下半年房企資金明顯收緊，主要城市土地流拍近700宗
時(shí)間：2020/11/2
瀏覽量:
581
下半年房企資金明顯收緊，主要城市土地流拍近700宗
在資金鏈趨緊、年底銷(xiāo)售壓力較大的情況下，土地市場(chǎng)傳來(lái)陣陣寒意。
11月26日、27日兩天，武漢原計劃有十宗地塊掛牌出讓?zhuān)們r(jià)很高的硚口宗關(guān)地塊因故延期出讓?zhuān)碛袃勺诹髋?，包括武漢首宗預出讓的漢口濱江商務(wù)區地塊。這兩天正常成交的7宗地塊中，底價(jià)成交的占了6宗。
11月22日，鄭州市鄭東新區原本計劃拍賣(mài)的3宗地塊，有兩宗中止出讓?zhuān)嵳|出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣(mài)，但遭遇流拍。
不僅是二線(xiàn)城市如此，一線(xiàn)城市如廣深，近來(lái)也不乏流拍案例。11月22日，深圳以?huà)炫品绞焦_(kāi)出讓6宗居住用地的使用權，掛牌起始總價(jià)近132億元，總價(jià)上限191億元。坪山坑梓地塊由于競買(mǎi)前無(wú)人報名遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，非常罕見(jiàn)。
此前10月24日，中海以底價(jià)50.96億元競得廣州海珠區大干圍西側地塊，樓面價(jià)34628元/平方米。但原本計劃同場(chǎng)出讓的另外5宗土地在開(kāi)賣(mài)之前均宣布終止出讓?zhuān)渲胁环ξ恢貌诲e的住宅用地。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：相比上半年，下半年房企的資金情況明顯收緊，下半年以來(lái)，截至11月27日，全國主要城市的住宅土地流標已經(jīng)達到了696宗。而且預計在慣例資金鏈緊張的12月，很可能數據還有明顯增加。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，在各種政策影響下，今年下半年，房企的資金鏈收緊明顯出現。7月份開(kāi)始，連續出臺的信托與海外融資政策收緊，均對房地產(chǎn)拿地政策造成了明顯影響，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率出現了下調。
張大偉說(shuō)，目前拿地的企業(yè)之間分化也明顯加劇，數據顯示，部分中小房企出現了明顯的資金壓力，逐漸離開(kāi)了土地招拍掛市場(chǎng)。另外，企業(yè)之間通過(guò)股權拿地的比例也明顯增加。
與此同時(shí)，年末市場(chǎng)不振，銷(xiāo)售端口的壓力進(jìn)一步增加，很多企業(yè)內部制定的銷(xiāo)售計劃沒(méi)有完成，沒(méi)有足夠的回款和現金流，也導致很多企業(yè)沒(méi)錢(qián)大舉拿地。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析對第一財經(jīng)分析，進(jìn)入第四季度，房企重心會(huì )更多強調銷(xiāo)售數據的改善、現金流的改善和財務(wù)數據的改善，投資端的表現就相對放緩。
嚴躍進(jìn)認為，流拍的增多，也與四季度地方土地供應的大幅增加有關(guān)。各地為了完成年度供地目標，集中供應增多，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可選擇的面更多，房企也會(huì )認真挑選性?xún)r(jià)比比較高的地塊。
廣州一家大型開(kāi)發(fā)商戰略發(fā)展部人士告訴第一財經(jīng)記者，現在很多土地定價(jià)還是偏高，尤其是有些土地的限制條件太嚴苛，這也影響了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
以武漢為例，因故延至12月24日揭牌的編號為P（2019）153號地塊要求比較苛刻。它是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設項目，地塊內公共建設和住宅部分須同步開(kāi)工、同步建設；土地競得人須自持不低于30%的商業(yè)商務(wù)建筑面積，且該部分在項目竣工驗收后10年內不得整體或分割轉讓、銷(xiāo)售。
在深圳，11月22日的參拍地塊全部限商品房銷(xiāo)售均價(jià)，部分所定均價(jià)甚至低于周邊二手房水平。其中，流拍的G14313-8018號宗地位于坪山區坑梓街道，土地面積49211.16平方米，建筑面積為22.14萬(wàn)平方米。該地塊起價(jià)23.85億元，地價(jià)上限34.58億元，競買(mǎi)保證金約11.93億元，普通商品住房入市均價(jià)為30450元/平方米，且只能建設建筑面積低于90平方米的戶(hù)型。
嚴躍進(jìn)說(shuō)，現在部分土地拍賣(mài)條件比較苛刻，由于土地限價(jià)等原因，再加上選擇機會(huì )比較多，因此企業(yè)拿地還是會(huì )比較謹慎，導致部分土地可能出現流拍。
在資金鏈趨緊、年底銷(xiāo)售壓力較大的情況下，土地市場(chǎng)傳來(lái)陣陣寒意。
11月26日、27日兩天，武漢原計劃有十宗地塊掛牌出讓?zhuān)們r(jià)很高的硚口宗關(guān)地塊因故延期出讓?zhuān)碛袃勺诹髋?，包括武漢首宗預出讓的漢口濱江商務(wù)區地塊。這兩天正常成交的7宗地塊中，底價(jià)成交的占了6宗。
11月22日，鄭州市鄭東新區原本計劃拍賣(mài)的3宗地塊，有兩宗中止出讓?zhuān)嵳|出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣(mài)，但遭遇流拍。
不僅是二線(xiàn)城市如此，一線(xiàn)城市如廣深，近來(lái)也不乏流拍案例。11月22日，深圳以?huà)炫品绞焦_(kāi)出讓6宗居住用地的使用權，掛牌起始總價(jià)近132億元，總價(jià)上限191億元。坪山坑梓地塊由于競買(mǎi)前無(wú)人報名遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，非常罕見(jiàn)。
此前10月24日，中海以底價(jià)50.96億元競得廣州海珠區大干圍西側地塊，樓面價(jià)34628元/平方米。但原本計劃同場(chǎng)出讓的另外5宗土地在開(kāi)賣(mài)之前均宣布終止出讓?zhuān)渲胁环ξ恢貌诲e的住宅用地。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：相比上半年，下半年房企的資金情況明顯收緊，下半年以來(lái)，截至11月27日，全國主要城市的住宅土地流標已經(jīng)達到了696宗。而且預計在慣例資金鏈緊張的12月，很可能數據還有明顯增加。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，在各種政策影響下，今年下半年，房企的資金鏈收緊明顯出現。7月份開(kāi)始，連續出臺的信托與海外融資政策收緊，均對房地產(chǎn)拿地政策造成了明顯影響，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率出現了下調。
張大偉說(shuō)，目前拿地的企業(yè)之間分化也明顯加劇，數據顯示，部分中小房企出現了明顯的資金壓力，逐漸離開(kāi)了土地招拍掛市場(chǎng)。另外，企業(yè)之間通過(guò)股權拿地的比例也明顯增加。
與此同時(shí)，年末市場(chǎng)不振，銷(xiāo)售端口的壓力進(jìn)一步增加，很多企業(yè)內部制定的銷(xiāo)售計劃沒(méi)有完成，沒(méi)有足夠的回款和現金流，也導致很多企業(yè)沒(méi)錢(qián)大舉拿地。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析對第一財經(jīng)分析，進(jìn)入第四季度，房企重心會(huì )更多強調銷(xiāo)售數據的改善、現金流的改善和財務(wù)數據的改善，投資端的表現就相對放緩。
嚴躍進(jìn)認為，流拍的增多，也與四季度地方土地供應的大幅增加有關(guān)。各地為了完成年度供地目標，集中供應增多，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可選擇的面更多，房企也會(huì )認真挑選性?xún)r(jià)比比較高的地塊。
廣州一家大型開(kāi)發(fā)商戰略發(fā)展部人士告訴第一財經(jīng)記者，現在很多土地定價(jià)還是偏高，尤其是有些土地的限制條件太嚴苛，這也影響了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
以武漢為例，因故延至12月24日揭牌的編號為P（2019）153號地塊要求比較苛刻。它是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設項目，地塊內公共建設和住宅部分須同步開(kāi)工、同步建設；土地競得人須自持不低于30%的商業(yè)商務(wù)建筑面積，且該部分在項目竣工驗收后10年內不得整體或分割轉讓、銷(xiāo)售。
在深圳，11月22日的參拍地塊全部限商品房銷(xiāo)售均價(jià)，部分所定均價(jià)甚至低于周邊二手房水平。其中，流拍的G14313-8018號宗地位于坪山區坑梓街道，土地面積49211.16平方米，建筑面積為22.14萬(wàn)平方米。該地塊起價(jià)23.85億元，地價(jià)上限34.58億元，競買(mǎi)保證金約11.93億元，普通商品住房入市均價(jià)為30450元/平方米，且只能建設建筑面積低于90平方米的戶(hù)型。
嚴躍進(jìn)說(shuō)，現在部分土地拍賣(mài)條件比較苛刻，由于土地限價(jià)等原因，再加上選擇機會(huì )比較多，因此企業(yè)拿地還是會(huì )比較謹慎，導致部分土地可能出現流拍。
