樓市回暖“搶房”再現 房?jì)r(jià)不會(huì )大幅上漲
很多人都沒(méi)想到，房地產(chǎn)市場(chǎng)從新冠肺炎疫情中的反彈，竟來(lái)得如此迅速。
3月16日晚8點(diǎn)，萬(wàn)科通過(guò)線(xiàn)上賣(mài)房的方式推出深圳的“萬(wàn)科星城”項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣(mài)完，銷(xiāo)售額2.99億。
3月20日，蘇州的三個(gè)房地產(chǎn)項目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，共推出近900套房源。無(wú)論是線(xiàn)上銷(xiāo)售還是線(xiàn)下選房的項目，幾乎都是“秒光”。3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業(yè)績(jì)會(huì )上專(zhuān)門(mén)提到了旗下一個(gè)項目的“戰績(jì)”：311套房源，10分鐘內搶光。
他還表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復較快的區域之一，“長(cháng)三角”地區的交易規模已經(jīng)恢復到正常水平的八成。
隨著(zhù)新冠肺炎疫情進(jìn)一步得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速恢復。其中，“搶房”行為再度出現，似乎意味著(zhù)前期積壓的市場(chǎng)需求正集中釋放，并可能推動(dòng)市場(chǎng)出現報復性反彈。
如何解讀這種信號？業(yè)內人士認為，蘇州部分項目的超預期銷(xiāo)售，除了需求積壓的因素外，還有人才新政帶來(lái)的刺激。深圳作為一線(xiàn)城市，需求也自然強勁?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)回暖下的“搶房”現象，既有普遍意義，又有特殊性。但以剛需為主的需求結構，以及“房住不炒”的政策基調，也決定了市場(chǎng)很難出現非理性的波動(dòng)。
成交量已恢復7成左右
蘇州出現的“搶房”盛況，除了前期需求積壓的因素外，三個(gè)項目推盤(pán)時(shí)間的選擇也“很有講究”。
當日早些時(shí)候，蘇州出臺人才新政，本科學(xué)歷(年齡不超過(guò)45周歲)可以直接落戶(hù)，無(wú)需社保；大專(zhuān)(年齡不超過(guò)35周歲)連續6個(gè)月社保就可以落戶(hù)。
這也意味著(zhù)，蘇州樓市的購房門(mén)檻將進(jìn)一步降低。
盡管政策將從今年5月1日起開(kāi)始執行，但其對市場(chǎng)預期的影響不容忽視。蘇州某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，每年三、四月份都是蘇州樓市的“小陽(yáng)春”，今年由于新冠疫情的影響，需求已經(jīng)出現積壓。人才新政的出臺，對這些需求形成刺激。她透露，人才新政出臺后，公司旗下項目的電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)量和現場(chǎng)到訪(fǎng)量均有所增多。
為應對新冠肺炎疫情的影響，春節后，各地陸續出臺政策，對房企給予支持。到3月，政策方向逐漸從應對疫情的合理化措施，延伸到擴大供應、刺激需求，人才新政便是其中之一。
在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先后在3月中旬出臺人才新政，進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件。同樣在3月中旬，濟南有條件地放松限購，瀘州則通過(guò)發(fā)放購房補貼的方式刺激市場(chǎng)。
3月24日，海寧日報的官方微信號發(fā)布消息稱(chēng)，海寧召開(kāi)云上房博會(huì )的一個(gè)月期間，暫不執行“非海寧戶(hù)籍人口在海寧限購一套住房”政策。
近期，雖然有樓市政策因松綁幅度過(guò)大而被叫停的先例，但上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)仍然認為，樓市政策在“一城一策”的框架內適度松綁，將是近期的趨勢。這些政策的刺激，疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要動(dòng)力。
上海易居研究院的數據顯示，自2月末開(kāi)始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)新房成交已恢復至年初水平的7成。
二手房方面，貝殼研究院指出，在鏈家覆蓋的18個(gè)城市中，“近四周二手房市場(chǎng)成交量平均以每周91.3%的環(huán)比增速回溫”。上周(3月16日至22日)成交量已經(jīng)相當于去年3月周均水平的75%。其中，廣州、青島、西安三城的交易量超過(guò)去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀區域的恢復相對較慢。
邵明曉在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，預計到今年4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能恢復到正常水平。參照當前疫情進(jìn)一步得到控制、房地產(chǎn)業(yè)陸續復工的現狀，這一觀(guān)點(diǎn)頗能代表業(yè)界的主流看法。
價(jià)格不會(huì )大幅上漲
在需求釋放、市場(chǎng)回暖的情況下，類(lèi)似“搶房”等報復性反彈的現象，會(huì )不會(huì )大范圍出現？
嚴躍進(jìn)認為，“搶房”的發(fā)生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企采取了“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的做法。但總體來(lái)看，隨著(zhù)供應的快速恢復，市場(chǎng)不會(huì )出現大規模的報復性反彈。
他表示，庫存高企，加上短期的資金鏈壓力，會(huì )迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤(pán)，從而快速增加市場(chǎng)供應。政策層面，各地也在為增加供應“開(kāi)綠燈”。
比如，東莞市于3月10日印發(fā)“完善促進(jìn)消費體制機制”的相關(guān)文件，其中強調“簡(jiǎn)化房?jì)r(jià)備案流程”。長(cháng)春也在3月
23日發(fā)文，降低申請辦理預售許可證門(mén)檻。
從各主要機構的統計來(lái)看，3月以來(lái)，無(wú)論新房還是二手房，供應規模都有明顯增加。
但北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道指出，相比供應端的按部就班，需求端的變化更為敏感，并帶有一定的“羊群效應”。因此，在市場(chǎng)回暖的過(guò)程中，需求往往會(huì )出現快速增長(cháng)，短期的供不應求很難避免。他表示，近期北京部分新房項目的帶看和銷(xiāo)售情況要好于往年同期，由于銷(xiāo)售情況不錯，不少項目開(kāi)始取消之前的優(yōu)惠措施。
據21世紀經(jīng)濟報道了解，在多個(gè)城市，都存在取消優(yōu)惠措施的現象。但除部分二手房外，漲價(jià)現象尚未大范圍出現。
嚴躍進(jìn)表示，目前看，房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力的確存在。其中，新房市場(chǎng)由于存在限價(jià)等措施，價(jià)格很難大幅上漲。相比之下，二手房?jì)r(jià)格更容易出現上漲。
但他同時(shí)指出，即使未來(lái)市場(chǎng)真正出現“小陽(yáng)春”，價(jià)格也不會(huì )大幅上漲。因為在近幾年的連續調控下，剛需已成
為當前需求結構的主體，這部分需求較為理性，對價(jià)格變化較為敏感，他們不會(huì )支撐房?jì)r(jià)大幅上漲。同時(shí)，在“
房住不炒”的調控思路下，各項調控政策不會(huì )大范圍松綁，房?jì)r(jià)沒(méi)有大幅上漲的空間。
