樓市下行焦慮：地產(chǎn)巨頭尋找
根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商品房銷(xiāo)售面積同比下降了40%。
萬(wàn)科主席郁亮說(shuō)，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒(méi)想到現在“變成了特別真實(shí)的存在”。
眼下，樓市的風(fēng)向正在左右搖擺，但對于嗅覺(jué)敏銳的購房者，這可能同時(shí)意味著(zhù)更優(yōu)惠的房?jì)r(jià)和更寬松的購買(mǎi)門(mén)檻。不過(guò)，熱鬧的搶房景象仍?xún)H限于熱點(diǎn)城市的熱門(mén)樓盤(pán)。
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文 | 南方周末記者 劉詩(shī)洋
責任編輯 | 顧策
2020年3月28日下午，北京大興區龐各莊中海云熙售樓處，幾個(gè)看房人在門(mén)口排隊等待檢疫。
通往銷(xiāo)售中心的路上，當地防疫部門(mén)設立了三道關(guān)卡，登記身份證、查驗行動(dòng)軌跡以及用消毒液噴灑鞋底。來(lái)此的客戶(hù)全都要測量?jì)纱误w溫，當地還要求，售樓處同時(shí)接待的客戶(hù)不能超過(guò)3組，為了監督，銷(xiāo)售大廳里還有兩個(gè)民警坐守。
自獲準開(kāi)放以來(lái)，這個(gè)樓盤(pán)每天只能接待很少的客戶(hù)。這也是近期北京大多數樓盤(pán)的常態(tài)。中海云熙的開(kāi)發(fā)商是中海地產(chǎn)(00688.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“中國海外發(fā)展”)，在3月26日的業(yè)績(jì)會(huì )上，該公司執行副總裁羅亮表示，受疫情影響，今年1、2月中海的銷(xiāo)售數據同比降低了22.7%。
售樓處的回款，通常是房企最重要的資金來(lái)源，這種損失眼下正形成連鎖反應。羅亮指出，由于原計劃新增的供貨延遲，銷(xiāo)售周期縮短將影響去化率，今年可能有少量項目無(wú)法按計劃供貨銷(xiāo)售。
作為中國最賺錢(qián)的地產(chǎn)商之一，中海的情況是目前中國房企的真實(shí)寫(xiě)照。雖然南方周末記者近期參加的多場(chǎng)業(yè)績(jì)會(huì )上，大多數房企高管們選擇對疫情造成的損失閉口不談，但根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商品房銷(xiāo)售面積同比下降了40%。
標普全球近期發(fā)布的報告顯示，如果4月份仍能感受到封城的影響，那么2020年的房屋銷(xiāo)售可能會(huì )下降20%。
在經(jīng)歷連續多年的調控之后，2020年突發(fā)的新冠肺炎疫情，正在撞擊著(zhù)中國地產(chǎn)商的流動(dòng)性軟肋。
新一輪壓力測試
因為售樓處封鎖，回款受限，過(guò)去一周，包括綠城、泛海在內的多家房企都啟動(dòng)了新融資計劃。北京大學(xué)匯豐金融研究院執行院長(cháng)、 業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家 此前曾表示，2020年以來(lái)房企融資呈逐月上升態(tài)勢，截止到3月中旬，房企境外債權、海外發(fā)債及信托的債務(wù)總和已接近1.46萬(wàn)億。
大型企業(yè)尚能通過(guò)發(fā)債緩解危機，更多中小企業(yè)已在跌宕的市場(chǎng)中奄奄一息。在人民法院網(wǎng)上，平均每天都有一到兩家房企被清算。2020年以來(lái)，全國已有近百家房企破產(chǎn)。
3月初，上海清算所披露新華聯(lián)控股一筆10億元的債權違約，這是新冠疫情以來(lái)首筆涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)違約。新華聯(lián)是一家總部位于北京通州的大型綜合企業(yè)，成立于1990年，此前以房地產(chǎn)為主業(yè)，近年來(lái)開(kāi)始轉向文旅地產(chǎn)。
與已公開(kāi)的信息相比，更大的危機還在水面之下。證監會(huì )規定上市公司要在4月底前發(fā)布年報，但一些公司的年報顯然還在“難產(chǎn)”中。比如一家此前多次傳出流動(dòng)性危機的公司，最近公告的主要內容是，聘用一名新的財務(wù)總監以及計劃發(fā)行一筆120億元的巨額公司債——該公司目前市值約為129億。
在疫情影響下，這類(lèi)高負債企業(yè)似乎只能寄托于“借新還舊”。不久前，國際評級機構穆迪將該企業(yè)家族評級從“B3”下調至“Caa1”。該級別代表企業(yè)出現了嚴重信用風(fēng)險。
受全球疫情影響，流動(dòng)性壓力已出現連鎖反應。上周一，港股內房股全線(xiàn)下跌，恒 大、綠城中國跌幅一度超過(guò)16%?；萆鷩H融資有限公司CEO黃立沖當天在朋友圈撰文稱(chēng)，這與近期境外美元債暴跌有關(guān)。因疫情造成的美元流動(dòng)性危機，境外投資人正拋售美元債以期回籠資金，他認為這可能導致未來(lái)相當數量的房企出現美元債違約。
眼下，這場(chǎng)壓力測試考驗著(zhù)行業(yè)里的每個(gè)人。一家在銷(xiāo)售榜上排名前20房企的區域營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴南方周末記者，他所在的企業(yè)正經(jīng)歷名為“優(yōu)化”的隱形裁員，包括他在內的許多員工今年都不會(huì )有調薪。
他不希望提及自己所在的公司，因為擔心公司高超的內審手段會(huì )查出他的名字，以致失去工作，“很多公司都在縮編，工作不好找，要準備過(guò)冬了”。
盡管從沒(méi)有企業(yè)公開(kāi)承認，但地產(chǎn)業(yè)的“人員優(yōu)化”，早從2019年就初現端倪。力度最大的基本都是高周轉企業(yè)。比如在一家知名上市公司，按照他們最近公布的年報，員工總數相比2018年已減少了近3萬(wàn)人。
在疫情之下，優(yōu)化和縮編正成為常態(tài)。一位在上海工作、長(cháng)期服務(wù)于地產(chǎn)公司的獵頭告訴南方周末記者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副總裁層面倒是偶爾有，小主管級別幾乎完全沒(méi)有”。
因為疫情加劇了線(xiàn)上服務(wù)的規模，她最近已開(kāi)始將目標轉向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
誰(shuí)能“活下去”？
2019年11月，當萬(wàn)科創(chuàng )始人 王石(微博 博客)提前預報萬(wàn)科2019年的業(yè)績(jì)“非常好”時(shí)，他肯定想不到，短短一個(gè)月后，情況就發(fā)生了變化。
作為早期公布年度業(yè)績(jì)的地產(chǎn)商，曾經(jīng)的行業(yè)龍頭萬(wàn)科交出了一份“穩健”的成績(jì)單，各項業(yè)績(jì)都穩步增長(cháng)。只不過(guò)，他們的凈利潤同比增長(cháng)只有15.1%。
這是萬(wàn)科自2014年以來(lái)利潤增速最低的一年，不僅低于市場(chǎng)此前預期的20%，也比規模類(lèi)似的企業(yè)差了不少。對此，萬(wàn)科在財報中解釋?zhuān)m然部分項目尚未達到清算條件，但仍計提了 土地增值稅清算準備金，以合理反映公司利潤。
2019年，萬(wàn)科應交的土地增值稅準備金高達367.8億元，比2018年高出近120億。按照萬(wàn)科董事王文金的說(shuō)法，土地增值稅高，是因為這次結算中高毛利率項目多。
土地增值稅和毛利率掛鉤較大，但在一般情況下，稅金清算是在項目竣工結算后再計提的。另外值得注意的是，萬(wàn)科2019年已售但未竣工結算的金額，比上一年大幅增加了784億。
也就是說(shuō)，在擁有大量已售但未結算項目的前提下，萬(wàn)科此次年報“選擇”了結算更多高毛利項目。而正是這些提前計提的稅金，侵蝕了利潤。
一位不愿具名的券商分析師告訴南方周末記者，萬(wàn)科的這種操作是通過(guò)財務(wù)手段提前預支成本，節流部分利潤，留給后期結算。這雖然會(huì )傷害中小股東的利益，但對于藍籌股而言，企業(yè)考量的是長(cháng)期穩定增長(cháng)。他認為，采用這種做法，也間接說(shuō)明了萬(wàn)科對今年市場(chǎng)的悲觀(guān)。
管理層此前在業(yè)績(jì)會(huì )上的表態(tài)也驗證了這一判斷。萬(wàn)科主席郁亮說(shuō)，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒(méi)想到現在“變成了特別真實(shí)的存在”。而公司總裁祝九勝的說(shuō)法更加直接，他說(shuō)受疫情影響，過(guò)去兩個(gè)月萬(wàn)科的銷(xiāo)售同比減少了510億元。
頭部房企的應對，最能體現市場(chǎng)嗅覺(jué)。
3月27日，融創(chuàng )中國主席 孫宏斌(博客)在公司業(yè)績(jì)會(huì )上稱(chēng)，2020年公司將處置一些持有資產(chǎn)。他當天透露，2019年底融創(chuàng )已經(jīng)成功賣(mài)掉一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內也會(huì )成交。
作為近年來(lái)上升最快的地產(chǎn)商，融創(chuàng )的規模增長(cháng)離不開(kāi)“狼性”銷(xiāo)售和大舉并購，在接連從萬(wàn)達、泛海、云南城投手中買(mǎi)下大筆資產(chǎn)后，融創(chuàng )此前一直對外釋放信心，認為他們能夠消化這些天量資產(chǎn)。
但眼下，孫宏斌卻公開(kāi)表示，公司目前持有的文旅項目及商業(yè)項目的比重偏大。
這就意味著(zhù)，融創(chuàng )可能會(huì )將此前收購來(lái)的資產(chǎn)拿來(lái)出售。作為全國銷(xiāo)售規模第四名的房企，融創(chuàng )2019年的業(yè)績(jì)依然維持高增長(cháng)，凈利潤260.3億，同比增長(cháng)57.1%，創(chuàng )下公司歷史新高。
然而他們眼下面對的，是高達172%的凈負債率。這比前三位的碧桂園、恒 大、萬(wàn)科都要高出不少。此外，根據公司過(guò)往財報，融創(chuàng )的融資成本目前在6%-8%，也略高于其他頭部房企。
孫宏斌將調整融資結構、降低融資成本，列為融創(chuàng )2020年要做的第一件事。上述接近融創(chuàng )的人士告訴南方周末記者，融創(chuàng )也正在實(shí)施“優(yōu)化”，部分區域的精簡(jiǎn)規模接近20%。此外，公司近期還要求嚴控項目貸款額度。
在這場(chǎng)疫情帶來(lái)的流動(dòng)性測試中，最晚公布業(yè)績(jì)的恒 大似乎是唯一“獲利”的一方。因為率先降價(jià)實(shí)行網(wǎng)上銷(xiāo)售，他們聲稱(chēng)一季度的銷(xiāo)售回款達到了1133億，大增55%。
不過(guò)，恒 大眼下仍要面對高達159.3%的凈負債率。業(yè)績(jì)會(huì )上， 許家 印表示2020年要在高增長(cháng)的同時(shí)控制規模，以實(shí)現有息負債每年下降1500億，到2020年把總負債下降到4000億以下。
樓市下行的焦慮
不僅地產(chǎn)商在為樓市下行焦慮，各地方政府和消費者也在為此付諸行動(dòng)。
3月25日，湖南省住建廳及統計局發(fā)布公報預計，接下來(lái)全省的商品房?jì)r(jià)格將穩中有降。這是全國首個(gè)公開(kāi)預期房?jì)r(jià)會(huì )下降的省份，2019年湖南的全國商品房銷(xiāo)售，在全國排名第八。
該公報稱(chēng)，因為房地產(chǎn)調控的持續作用，以及疫情影響企業(yè)復工及市場(chǎng)購買(mǎi)力，預計下階段全省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷(xiāo)售面積都將有所降低。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資放緩，意味著(zhù)作為地方財政主要收入來(lái)源的土地出讓金將有所減少，在此背景下，2月下旬以來(lái)，全國各地陸續出現調控松綁“一日游”。
河南駐馬店是此輪疫情中率先松綁調控的地方。2月21日，駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出將公積金貸款購買(mǎi)首套房首付比例降低至20%。
4天后，河南省政府對駐馬店人民政府主要負責人進(jìn)行約談，該文件隨后被撤回。
在首付比例上放松的還有陜西寶雞。3月12日，寶雞市發(fā)文提出各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬(wàn)提高至50萬(wàn)。該文件也在發(fā)布后不到12個(gè)小時(shí)就被撤下。
隨后，浙江海寧又上演了時(shí)間更短的“松綁烏龍”，3月24日，當地海寧日報微信公號及微博海寧發(fā)布均發(fā)布消息，稱(chēng)在未來(lái)一個(gè)月的房博會(huì )期間，“非海寧戶(hù)籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。但此消息不足半天就被刪除。
除了這類(lèi)直接松綁調控的試探，也有地方政府選擇了迂回的方式。疫情發(fā)生以來(lái)，為扶持房地產(chǎn)企業(yè)，已有超過(guò)80個(gè)城市出臺了相關(guān)政策，主要包括延期或分期繳納土地出讓金，簡(jiǎn)化規劃報建手續等手段。
但在“房住不炒”的前提下，任何直接帶動(dòng)市場(chǎng)的調整依然敏感。
眼下，中國樓市的風(fēng)向正在左右搖擺，但對于嗅覺(jué)敏銳的購房者，這可能同時(shí)意味著(zhù)更優(yōu)惠的房?jì)r(jià)和更寬松的購買(mǎi)門(mén)檻。
3月以來(lái)，長(cháng)三角地區樓市已率先出現回暖跡象，在蘇州，一些剛需樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)馬上售罄。南京3月份一二手房銷(xiāo)售數據均已接近2019年同期。而在杭州市區，僅3月最初的兩周多時(shí)間里，就成交了4922套新房。人們戴著(zhù)口罩參加搖號，由于人數太多，不少樓盤(pán)的中簽率近期都在10%以下。
不過(guò)，熱鬧的搶房景象仍?xún)H限于熱點(diǎn)城市的熱門(mén)樓盤(pán)。貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )告訴南方周末記者，眼下的市場(chǎng)回暖是短期累計需求的釋放，不足以改變市場(chǎng)供需力量的對比，目前的供需關(guān)系依舊較為平和，全國新房庫存高達5.3億平方米，二手房市場(chǎng)交易節奏依舊很慢，重點(diǎn)城市房源成交周期均在100天以上。
他認為，如果疫情結束，新房市場(chǎng)會(huì )因為企業(yè)回款訴求高，而出現價(jià)格下行。但從長(cháng)遠看，市場(chǎng)仍會(huì )沿著(zhù)較平穩的曲線(xiàn)前進(jìn)。
