土地市場(chǎng)回暖：頭部房企排名微妙變化背后的土儲之爭
4月1日，新城32億元增持蘇州兩幅土地，同一天，新城還參加了天津濱海2.7萬(wàn)平方米宅地競拍，但沒(méi)有拿下。就在此前一天，在新城業(yè)績(jì)線(xiàn)上發(fā)布會(huì )上，該公司董事長(cháng)王曉松對公眾表示，新城不會(huì )收縮規模，但也不會(huì )為了追求排名而沖規模。他指出，未來(lái)新城只要排名維持在行業(yè)第10名左右即可。
王曉松此番言論是有根據的，盡管前兩年新城全年銷(xiāo)售規模穩居行業(yè)第八，但在今年一季度，新城跌出了前十，在某第三方公布的排行榜上排名第13位。
龍湖的銷(xiāo)售規模也在一季度有明顯下滑，頭部房企銷(xiāo)售增速下滑已是大概率事件。行業(yè)洗牌在繼續，土地市場(chǎng)的爭奪也很明顯。4月3日杭州主城區出讓8宗地塊，總出讓面積234畝，總建筑面積30.6萬(wàn)平方，總起價(jià)54億元，最終成交總價(jià)超64億元。榮安、建發(fā)等均有斬獲，外來(lái)房企保持了對杭州市場(chǎng)前景的樂(lè )觀(guān)。
土拍市場(chǎng)回暖背后，是商品房銷(xiāo)售的升溫?？硕饠祿@示，截至3月底，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等城市的商品房交易量持續回升，成交量超過(guò)了2019年第四季度的平均水平。
同策研究院報告顯示，2020年市場(chǎng)規模的下滑導致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權益比例開(kāi)始策略性調整，以配合未來(lái)企業(yè)戰略的實(shí)現。
一個(gè)背景是，為對沖疫情造成的經(jīng)濟下行，全球貨幣新一輪量化寬松到來(lái)。
頭部房企拿地更注重效益
為應對經(jīng)濟大環(huán)境的變化，大部分房企提出保守的銷(xiāo)售目標，銷(xiāo)售增速維持在70%左右。
回顧過(guò)去幾年的樓市，2015年下半年樓市開(kāi)始步入上行周期，2016-2017年一二線(xiàn)城市樓市全面上行，2018年之后三四線(xiàn)城市開(kāi)始輪動(dòng)上漲。同時(shí)，我們看到，百強房企銷(xiāo)售金額權益比從2016年的85%、2018年的80%進(jìn)一步下降至2019年的75%左右，連續三年出現持續下滑。
市場(chǎng)周期的上行與權益金額的下滑導致房企的“全口徑”銷(xiāo)售金額大幅上升，同時(shí)，房企也可以在這樣的市場(chǎng)周期里獲得不錯的規模紅利。房企通過(guò)“合作開(kāi)發(fā)”“小股操盤(pán)”“代建”等方式快速進(jìn)行規模擴張。
同策集團首席分析師張宏偉(博客)認為，房企在2020年投資拿地上，一些優(yōu)質(zhì)地塊必然在權益比例上提升，控制“合作開(kāi)發(fā)”的空間，以提升利潤空間。從當前市場(chǎng)特點(diǎn)與企業(yè)策略整體表現來(lái)看，大部分品牌房企正在回歸市場(chǎng)基本面相對不錯的一二線(xiàn)城市，因此，一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資權益必然會(huì )上升。
“如果從2020年全年預期來(lái)看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對于房企來(lái)講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規模的同時(shí)，在2020-2022年未來(lái)市場(chǎng)平穩上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬(wàn)科、新城為代表的房企開(kāi)始更加注重效益，也就是利潤。以中梁為代表的相對比較激進(jìn)的房企也開(kāi)始修煉內功，增速也開(kāi)始放緩了?！睆埡陚フf(shuō)。
頭部房企對于未來(lái)市場(chǎng)周期趨勢預期與企業(yè)規?；V求的看法不同，也會(huì )導致權益變化，比如，在市場(chǎng)下行周期，權益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場(chǎng)風(fēng)險，另外一方面，通過(guò)降低權益比例還可以繼續維持規?；瘮U張，市場(chǎng)地位仍然可以保持增長(cháng)，從收益的總量的角度來(lái)看，也會(huì )保持總量的增長(cháng)。
當市場(chǎng)周期趨勢預期向好，權益比例的降低就會(huì )導致“增收不增利”的狀況發(fā)生，這也是萬(wàn)科、新城等未來(lái)更加注重效益的主要原因。龍湖是“權益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權益比例控制在70%左右。據龍湖財報，2018年龍湖獲得91幅新土地，權益地價(jià)730億元；權益建面接近1400萬(wàn)平米，權益比例近7成。截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬(wàn)平方米，權益面積為4742萬(wàn)平方米，權益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。
龍湖之所以一直維持在70%，是因為龍湖規模上已經(jīng)步入TOP10房企，這個(gè)階段既要增收又要增利，要的是規模經(jīng)濟，而不是規模不經(jīng)濟。相比之下，部分前20的房企，也在調整土儲權益比，比如旭輝，旭輝財報數據顯示，2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，預計旭輝今后的買(mǎi)地權益都會(huì )放在68%-70%。未來(lái)三年銷(xiāo)售權益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權益比例從60%逐漸提升，這說(shuō)明旭輝一方面仍然有規?；V求，但是未來(lái)3年對于利潤或效益這方面要求越來(lái)越高。
中小房企仍在擴張
部分中小房企還在規?；瘮U張。
近期的土地市場(chǎng)，不僅大房企在搶地，中小房企也在入市。此前的3月27日，紹興出讓一幅土地，開(kāi)拍前有多達22家開(kāi)發(fā)商報名，包括綠城、中海、招商、保利等，結果由眾安房產(chǎn)拍得，地塊樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
即使是在當前市場(chǎng)下行或平穩周期，對于未來(lái)規?；V求的看法不同也會(huì )導致權益變化，比如，一部分還在持續規?；闹行》科蟮耐顿Y權益比例預計仍然維持在較低水平，有規模較小的上市房企，如銀城等，未來(lái)3年“全口徑”總銷(xiāo)金額要達到千億規模，這也就意味著(zhù)，在未來(lái)3年這些企業(yè)在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整個(gè)集團投資的權益比例仍將維持在4成甚至更低水平。
行業(yè)集中度在迅速增加，相比大房企調整規模增速做大利潤空間，中小房企只有先沖規模，才能減少被收并購的風(fēng)險。當前就迎來(lái)了2-3年規?；摹按翱谄凇?，這也不難理解當前有部分房企對資本化的考量，比如近期弘陽(yáng)物業(yè)、上坤地產(chǎn)分別向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。
從已經(jīng)披露的財報數據看，上坤地產(chǎn)上市需求迫在眉睫。據招股書(shū)顯示，2019年上坤地產(chǎn)營(yíng)收75億元，專(zhuān)注于長(cháng)三角、珠三角地區，在全國共有43個(gè)項目。根據克而瑞2019年房企200數據，上坤地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額271.8億排名第91位，權益銷(xiāo)售額155.9億，排名第114位。
與近兩年赴港上市的中小房企相比，項目偏少是上坤地產(chǎn)的弱項。2018年，上坤地產(chǎn)收益同比下降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。這是項目主要布局在長(cháng)三角尤其是上海的結果。截至2020年2月29日，上坤地產(chǎn)應占總建筑面積超過(guò)70%位于長(cháng)三角經(jīng)濟區，2017年、2018年及2019年，物業(yè)銷(xiāo)售收入分別有100%、100%及60.8%來(lái)自上海的物業(yè)項目。
像上坤地產(chǎn)這樣的中小房企拿地需求相對更迫切。3月以來(lái)，隨著(zhù)房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調整優(yōu)化地塊開(kāi)發(fā)要求等多重利好刺激，土拍市場(chǎng)回暖迅速，但主要還是源于房企對未來(lái)發(fā)展的擔憂(yōu)。
