疫情下最新寫(xiě)字樓監測報告：出租率、租金持續雙降
2019年整體經(jīng)濟增速放緩，加之中美貿易戰等外部因素影響，國內寫(xiě)字樓市場(chǎng)承壓，新冠疫情的爆發(fā)更是讓整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)到底經(jīng)歷了怎樣的變化？未來(lái)出路在哪里？
我們從本體信息、資產(chǎn)評級、設備診斷、市場(chǎng)分析、競品分析、運營(yíng)診斷、融資診斷、交易診斷、價(jià)值評估九個(gè)維度，通過(guò)大量數據、多種算法測試研發(fā)出了“九宮格資產(chǎn)診斷模型”，對重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的上千個(gè)項目進(jìn)行持續監測、診斷，完成了數千份資產(chǎn)診斷報告，基于數據和診斷結果，能夠真實(shí)的還原疫情前后寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化。
本文主要分析一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的診斷結果。我們篩選了一線(xiàn)城市600個(gè)甲級寫(xiě)字樓，覆蓋了總計近七十個(gè)商務(wù)區、不同資產(chǎn)級別的甲級寫(xiě)字樓，更全面的展現市場(chǎng)情況。
數據說(shuō)明：克而瑞資管研發(fā)的寫(xiě)字樓資產(chǎn)評級包含建筑等級及地緣/資管等級兩部分;
地緣等級:由低到高依次 為A， AA， AAA; 建筑等級:由低到高依次為 乙級、甲級、超甲級
我們對這600個(gè)甲級寫(xiě)字樓進(jìn)行了疫情前后兩個(gè)季度的結果對比，得到了以下幾點(diǎn)結論：
1、市場(chǎng)整體承壓：出租率、租金、資產(chǎn)價(jià)值紛紛下降，但整體降幅相對有限
2、市場(chǎng)出現分化：?jiǎn)雾椖坑猩薪?，兩成項目受沖擊大，最大降幅超30%
3、城市分化加?。荷虾ＹY產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)相對較大，廣州穩定、深圳面臨潛在風(fēng)險
更多結論詳見(jiàn)后續發(fā)布的單城市寫(xiě)字樓診斷報告，除此之外，我們還將發(fā)布新一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓診斷報告、資產(chǎn)價(jià)值榜單結果等。
01一線(xiàn)城市：整體承壓、市場(chǎng)分化____________
整體承壓：
一季度出租率、租金雙降
自2018年四季度起，在經(jīng)濟增速下降和貿易爭端影響下，一線(xiàn)城市整體市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢，平均出租率和租金均出現連續6個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重這一下跌態(tài)勢。2020年一季度，一線(xiàn)城市整體出租率、租金雙降，出租率環(huán)比下降1.2%，租金環(huán)比下降2.5%。
2020年一季度一線(xiàn)城市平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，更是創(chuàng )2019年一季度以來(lái)的最大降幅。
經(jīng)營(yíng)分化：
兩成項目受沖擊較大，四成項目相對堅挺
疫情影響下，一線(xiàn)城市57%的寫(xiě)字樓項目出現了租金或出租率的下降，約20%的寫(xiě)字樓項目甚至出現了租金及出租率雙降現象，但也有43%的寫(xiě)字樓項目租金和空置率微漲或不
經(jīng)營(yíng)分化：
單項目有升有降，最大降幅超35%
今年一季度一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓單項目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%，項目出現明顯分化。
疫情影響下，不同城市、不同商務(wù)區、不同項目之間的市場(chǎng)表現分化愈發(fā)嚴重。就租金而言，得益于一線(xiàn)城市相對濃厚的商務(wù)氛圍，50.3%的項目租金依然堅挺，維持不變；34.9%的項目在疫情沖擊下對租金的下調幅度在10%以?xún)龋?.3%的項目下調幅度在10%~20%之間，0.8%的項目租金下降超過(guò)20%；但也有約8.7%的樓宇品質(zhì)較高、租戶(hù)優(yōu)質(zhì)的項目租金逆市上揚。
出租率的變化情況與租金類(lèi)似，50.2%的項目租戶(hù)相對穩定，出租率保持不變；但疫情之下租戶(hù)承租擴租意愿減弱，到期不續租、甚至期內退租的概率也大幅提升，導致29.4%的項目出現了5%以?xún)鹊某鲎饴式捣?.8%的項目出租率降幅在5%~10%，1.3%的項目降幅甚至在10%以上。此外，也有13.2%的項目出租率逆勢上漲，主要是由于商務(wù)區性?xún)r(jià)比較高的項目吸納了周邊希望降低租金成本的租戶(hù)，以及2019年四季度已經(jīng)簽約的部分優(yōu)質(zhì)租戶(hù)受疫情影響較小，于今年一季度順利入住。
價(jià)值分化：
超5成資產(chǎn)價(jià)值下跌，但下跌幅度有限
疫情沖擊下，一線(xiàn)城市70%的寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了變化，超50%的寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值下跌。
隨著(zhù)市場(chǎng)整體預期的變化以及各項目經(jīng)營(yíng)狀況的變化，寫(xiě)字樓的價(jià)值也相應的受到不同程度的影響，其中26.6%的項目?jì)r(jià)值穩定，保持不變；55.4%的項目在疫情和市場(chǎng)行情雙重影響下資產(chǎn)價(jià)值下降；僅有17.7%的項目在疫情下應對得當，資產(chǎn)價(jià)值小幅提升。
與租金和出租率均存在近半數項目保持不變的變化情況不同，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓項目的價(jià)值在疫情中普遍下降，但下降幅度大多不太劇烈。資產(chǎn)價(jià)值降幅在10%以?xún)鹊捻椖考s占49%，降幅在10%~20%的項目占5.6%，僅有0.8%的項目?jì)r(jià)值降幅超20%。
究其原因，一方面本輪疫情對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不利沖擊范圍較廣，另一方面也反映出疫情對資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的沖擊不大，尚未對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體價(jià)值造成較大程度的影響。
02城市分化加劇、北上深租金創(chuàng )三年新低____________
經(jīng)營(yíng)分化：
上海深圳供求失衡空置率均超20%
廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需相對平衡，空置率僅在4%左右，遠低于其它一線(xiàn)城市，此次疫情前后變動(dòng)率小，市場(chǎng)相對堅挺。上海、深圳市場(chǎng)均呈現供求失衡態(tài)勢，空置率均超20%，近年來(lái)空置率上漲趨勢明顯，疫情前后變動(dòng)較大。北京近期出租率下跌明顯，超過(guò)安全邊界。
經(jīng)營(yíng)分化：
北上深租金創(chuàng )三年新低
不少非核心區域新入市項目拉低平均租金;供應量增大的同時(shí)，需求量在整體經(jīng)濟增速放緩、中美貿易戰、新冠疫情等因素影響下減少，導致供需失衡，一線(xiàn)城市平均租金隨之集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng )三年新低。其中北京平均租金最高，接近 12 元/平方米/天；上海次之，在8元/平方米/天左右；廣深平均租金保持在 6-7 元/平方米/天不等。
價(jià)值分化：
上海資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大
疫情下一線(xiàn)城市表現各異，上海資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，廣州最穩定，深圳后續處境或更艱難。
廣州得益于市場(chǎng)基本面較為健康，且當前廣州市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值低于其他一線(xiàn)城市，處在價(jià)值洼地，因此資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較小。
北京市場(chǎng)整體租金遠高于其他一線(xiàn)城市，隨著(zhù)空置率日益上漲，整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)不小，但由于北京政治中心的獨特地位，使得該地區資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險溢價(jià)，因此整體價(jià)值波動(dòng)較有限。2003年SARS期間前后北京市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)較大，但整體資產(chǎn)價(jià)值依舊堅挺，與此次情況如出一轍。
上海市場(chǎng)化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價(jià)值波動(dòng)相較其他一線(xiàn)城市更大。
深圳寫(xiě)字樓供需態(tài)勢緊張，本次調研項目以自持出租類(lèi)項目為主，市場(chǎng)內大量的小業(yè)主、包租客等相關(guān)數據尚未被統計進(jìn)來(lái)，因此深圳的真實(shí)市場(chǎng)波動(dòng)比目前反映出的更大，就當前情況來(lái)看，未來(lái)半年內深圳的處境更為艱難。
新冠疫情讓本就下行的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處境更為艱難，不少項目短期運營(yíng)面臨困難，但隨之也將加速資產(chǎn)精細化管理的進(jìn)程。
一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金和出租率雙雙下行，但分化也逐漸顯現，競爭力更強的區域板塊，擁有更合理的租戶(hù)結構、管理能力、運營(yíng)策略和優(yōu)質(zhì)設施的寫(xiě)字樓在這輪疫情下反而“脫穎而出”，價(jià)值更為堅挺。
同時(shí)，疫情也提示著(zhù)我們：寫(xiě)字樓精細化資管時(shí)代已然到來(lái)。
