擅自“商改住”，將無(wú)償收回土地使用權
時(shí)間：2020/2/11
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絕版挑高、一層變兩層、“雙鑰匙”房型、一套變兩套……對于市場(chǎng)上存在的“商改住”亂象，2月5日，南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產(chǎn)局等四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)辦公類(lèi)建設項目全過(guò)程管理的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，重點(diǎn)監管商辦類(lèi)項目拆改銷(xiāo)售等違規行為，并圍繞項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行了各類(lèi)政策的制定。
《意見(jiàn)》規定，針對商辦項目應嚴格依據經(jīng)批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規劃用途，將商辦項目改為‘類(lèi)住宅’的，出讓人有權解除合同，并無(wú)償收回土地使用權”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規劃局等多部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴禁“商辦改住宅”，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)要明示房屋的規劃用途，但仍有不少開(kāi)發(fā)商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球屢禁不止。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“政策對于房企拿地和項目開(kāi)發(fā)具有很強的約束性，同時(shí)靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶(hù)和個(gè)人用戶(hù)的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實(shí)的政策?！?
開(kāi)發(fā)商自持比例至少50%
《意見(jiàn)》指出，各類(lèi)違規的商辦項目用地來(lái)源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規劃資源部門(mén)應對商辦項目總量進(jìn)行評估，根據區域位置和存量情況，科學(xué)規劃商辦用地規模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經(jīng)營(yíng)，確保規劃供給與市場(chǎng)需求有機結合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷(xiāo)售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設立的各類(lèi)園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。
“這一規定客觀(guān)上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開(kāi)發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導?！眹儡S進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過(guò)20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類(lèi)商務(wù)集中區‘空心化’的風(fēng)險?！?
對于商辦項目可分割銷(xiāo)售部分，《意見(jiàn)》進(jìn)行了全方位規定，嚴防投機行為。對于可分割銷(xiāo)售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷(xiāo)售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車(chē)位外的地下空間、規劃用途記載為菜場(chǎng)、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂(lè )設施等不得分割銷(xiāo)售。
“以往確實(shí)出現很多違規拆改，以小戶(hù)型的方式進(jìn)行轉讓的做法，投資客也比較認可此類(lèi)小戶(hù)型。而現在限定了此類(lèi)戶(hù)型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對于衛生間等設施，應該集中設置，也不允許隨意預留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷(xiāo)售后違規改造成類(lèi)住宅的風(fēng)險?！眹儡S進(jìn)表示。
規范商辦項目銷(xiāo)售宣傳行為
由于以往在銷(xiāo)售環(huán)節的“靚麗包裝”和不規范宣傳用語(yǔ)，購房者往往會(huì )被誤導，進(jìn)而導致后續房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見(jiàn)》對銷(xiāo)售環(huán)節進(jìn)行了明確規定，封死了前端銷(xiāo)售渾水摸魚(yú)的漏洞。
《意見(jiàn)》明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售現場(chǎng)設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書(shū)和購房合同中與購房人明確約定，提醒買(mǎi)受人本項目為商辦項目，而非住宅性質(zhì)。
同時(shí)要求市場(chǎng)監管部門(mén)要規范商辦項目的銷(xiāo)售宣傳行為，加大對開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售代理公司發(fā)布的銷(xiāo)售廣告、開(kāi)展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規銷(xiāo)售行為自然也會(huì )被抵觸。而違規項目也難以通過(guò)規劃核實(shí)，自然在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也會(huì )面臨壓力?！?
《意見(jiàn)》規定，針對商辦項目應嚴格依據經(jīng)批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規劃用途，將商辦項目改為‘類(lèi)住宅’的，出讓人有權解除合同，并無(wú)償收回土地使用權”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規劃局等多部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴禁“商辦改住宅”，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)要明示房屋的規劃用途，但仍有不少開(kāi)發(fā)商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球屢禁不止。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“政策對于房企拿地和項目開(kāi)發(fā)具有很強的約束性，同時(shí)靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶(hù)和個(gè)人用戶(hù)的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實(shí)的政策?！?
開(kāi)發(fā)商自持比例至少50%
《意見(jiàn)》指出，各類(lèi)違規的商辦項目用地來(lái)源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規劃資源部門(mén)應對商辦項目總量進(jìn)行評估，根據區域位置和存量情況，科學(xué)規劃商辦用地規模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經(jīng)營(yíng)，確保規劃供給與市場(chǎng)需求有機結合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷(xiāo)售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設立的各類(lèi)園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。
“這一規定客觀(guān)上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開(kāi)發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導?！眹儡S進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過(guò)20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類(lèi)商務(wù)集中區‘空心化’的風(fēng)險?！?
對于商辦項目可分割銷(xiāo)售部分，《意見(jiàn)》進(jìn)行了全方位規定，嚴防投機行為。對于可分割銷(xiāo)售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷(xiāo)售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車(chē)位外的地下空間、規劃用途記載為菜場(chǎng)、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂(lè )設施等不得分割銷(xiāo)售。
“以往確實(shí)出現很多違規拆改，以小戶(hù)型的方式進(jìn)行轉讓的做法，投資客也比較認可此類(lèi)小戶(hù)型。而現在限定了此類(lèi)戶(hù)型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對于衛生間等設施，應該集中設置，也不允許隨意預留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷(xiāo)售后違規改造成類(lèi)住宅的風(fēng)險?！眹儡S進(jìn)表示。
規范商辦項目銷(xiāo)售宣傳行為
由于以往在銷(xiāo)售環(huán)節的“靚麗包裝”和不規范宣傳用語(yǔ)，購房者往往會(huì )被誤導，進(jìn)而導致后續房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見(jiàn)》對銷(xiāo)售環(huán)節進(jìn)行了明確規定，封死了前端銷(xiāo)售渾水摸魚(yú)的漏洞。
《意見(jiàn)》明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售現場(chǎng)設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書(shū)和購房合同中與購房人明確約定，提醒買(mǎi)受人本項目為商辦項目，而非住宅性質(zhì)。
同時(shí)要求市場(chǎng)監管部門(mén)要規范商辦項目的銷(xiāo)售宣傳行為，加大對開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售代理公司發(fā)布的銷(xiāo)售廣告、開(kāi)展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規銷(xiāo)售行為自然也會(huì )被抵觸。而違規項目也難以通過(guò)規劃核實(shí)，自然在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也會(huì )面臨壓力?！?
此外，《意見(jiàn)》還明確，商辦項目相關(guān)企業(yè)也將統一納入誠信管理體系，對開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷(xiāo)售代理公司、設計單位違反本實(shí)施意見(jiàn)的，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)約談、通報，并依照有關(guān)規定予以查處，及時(shí)推送給市場(chǎng)監管平臺、公共信用信息歸集和服務(wù)平臺。同時(shí)，對其后續的建設項目進(jìn)行嚴格審查、從嚴要求，在符合上位法律、法規的情況下，采取必要的市場(chǎng)準入限制措施予以懲戒，情節嚴重的，限制或禁止參與土地市場(chǎng)交易。
