疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)出現轉機
3月1日，位于花城匯北區的一家餐廳重新恢復了堂食。這家餐廳今年1月中旬剛剛開(kāi)業(yè)，但受到新冠肺炎疫情影響，春節過(guò)后便一直閉店，恢復營(yíng)業(yè)后截至目前也未達到剛開(kāi)業(yè)時(shí)的狀態(tài)?！坝捎诨ǔ菂R還處于限制進(jìn)出狀態(tài)，周邊寫(xiě)字樓開(kāi)工數量也不是很多，因而餐廳客流并不高”，該餐廳一名主管人員向南方日報記者表示。
開(kāi)業(yè)受限制，資金壓力大，受疫情嚴重影響的遠不只是餐飲行業(yè)。由于新冠肺炎的傳播特征使避免人員聚集成為疫情防控的重點(diǎn)，因此所有的實(shí)體商業(yè)都不可避免地出現“陣痛”。隨著(zhù)疫情形勢好轉，復工復產(chǎn)進(jìn)程加快，商業(yè)及零售物業(yè)項目該如何“破局”？
核心商圈迎多重挑戰
新冠肺炎疫情導致消費市場(chǎng)受阻，以往人頭攢動(dòng)的品牌門(mén)店或“網(wǎng)紅”店都不再有顧客的身影。國家統計局最新公布的數據顯示，1-2月消費品零售總額52130億元，下降20.5%，其中除汽車(chē)以外的消費品零售額48476億元，下降18.9%。
如今復工復產(chǎn)正加快推進(jìn)，但對于核心商圈的商業(yè)零售物業(yè)而言，元氣并沒(méi)有完全恢復。從記者近期的走訪(fǎng)來(lái)看，在廣州，盡管多數零售商場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)放，餐飲門(mén)店也陸續開(kāi)啟堂食，部分餐廳已經(jīng)出現排號等位的現象，但由于疫情防控要求隔位就坐，因此門(mén)店內人氣并不旺。
盡管一些商業(yè)項目的運營(yíng)商采取了減免租金和管理費等策略來(lái)穩住進(jìn)駐租戶(hù)、增強商戶(hù)信心，但對于租戶(hù)和運營(yíng)商而言，營(yíng)業(yè)額與租金方面仍承受著(zhù)較大損失。以華潤置地為例，該公司公告顯示，今年2月投資物業(yè)租金收入3.325億元，單月同比減少65.2%。而萬(wàn)達商業(yè)在全國范圍內全面免除33天租金，有機構預計其一季度租金損失將達到34.9億元。
“對于核心商圈商業(yè)項目運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，需要面對租戶(hù)銷(xiāo)售額下降、短期內人流難以恢復及租金下降、收益減少的問(wèn)題”戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事溫苑雯向南方日報記者表示，該類(lèi)型項目業(yè)主方可以考慮優(yōu)化物業(yè)形態(tài)及商業(yè)空間，并配合新商業(yè)體驗方式來(lái)吸引人流，保障核心地段的物業(yè)價(jià)值。
社區商業(yè)需求爆發(fā)
相比商圈和各類(lèi)商業(yè)綜合體，社區商業(yè)在此次疫情期間發(fā)揮了重要作用。由于各地紛紛封閉社區，實(shí)行進(jìn)出限制，社區商業(yè)成為不少地區居民采購的“唯一場(chǎng)所”。如今在廣州，部分社區街市、超市等買(mǎi)菜采購的居民已與疫情發(fā)生前沒(méi)有太大的區別。
國家統計局貿易外經(jīng)司司長(cháng)藺濤近期也撰文指出，與居民基本生活密切相關(guān)的自助式零售業(yè)態(tài)受疫情沖擊相對較小，1-2月限額以上單位超市、大型超市以及倉儲會(huì )員店零售額同比分別增長(cháng)1.9%、1.6%和9.2%，與社區消費密切相關(guān)的食雜店和便利店零售額同比分別下降14.3%和10.8%，但降幅分別比限額以上單位商品零售額整體小7.9個(gè)和11.4個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行觀(guān)點(diǎn)認為，疫情期間社區商業(yè)需求爆發(fā)，激活了品牌轉型機會(huì )。對于開(kāi)發(fā)運營(yíng)社區商業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，將租金讓利成本，用于吸引優(yōu)質(zhì)主題商業(yè)運營(yíng)商，來(lái)維系項目的可持續性競爭力，能夠提供多種輕資產(chǎn)包資源、研發(fā)社區商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)，及跟進(jìn)運營(yíng)接管團隊的顧問(wèn)機構，是協(xié)助非核心商圈項目轉型發(fā)展的最優(yōu)選擇。
“社區商業(yè)是承接主流品牌從核心商業(yè)項目下沉的好機會(huì )，項目的長(cháng)期運營(yíng)至關(guān)重要”，溫苑雯說(shuō)。
觸發(fā)轉型新趨勢
對于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，疫情帶來(lái)的是資金、招商、運營(yíng)及退出等四大難點(diǎn)，需要合理制定策略規避風(fēng)險。
對此溫苑雯認為，新冠肺炎疫情令商業(yè)地產(chǎn)呈現轉型新趨勢。以獲取現金流方式為例，過(guò)去商業(yè)項目主要依賴(lài)商鋪租金獲利，本輪疫情過(guò)后，主流商業(yè)項目應發(fā)揮商圈人流優(yōu)勢，通過(guò)推廣品牌形象店與收取租金“雙管齊下”吸納現金流；非主流商業(yè)項目，不妨與優(yōu)質(zhì)運營(yíng)商攜手合作，利用運營(yíng)資源吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐、落地社區商業(yè)項目。
而在招商思維上，過(guò)去商業(yè)項目以自主招商或引入第三方招商為主，疫情過(guò)后，主流商業(yè)項目應將線(xiàn)下實(shí)體店作為品牌推廣載體；非主流商業(yè)項目則應將招商工作交予第三方及優(yōu)質(zhì)運營(yíng)商，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資源發(fā)揮積極作用，將物業(yè)溢價(jià)納入績(jì)效考核。
克而瑞研究中心指出，商業(yè)地產(chǎn)如何更加主動(dòng)地面對風(fēng)險，而不是被動(dòng)應對，如何在緊急突發(fā)情況之下，維持商場(chǎng)的正常運營(yíng)及休整等，均可以為日后提供豐富的經(jīng)驗與依據。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)可以從環(huán)境安全衛生、拓展線(xiàn)上消費、提升成本管控和精細化運作能力等方面進(jìn)行改進(jìn)。
