5300億債務(wù)期限逼近 房企海外融資再創(chuàng )新高
時(shí)間：2020/3/1
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突如其來(lái)的疫情，重度依賴(lài)現金流的房地產(chǎn)行業(yè)融資鏈備受外界“憂(yōu)心”。情況到底如何，近期有日漸明朗的趨勢。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )最近發(fā)布的《關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的政策建議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《建議》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。
而根究人民法院公告網(wǎng)的數據，截至2月25日，今年以來(lái)已經(jīng)有75家開(kāi)發(fā)商發(fā)布了破產(chǎn)公告。
中小房企融資鏈再承壓
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )原名全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )。2012年7月23日，經(jīng)國務(wù)院批準在民政部注冊登記為國家一級社團法人，主管單位為全國工商聯(lián)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )2月11日發(fā)布的這份《建議》表示，為防止疫情進(jìn)一步擴散，房企暫停項目建設、項目開(kāi)工、推遲復工、關(guān)閉售樓處、暫?？蛻?hù)接待等系列舉措，會(huì )帶來(lái)巨大的影響。
據全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )調研，今年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。由于項目工程建設暫停，線(xiàn)下銷(xiāo)售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅下降，疊加現有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。
該機構調研的72家企業(yè)中，46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營(yíng)成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。
該機構還建議政府“因城施策、因企施策”，穩定行業(yè)預期，幫助行業(yè)順利度過(guò)困難期，引導行業(yè)加速良性整合，保障整個(gè)國民經(jīng)濟的健康運行。
其實(shí)在疫情爆發(fā)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金鏈也并不寬松。光大證券發(fā)布研報指出，截至2020年1月，不計入回購影響，2020年房企債券合計到期規模約8365億元(2019年為6485億元)，其中境內到期6021億元，海外到期2345億元。
據統計，今年到期債務(wù)較高的房企有萬(wàn)科、恒 大、萬(wàn)達、碧桂園、綠城等。
“今年，特別像我們儲備集中在三四線(xiàn)的城市的開(kāi)發(fā)商是雪上加霜，原本期望的回鄉置業(yè)這一波流量，現在是徹底沒(méi)指望了。從目前來(lái)判斷今年的營(yíng)收減少至少在10%以上?！币患抑行》科蟮氖袌?chǎng)總監接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
對于疫情解除后，房企是否可加大新開(kāi)工力度以彌補前期損失，光大證券分析師何緬南認為，單月新開(kāi)工面積的提升空間有限。自2019年以來(lái)，在銷(xiāo)售下行預期和排行榜壓力下，房企工程節點(diǎn)考核趨嚴，新開(kāi)工向飽和備貨靠攏，剔除春節因素和年中考核因素外，其余月份的單月新開(kāi)工量基本穩定在2億方左右，比前幾年大幅收窄，單月新開(kāi)工沖量的空間不大。
何緬南表示樂(lè )觀(guān)假設，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤銷(xiāo)管控，務(wù)工人員陸續返工，房企恢復正常新開(kāi)工，均衡假設一季度新開(kāi)工面積損失程度(-15%)。忽略后續月份的疫情影響，則預測2020全年房屋新開(kāi)工面積增速為-9.4%左右，約為20.6億方。悲觀(guān)假設下，疫情延續到5月底，6月份疫情解除，恢復正常經(jīng)營(yíng)，假設1-5月份損失程度(-25%)，忽略其他影響，則預測2020全年新開(kāi)工面積增速為-15%左右，約為19.3億方。
海外融資規模再創(chuàng )新高
“今年房企債務(wù)到期壓力較大，疊加疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售回款驟減，資金壓力進(jìn)一步加劇。目前在房住不炒主基調下，大面積放水的可能性微乎其微，因此下一階段企業(yè)除了加速去庫存的自救之外，可能還需要其他融資手段輔助，幫忙渡過(guò)目前的難關(guān)?！币拙?博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
為了加速資金回籠，房企的銷(xiāo)售方式從線(xiàn)下轉到線(xiàn)上。
據克爾瑞平臺統計，每天的直播賣(mài)房已經(jīng)超過(guò)上百場(chǎng)。打響線(xiàn)上購房第一槍的房企是恒 大集團，恒 大副總裁劉雪飛此前對外表示，2月13日-2月18日，客戶(hù)通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售共認購68019套房屋。
除了恒 大之外，碧桂園、萬(wàn)科、世茂、龍湖、藍光、京投發(fā)展等眾多房企開(kāi)啟了線(xiàn)上售樓處，利用VR等技術(shù)快速搭建起線(xiàn)上立體化展示平臺，通過(guò)線(xiàn)上+大力折扣導流客戶(hù)。當然，業(yè)績(jì)增減情況還有待觀(guān)察。
“VR看房已經(jīng)不是稀奇事了，我們早就有類(lèi)似的手段了，不過(guò)最終能否真正實(shí)現銷(xiāo)售，目前還不好說(shuō)，從過(guò)往的經(jīng)驗來(lái)看，這只能作為一種輔助手段。一線(xiàn)城市一套房源的總價(jià)一般都在500萬(wàn)以上，二三線(xiàn)則是集中在兩三百萬(wàn)，雖然有些房企為了提高購買(mǎi)熱情，打出無(wú)理由退房之類(lèi)的口號，但是是否最后會(huì )變成真實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)還打問(wèn)號?！币患曳科箐N(xiāo)售中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
除了加大力度賣(mài)房回籠資金外，大額大范圍融資也是房企自救方式之一。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。
今年一月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點(diǎn)。春節疫情爆發(fā)以來(lái)，境內外融資繼續高位運行。2月來(lái)，房企發(fā)行的美元融資計劃就超過(guò)百億。不僅僅是海外融資加速，更在內地大量發(fā)布公募債等數百億，多家房企還發(fā)行了過(guò)去很少見(jiàn)的短期債。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )最近發(fā)布的《關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的政策建議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《建議》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。
而根究人民法院公告網(wǎng)的數據，截至2月25日，今年以來(lái)已經(jīng)有75家開(kāi)發(fā)商發(fā)布了破產(chǎn)公告。
中小房企融資鏈再承壓
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )原名全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )。2012年7月23日，經(jīng)國務(wù)院批準在民政部注冊登記為國家一級社團法人，主管單位為全國工商聯(lián)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )2月11日發(fā)布的這份《建議》表示，為防止疫情進(jìn)一步擴散，房企暫停項目建設、項目開(kāi)工、推遲復工、關(guān)閉售樓處、暫?？蛻?hù)接待等系列舉措，會(huì )帶來(lái)巨大的影響。
據全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )調研，今年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。由于項目工程建設暫停，線(xiàn)下銷(xiāo)售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅下降，疊加現有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。
該機構調研的72家企業(yè)中，46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營(yíng)成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。
該機構還建議政府“因城施策、因企施策”，穩定行業(yè)預期，幫助行業(yè)順利度過(guò)困難期，引導行業(yè)加速良性整合，保障整個(gè)國民經(jīng)濟的健康運行。
其實(shí)在疫情爆發(fā)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金鏈也并不寬松。光大證券發(fā)布研報指出，截至2020年1月，不計入回購影響，2020年房企債券合計到期規模約8365億元(2019年為6485億元)，其中境內到期6021億元，海外到期2345億元。
據統計，今年到期債務(wù)較高的房企有萬(wàn)科、恒 大、萬(wàn)達、碧桂園、綠城等。
“今年，特別像我們儲備集中在三四線(xiàn)的城市的開(kāi)發(fā)商是雪上加霜，原本期望的回鄉置業(yè)這一波流量，現在是徹底沒(méi)指望了。從目前來(lái)判斷今年的營(yíng)收減少至少在10%以上?！币患抑行》科蟮氖袌?chǎng)總監接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
對于疫情解除后，房企是否可加大新開(kāi)工力度以彌補前期損失，光大證券分析師何緬南認為，單月新開(kāi)工面積的提升空間有限。自2019年以來(lái)，在銷(xiāo)售下行預期和排行榜壓力下，房企工程節點(diǎn)考核趨嚴，新開(kāi)工向飽和備貨靠攏，剔除春節因素和年中考核因素外，其余月份的單月新開(kāi)工量基本穩定在2億方左右，比前幾年大幅收窄，單月新開(kāi)工沖量的空間不大。
何緬南表示樂(lè )觀(guān)假設，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤銷(xiāo)管控，務(wù)工人員陸續返工，房企恢復正常新開(kāi)工，均衡假設一季度新開(kāi)工面積損失程度(-15%)。忽略后續月份的疫情影響，則預測2020全年房屋新開(kāi)工面積增速為-9.4%左右，約為20.6億方。悲觀(guān)假設下，疫情延續到5月底，6月份疫情解除，恢復正常經(jīng)營(yíng)，假設1-5月份損失程度(-25%)，忽略其他影響，則預測2020全年新開(kāi)工面積增速為-15%左右，約為19.3億方。
海外融資規模再創(chuàng )新高
“今年房企債務(wù)到期壓力較大，疊加疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售回款驟減，資金壓力進(jìn)一步加劇。目前在房住不炒主基調下，大面積放水的可能性微乎其微，因此下一階段企業(yè)除了加速去庫存的自救之外，可能還需要其他融資手段輔助，幫忙渡過(guò)目前的難關(guān)?！币拙?博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
為了加速資金回籠，房企的銷(xiāo)售方式從線(xiàn)下轉到線(xiàn)上。
據克爾瑞平臺統計，每天的直播賣(mài)房已經(jīng)超過(guò)上百場(chǎng)。打響線(xiàn)上購房第一槍的房企是恒 大集團，恒 大副總裁劉雪飛此前對外表示，2月13日-2月18日，客戶(hù)通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售共認購68019套房屋。
除了恒 大之外，碧桂園、萬(wàn)科、世茂、龍湖、藍光、京投發(fā)展等眾多房企開(kāi)啟了線(xiàn)上售樓處，利用VR等技術(shù)快速搭建起線(xiàn)上立體化展示平臺，通過(guò)線(xiàn)上+大力折扣導流客戶(hù)。當然，業(yè)績(jì)增減情況還有待觀(guān)察。
“VR看房已經(jīng)不是稀奇事了，我們早就有類(lèi)似的手段了，不過(guò)最終能否真正實(shí)現銷(xiāo)售，目前還不好說(shuō)，從過(guò)往的經(jīng)驗來(lái)看，這只能作為一種輔助手段。一線(xiàn)城市一套房源的總價(jià)一般都在500萬(wàn)以上，二三線(xiàn)則是集中在兩三百萬(wàn)，雖然有些房企為了提高購買(mǎi)熱情，打出無(wú)理由退房之類(lèi)的口號，但是是否最后會(huì )變成真實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)還打問(wèn)號?！币患曳科箐N(xiāo)售中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
除了加大力度賣(mài)房回籠資金外，大額大范圍融資也是房企自救方式之一。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。
今年一月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點(diǎn)。春節疫情爆發(fā)以來(lái)，境內外融資繼續高位運行。2月來(lái)，房企發(fā)行的美元融資計劃就超過(guò)百億。不僅僅是海外融資加速，更在內地大量發(fā)布公募債等數百億，多家房企還發(fā)行了過(guò)去很少見(jiàn)的短期債。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。大部分房企為了應對未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，也會(huì )在年初加快儲備資金。對于美元債來(lái)說(shuō)，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來(lái)源。而美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資則有很大好處
