疫情會(huì )給調控中的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響
時(shí)間：2020/2/9
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最近，受到新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，全國多個(gè)城市針對房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續營(yíng)業(yè)。1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )也發(fā)出號召，全國樓盤(pán)暫時(shí)停止售樓處的銷(xiāo)售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再自行恢復。
新型冠狀病毒感染的肺炎疫情下各行各業(yè)都受到了影響，全國性的假期延期、工廠(chǎng)停工、物流停運，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì )對形成短暫沖擊。而受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)行業(yè)供求也將會(huì )出現鏈條式波動(dòng)。
一方面，疫情規模大小、持續時(shí)長(cháng)會(huì )對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生很大影響，這種影響主要來(lái)自于宏觀(guān)經(jīng)濟的波動(dòng)。首先，GDP增長(cháng)速度及增長(cháng)值會(huì )影響居民可支配收入，進(jìn)而影響居民的當期消費。其次，GDP增長(cháng)預期會(huì )影響居民的收入預期，基于消費平穩及未來(lái)資金償還的考慮，消費者會(huì )進(jìn)行跨期消費抉擇，延期消費。
另一方面，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于房地產(chǎn)投資、融資、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、產(chǎn)品都將會(huì )受到不同程度的影響，具體表現為，房地產(chǎn)投資施工的延期、融資環(huán)境、生產(chǎn)、產(chǎn)品市場(chǎng)選擇標準轉變等等，這也就意味著(zhù)今年的“小陽(yáng)春”甚至是第二季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都將受到影響。
值得一提的是2003年的非典疫情，同樣作為社會(huì )突發(fā)事件，2003年的非典造成了國內GDP及房地產(chǎn)行業(yè)短暫性突然性的下滑，2004年疫情結束后又止跌回升。雖然在不同經(jīng)濟規模體量、不同行業(yè)發(fā)展階段、不同的疫情狀況下，疫情對房地產(chǎn)的沖擊程度與范圍將會(huì )有所不同，但是可以肯定的是，社會(huì )突發(fā)事件結束后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、施工、銷(xiāo)售等將會(huì )重新回升甚至超越以往正常水平。
因此，針對此次疫情突發(fā)事件，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題主要有兩個(gè)，除了疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況的影響，另一個(gè)就是疫情結束后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
疫情結束前，房地產(chǎn)企業(yè)都應該做好充足準備，轉變銷(xiāo)售模式，做好資金狀況預判，與建設工程各承包商做好協(xié)調溝通，爭取將影響降到最低。同時(shí)，需對客戶(hù)需求產(chǎn)品結構的變化做出積極的反應和調整，調整生產(chǎn)投資計劃以對標市場(chǎng)。
受疫情影響，企業(yè)由于投資、融資、生產(chǎn)、銷(xiāo)售滯后產(chǎn)生的時(shí)間成本，會(huì )使得一些房企面臨較大的現金流、資金回籠等生產(chǎn)投資壓力，因此，疫情結束后，宏觀(guān)收緊的可能性不大。另一方面，疫情結束后，隨著(zhù)房地產(chǎn)生產(chǎn)投資將會(huì )相繼恢復甚至加速，為緩解資金壓力，產(chǎn)品結構及存貨結構或將發(fā)生重大變化。
接下來(lái)的幾個(gè)月對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不好熬，因此從投資、融資、消費等供需兩端采取適當的放松政策有利于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如考慮將銀行利率下降到基準利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，減少企業(yè)資金鏈壓力或者以促銷(xiāo)的方式銷(xiāo)售存貨都有助于刺激消費和投資，調整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復。
但是不能排除，疫情結束后壓抑的需求報復性的增長(cháng)，我們對待房地產(chǎn)的基本態(tài)度仍舊是“房住不炒”，作為人們美好生活的重要組成部分，剛需以及改善型住房這塊可以適當支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范圍內，此類(lèi)合理需求應該予以滿(mǎn)足，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續發(fā)展。
但是各類(lèi)加杠桿的投機性需求仍舊需要嚴控。一直以來(lái)作為房地產(chǎn)風(fēng)險的重要來(lái)源，杠桿投資、消費、經(jīng)營(yíng)是房地行業(yè)發(fā)展重大風(fēng)險來(lái)源，給相關(guān)行業(yè)及宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)諸多不確定性。隨著(zhù)疫情結束和市場(chǎng)信心的恢復，找到合理需求與投機性需求的政策調節平衡點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)精準調控和恢復的關(guān)鍵。
新型冠狀病毒感染的肺炎疫情下各行各業(yè)都受到了影響，全國性的假期延期、工廠(chǎng)停工、物流停運，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì )對形成短暫沖擊。而受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)行業(yè)供求也將會(huì )出現鏈條式波動(dòng)。
一方面，疫情規模大小、持續時(shí)長(cháng)會(huì )對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生很大影響，這種影響主要來(lái)自于宏觀(guān)經(jīng)濟的波動(dòng)。首先，GDP增長(cháng)速度及增長(cháng)值會(huì )影響居民可支配收入，進(jìn)而影響居民的當期消費。其次，GDP增長(cháng)預期會(huì )影響居民的收入預期，基于消費平穩及未來(lái)資金償還的考慮，消費者會(huì )進(jìn)行跨期消費抉擇，延期消費。
另一方面，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于房地產(chǎn)投資、融資、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、產(chǎn)品都將會(huì )受到不同程度的影響，具體表現為，房地產(chǎn)投資施工的延期、融資環(huán)境、生產(chǎn)、產(chǎn)品市場(chǎng)選擇標準轉變等等，這也就意味著(zhù)今年的“小陽(yáng)春”甚至是第二季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都將受到影響。
值得一提的是2003年的非典疫情，同樣作為社會(huì )突發(fā)事件，2003年的非典造成了國內GDP及房地產(chǎn)行業(yè)短暫性突然性的下滑，2004年疫情結束后又止跌回升。雖然在不同經(jīng)濟規模體量、不同行業(yè)發(fā)展階段、不同的疫情狀況下，疫情對房地產(chǎn)的沖擊程度與范圍將會(huì )有所不同，但是可以肯定的是，社會(huì )突發(fā)事件結束后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、施工、銷(xiāo)售等將會(huì )重新回升甚至超越以往正常水平。
因此，針對此次疫情突發(fā)事件，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題主要有兩個(gè)，除了疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況的影響，另一個(gè)就是疫情結束后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
疫情結束前，房地產(chǎn)企業(yè)都應該做好充足準備，轉變銷(xiāo)售模式，做好資金狀況預判，與建設工程各承包商做好協(xié)調溝通，爭取將影響降到最低。同時(shí)，需對客戶(hù)需求產(chǎn)品結構的變化做出積極的反應和調整，調整生產(chǎn)投資計劃以對標市場(chǎng)。
受疫情影響，企業(yè)由于投資、融資、生產(chǎn)、銷(xiāo)售滯后產(chǎn)生的時(shí)間成本，會(huì )使得一些房企面臨較大的現金流、資金回籠等生產(chǎn)投資壓力，因此，疫情結束后，宏觀(guān)收緊的可能性不大。另一方面，疫情結束后，隨著(zhù)房地產(chǎn)生產(chǎn)投資將會(huì )相繼恢復甚至加速，為緩解資金壓力，產(chǎn)品結構及存貨結構或將發(fā)生重大變化。
接下來(lái)的幾個(gè)月對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不好熬，因此從投資、融資、消費等供需兩端采取適當的放松政策有利于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如考慮將銀行利率下降到基準利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，減少企業(yè)資金鏈壓力或者以促銷(xiāo)的方式銷(xiāo)售存貨都有助于刺激消費和投資，調整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復。
但是不能排除，疫情結束后壓抑的需求報復性的增長(cháng)，我們對待房地產(chǎn)的基本態(tài)度仍舊是“房住不炒”，作為人們美好生活的重要組成部分，剛需以及改善型住房這塊可以適當支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范圍內，此類(lèi)合理需求應該予以滿(mǎn)足，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續發(fā)展。
但是各類(lèi)加杠桿的投機性需求仍舊需要嚴控。一直以來(lái)作為房地產(chǎn)風(fēng)險的重要來(lái)源，杠桿投資、消費、經(jīng)營(yíng)是房地行業(yè)發(fā)展重大風(fēng)險來(lái)源，給相關(guān)行業(yè)及宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)諸多不確定性。隨著(zhù)疫情結束和市場(chǎng)信心的恢復，找到合理需求與投機性需求的政策調節平衡點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)精準調控和恢復的關(guān)鍵。
竊認為，雖然此次疫情不是我們想看到的，但是對房地產(chǎn)行業(yè)而言，有利于倒逼行業(yè)結構性改革和市場(chǎng)需求的調整，也給了政策階段性調整過(guò)渡期和契機。
