租賃辦公室這些細節問(wèn)題不可忽視
時(shí)間：2020/11/3
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租賃辦公室這些細節問(wèn)題不可忽視
在準備租一間靠譜的寫(xiě)字樓前，我們首先要盤(pán)點(diǎn)企業(yè)未來(lái)1-3年的人員計劃，從而確定是否擴租或者縮減，以及具體場(chǎng)地面積。其次根據客戶(hù)便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應來(lái)選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿(mǎn)意度。最后根據預算，明確租金可承受的最大范圍，如果預算允許，可以找一家房產(chǎn)代理公司，他會(huì )針對預算給出合理評估，幫忙分析未來(lái)房地產(chǎn)走向和業(yè)主心理，最大限度占據后續爭取權益的主動(dòng)性。當然，如果預算不允許，也可以先從網(wǎng)上找然后聯(lián)系業(yè)主。
在合理的價(jià)格區間內，租賃辦公室需要注意以下細節：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關(guān)乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區，周邊有豐富便利的生活設施（便利店、餐館、醫療、商鋪等）就更能提高員工對公司的滿(mǎn)意度。
二、產(chǎn)權
租賃辦公室前務(wù)必明確房子的產(chǎn)權屬人，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)權屬人應該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉租證明。
三、戶(hù)型
戶(hù)型方正，浪費較少。方正的戶(hù)型利用率更高，不規則辦公室裝修成本會(huì )相對高一些。原因是施工難度大，造價(jià)高，對建材的損耗也會(huì )高些。室內如果有較多的承重柱，也會(huì )對辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無(wú)論是采用吊頂還是裸頂的設計都可以滿(mǎn)足，層高如果過(guò)低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨立辦公室空間使用率低，通過(guò)將移動(dòng)工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時(shí)首選自然光照面積比較大的場(chǎng)地，員工會(huì )更舒適的多。
inDeco 案例 | 活動(dòng)邦--充分利用自然光結合適合人眼色溫的燈光為員工提供舒適與健康的環(huán)境
五、物業(yè)服務(wù)及配套設施
觀(guān)察上下班高峰時(shí)期，等待的人數評估電梯是否夠用；仔細詢(xún)問(wèn)新風(fēng)和空調的運營(yíng)時(shí)間，很多業(yè)主19:00以后就關(guān)閉空調和新風(fēng)系統，導致加班同事的體驗非常不好。
物業(yè)服務(wù)可以通過(guò)衛生間整潔與否以及門(mén)禁的管理等細節考察。
六、停車(chē)位
一二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓基本都會(huì )存在停車(chē)位緊張的情況，所以一般寫(xiě)字樓都會(huì )對固定停車(chē)位數量進(jìn)行限制，樓內的各家公司可以申請幾個(gè)固定停車(chē)位以供公司老板及領(lǐng)導停車(chē)?！ 」潭ㄜ?chē)位之外的車(chē)輛一般采用付費停車(chē)的方式。大部分車(chē)位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關(guān)系不大。
七、用電增容量和費用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時(shí)一般都會(huì )有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢(xún)業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當然公攤越小的戶(hù)型性?xún)r(jià)比越高。
9、免租期
辦公室租下來(lái)后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個(gè)“免租期”。一般毛坯的交樓標準是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時(shí)間。租之前盡量去談，期限當然是越長(cháng)越好，畢竟時(shí)間就是金錢(qián)。
10、續租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過(guò)一年，合同中需要明確租金會(huì )按年遞增的百分比。
12、條款權益
優(yōu)先擴租：指租約滿(mǎn)后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。
轉租權：業(yè)主允許轉租，需要在合同中明確租金價(jià)格，比如說(shuō)以同等價(jià)格轉租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒(méi)有寫(xiě)明還原的標準，有可能在后續交接的過(guò)程中引起糾紛。
提前解約權力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規定的過(guò)程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時(shí)，出租人就可以提前解除合同。
在準備租一間靠譜的寫(xiě)字樓前，我們首先要盤(pán)點(diǎn)企業(yè)未來(lái)1-3年的人員計劃，從而確定是否擴租或者縮減，以及具體場(chǎng)地面積。其次根據客戶(hù)便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應來(lái)選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿(mǎn)意度。最后根據預算，明確租金可承受的最大范圍，如果預算允許，可以找一家房產(chǎn)代理公司，他會(huì )針對預算給出合理評估，幫忙分析未來(lái)房地產(chǎn)走向和業(yè)主心理，最大限度占據后續爭取權益的主動(dòng)性。當然，如果預算不允許，也可以先從網(wǎng)上找然后聯(lián)系業(yè)主。
在合理的價(jià)格區間內，租賃辦公室需要注意以下細節：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關(guān)乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區，周邊有豐富便利的生活設施（便利店、餐館、醫療、商鋪等）就更能提高員工對公司的滿(mǎn)意度。
二、產(chǎn)權
租賃辦公室前務(wù)必明確房子的產(chǎn)權屬人，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)權屬人應該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉租證明。
三、戶(hù)型
戶(hù)型方正，浪費較少。方正的戶(hù)型利用率更高，不規則辦公室裝修成本會(huì )相對高一些。原因是施工難度大，造價(jià)高，對建材的損耗也會(huì )高些。室內如果有較多的承重柱，也會(huì )對辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無(wú)論是采用吊頂還是裸頂的設計都可以滿(mǎn)足，層高如果過(guò)低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨立辦公室空間使用率低，通過(guò)將移動(dòng)工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時(shí)首選自然光照面積比較大的場(chǎng)地，員工會(huì )更舒適的多。
inDeco 案例 | 活動(dòng)邦--充分利用自然光結合適合人眼色溫的燈光為員工提供舒適與健康的環(huán)境
五、物業(yè)服務(wù)及配套設施
觀(guān)察上下班高峰時(shí)期，等待的人數評估電梯是否夠用；仔細詢(xún)問(wèn)新風(fēng)和空調的運營(yíng)時(shí)間，很多業(yè)主19:00以后就關(guān)閉空調和新風(fēng)系統，導致加班同事的體驗非常不好。
物業(yè)服務(wù)可以通過(guò)衛生間整潔與否以及門(mén)禁的管理等細節考察。
六、停車(chē)位
一二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓基本都會(huì )存在停車(chē)位緊張的情況，所以一般寫(xiě)字樓都會(huì )對固定停車(chē)位數量進(jìn)行限制，樓內的各家公司可以申請幾個(gè)固定停車(chē)位以供公司老板及領(lǐng)導停車(chē)?！ 」潭ㄜ?chē)位之外的車(chē)輛一般采用付費停車(chē)的方式。大部分車(chē)位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關(guān)系不大。
七、用電增容量和費用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時(shí)一般都會(huì )有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢(xún)業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當然公攤越小的戶(hù)型性?xún)r(jià)比越高。
9、免租期
辦公室租下來(lái)后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個(gè)“免租期”。一般毛坯的交樓標準是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時(shí)間。租之前盡量去談，期限當然是越長(cháng)越好，畢竟時(shí)間就是金錢(qián)。
10、續租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過(guò)一年，合同中需要明確租金會(huì )按年遞增的百分比。
12、條款權益
優(yōu)先擴租：指租約滿(mǎn)后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。
轉租權：業(yè)主允許轉租，需要在合同中明確租金價(jià)格，比如說(shuō)以同等價(jià)格轉租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒(méi)有寫(xiě)明還原的標準，有可能在后續交接的過(guò)程中引起糾紛。
提前解約權力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規定的過(guò)程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時(shí)，出租人就可以提前解除合同。
