂為首要任務(wù)，今年減少投資項目和投資性現金流的支出，多做增加企業(yè)運營(yíng)現金流的動(dòng)作?！秉S立沖建議。
中指研究企業(yè)研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認為，在土地投資上，各企業(yè)應該視各自情況而定?！皩τ谝恍┵Y金充裕的國有企業(yè)，在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市可以積極一些。而對于短期資金有壓力的企業(yè)來(lái)講，今年應避開(kāi)一些三四線(xiàn)城市，選擇變現能力比較大的一二線(xiàn)城市進(jìn)行捕獲?！?
據華泰證券統計，2020年房地產(chǎn)境內債到期量為4316億元，下半年開(kāi)始進(jìn)入償債高峰期，連續6個(gè)季度到期量超過(guò)1200億元。而海外債方面，Wind數據顯示，2020年房企海外債到期規模為297.86億美元。從去年下半年房企融資收緊之后，就有部分高息高額舉債擴張的企業(yè)資金鏈承壓。而現在疊加疫情影響，一批根基不穩的房企或面臨淘汰。
“我們曾做過(guò)統計，2016年至今，全國22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多個(gè)高價(jià)地中，截至2019年末只有307個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，占比不到30%，七成以上的地王項目沉淀在開(kāi)發(fā)商手中，尤其是疫情之后，對開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成了更大的壓力?！卑讖┸姳硎?。
而從房?jì)r(jià)來(lái)看，據中指研究院監測，1月份全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品房均價(jià)上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場(chǎng)的表現總體平穩。但多位業(yè)內人士指出，后續不排除企業(yè)采取以?xún)r(jià)換量的策略。
“我覺(jué)得這次輿論影響大于實(shí)際影響，預計會(huì )持續到五一前后?！蹦逞肫蟊本﹨^域營(yíng)銷(xiāo)總向記者說(shuō)道。
