商業(yè)地產(chǎn)百科：寫(xiě)字樓等級劃分簡(jiǎn)析
時(shí)間：2021/7/20
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對于上班族來(lái)說(shuō)，辦公室幾乎就是另外一個(gè)家，辦公室環(huán)境尤為重要。對于公司老板而言，高端上檔次的辦公室可以彰顯企業(yè)品牌形象。而好的辦公室，當然是源自?xún)?yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓建筑設計。
美國通常把寫(xiě)字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級，其中A級為投資級，最適合市場(chǎng)要求，高檔裝修和完善配套是主要特征，也最能體現入住企業(yè)的公司形象和地位。B和C級寫(xiě)字樓一般比較陳舊，但部分物業(yè)可以通過(guò)改造升級為A級。
我國由于寫(xiě)字樓發(fā)展歷程短，分類(lèi)標準尚不成熟，目前，國內寫(xiě)字樓劃分主要有三種標準。
一、“甲”系列分類(lèi)即按頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類(lèi)，主要參考了星級酒店的評級標準，以硬件和軟件為劃分依據。硬件方面包括樓宇外觀(guān)設計、內外公眾裝修標準是否具有超前性；設備設施如電梯等候時(shí)間、中央空調管式數量、停車(chē)場(chǎng)數量及配套等方面是否與世界甲級寫(xiě)字樓水平同步。軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標準。
1、頂級寫(xiě)字樓：在商圈內具有標志性、代表性和強大輻射力的甲級寫(xiě)字樓，不但軟硬件設備標準完全達標，在城市中也要具有非常強的美譽(yù)度和知名度，比如北京的國貿中心、上海的金茂大廈、廣州的中信廣場(chǎng)、深圳的平安大廈。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)50,000㎡，單層面積1,500至2000㎡；標準層高：凈高2.7m以上；停車(chē)位配置：150:1的比例配置，即150㎡配置至少1個(gè)車(chē)位，并設有自動(dòng)計費和防盜安全系統；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于4,000㎡ ，等待時(shí)間少于30s，客梯與貨梯分區，至少2部貨梯；入住率：1-2年內不低于70%；營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權，僅對外出租，不對外出售安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；
2、甲級寫(xiě)字樓：硬件標準相當于四星級酒店，軟件標準如物業(yè)管理服務(wù)水平達到三星級酒店以上標準，達到5A寫(xiě)字樓水平，設備設施基本與世界同步。故一般說(shuō)甲級寫(xiě)字樓也即是指5A寫(xiě)字樓。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)20,000㎡，單層面積1,000㎡以上；標準層高：凈高2.7m以上；停車(chē)位配置：150-200:1的比例配置，即150-200㎡配置至少1個(gè)車(chē)位，并設有自動(dòng)計費和防盜安全系統；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于5,000㎡ ，等待時(shí)間少于40s，客梯與貨梯分區，至少1部貨梯；營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權，僅對外出租，不對外出售入住率：1-2年內不低于65%；安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；
3、乙級寫(xiě)字樓：硬件標準部分達到5A寫(xiě)字樓水平，軟件標準達到星級酒店標準。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)10,000㎡，單層面積800㎡以上；標準層高：凈高2.5m以上停車(chē)位配置：300:1的比例配置，即300㎡配置至少1個(gè)車(chē)位；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于6,000㎡ ；入住率：1-2年內不低于50%；安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；4、丙級寫(xiě)字樓：硬件方面外觀(guān)設計、內外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設施及辦公服務(wù)，設備設施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調等；軟件方面為傳統的物業(yè)管理服務(wù)。
二、“A”系列分類(lèi)即智能化5A，具體包括：
1、OA（Office Automation）：辦公自動(dòng)化系統，使用Internet技術(shù)，使內部人員便捷地共享、采集、處理信息；
2、CA（Communication Automation）：通訊自動(dòng)化系統，建筑或建筑群內的電力、照明、空調、排水、運輸等組成綜合系統，以集中監察、控制和管理；
3、FA（Fire Automation）：消防自動(dòng)化系統，主要由室內消火栓系統、自動(dòng)噴水消防系統、水霧滅火系統、泡沫滅火系統、二氧化碳滅火系統等構成；
4、SA（Security Automation）：安保自動(dòng)化系統，由入侵報警系統、視頻安防監控系統、出入口控制系統、防爆安全檢查系統等組成；
5、BA（Building Automation）：樓宇自動(dòng)化系統，主要由門(mén)禁控制系統、中央空調監控及計量計費系統、消防報警及火災控制系統、停車(chē)場(chǎng)管理系統等組成。寫(xiě)字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說(shuō)。3A包括：BA（樓宇自動(dòng)化系統）、OA（辦公自動(dòng)化系統）和CA（通訊自動(dòng)化系統）。但5A并不高于3A，而是由于樓宇自動(dòng)化比較復雜，專(zhuān)家把它再細分為三類(lèi)了：BA（樓宇自動(dòng)化系統）、SA（安保自動(dòng)化系統）和FA（消防自動(dòng)化系統）。簡(jiǎn)而言之，5A寫(xiě)字樓所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統、新風(fēng)系統，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言，硬件設施的最大追求應該是創(chuàng )新，主要體現在建筑設計和建筑功能的創(chuàng )新上。
三、按功能復合程度分類(lèi)
1、純寫(xiě)字樓：辦公功能站絕對優(yōu)勢的物業(yè)類(lèi)型，底層雖有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)的。一般底層商業(yè)為銀行、咖啡店、高級餐廳、商務(wù)中心、娛樂(lè )場(chǎng)所、會(huì )議室等。
2、綜合樓：當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，稱(chēng)為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復合的類(lèi)型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)、萬(wàn)通大廈等。
3、商務(wù)綜合體：綜合樓的高級形態(tài)，又稱(chēng)綜合性建筑或復合型建筑，是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì )議、展廳及娛樂(lè )建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強。
美國通常把寫(xiě)字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級，其中A級為投資級，最適合市場(chǎng)要求，高檔裝修和完善配套是主要特征，也最能體現入住企業(yè)的公司形象和地位。B和C級寫(xiě)字樓一般比較陳舊，但部分物業(yè)可以通過(guò)改造升級為A級。
我國由于寫(xiě)字樓發(fā)展歷程短，分類(lèi)標準尚不成熟，目前，國內寫(xiě)字樓劃分主要有三種標準。
一、“甲”系列分類(lèi)即按頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類(lèi)，主要參考了星級酒店的評級標準，以硬件和軟件為劃分依據。硬件方面包括樓宇外觀(guān)設計、內外公眾裝修標準是否具有超前性；設備設施如電梯等候時(shí)間、中央空調管式數量、停車(chē)場(chǎng)數量及配套等方面是否與世界甲級寫(xiě)字樓水平同步。軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標準。
1、頂級寫(xiě)字樓：在商圈內具有標志性、代表性和強大輻射力的甲級寫(xiě)字樓，不但軟硬件設備標準完全達標，在城市中也要具有非常強的美譽(yù)度和知名度，比如北京的國貿中心、上海的金茂大廈、廣州的中信廣場(chǎng)、深圳的平安大廈。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)50,000㎡，單層面積1,500至2000㎡；標準層高：凈高2.7m以上；停車(chē)位配置：150:1的比例配置，即150㎡配置至少1個(gè)車(chē)位，并設有自動(dòng)計費和防盜安全系統；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于4,000㎡ ，等待時(shí)間少于30s，客梯與貨梯分區，至少2部貨梯；入住率：1-2年內不低于70%；營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權，僅對外出租，不對外出售安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；
2、甲級寫(xiě)字樓：硬件標準相當于四星級酒店，軟件標準如物業(yè)管理服務(wù)水平達到三星級酒店以上標準，達到5A寫(xiě)字樓水平，設備設施基本與世界同步。故一般說(shuō)甲級寫(xiě)字樓也即是指5A寫(xiě)字樓。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)20,000㎡，單層面積1,000㎡以上；標準層高：凈高2.7m以上；停車(chē)位配置：150-200:1的比例配置，即150-200㎡配置至少1個(gè)車(chē)位，并設有自動(dòng)計費和防盜安全系統；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于5,000㎡ ，等待時(shí)間少于40s，客梯與貨梯分區，至少1部貨梯；營(yíng)業(yè)方式：?jiǎn)我划a(chǎn)權，僅對外出租，不對外出售入住率：1-2年內不低于65%；安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；
3、乙級寫(xiě)字樓：硬件標準部分達到5A寫(xiě)字樓水平，軟件標準達到星級酒店標準。具體參考標準：辦公面積：總面積超過(guò)10,000㎡，單層面積800㎡以上；標準層高：凈高2.5m以上停車(chē)位配置：300:1的比例配置，即300㎡配置至少1個(gè)車(chē)位；升降系統：每部客梯服務(wù)面積低于6,000㎡ ；入住率：1-2年內不低于50%；安保系統：24小時(shí)監控、安保服務(wù)；4、丙級寫(xiě)字樓：硬件方面外觀(guān)設計、內外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設施及辦公服務(wù)，設備設施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調等；軟件方面為傳統的物業(yè)管理服務(wù)。
二、“A”系列分類(lèi)即智能化5A，具體包括：
1、OA（Office Automation）：辦公自動(dòng)化系統，使用Internet技術(shù)，使內部人員便捷地共享、采集、處理信息；
2、CA（Communication Automation）：通訊自動(dòng)化系統，建筑或建筑群內的電力、照明、空調、排水、運輸等組成綜合系統，以集中監察、控制和管理；
3、FA（Fire Automation）：消防自動(dòng)化系統，主要由室內消火栓系統、自動(dòng)噴水消防系統、水霧滅火系統、泡沫滅火系統、二氧化碳滅火系統等構成；
4、SA（Security Automation）：安保自動(dòng)化系統，由入侵報警系統、視頻安防監控系統、出入口控制系統、防爆安全檢查系統等組成；
5、BA（Building Automation）：樓宇自動(dòng)化系統，主要由門(mén)禁控制系統、中央空調監控及計量計費系統、消防報警及火災控制系統、停車(chē)場(chǎng)管理系統等組成。寫(xiě)字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說(shuō)。3A包括：BA（樓宇自動(dòng)化系統）、OA（辦公自動(dòng)化系統）和CA（通訊自動(dòng)化系統）。但5A并不高于3A，而是由于樓宇自動(dòng)化比較復雜，專(zhuān)家把它再細分為三類(lèi)了：BA（樓宇自動(dòng)化系統）、SA（安保自動(dòng)化系統）和FA（消防自動(dòng)化系統）。簡(jiǎn)而言之，5A寫(xiě)字樓所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統、新風(fēng)系統，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言，硬件設施的最大追求應該是創(chuàng )新，主要體現在建筑設計和建筑功能的創(chuàng )新上。
三、按功能復合程度分類(lèi)
1、純寫(xiě)字樓：辦公功能站絕對優(yōu)勢的物業(yè)類(lèi)型，底層雖有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)的。一般底層商業(yè)為銀行、咖啡店、高級餐廳、商務(wù)中心、娛樂(lè )場(chǎng)所、會(huì )議室等。
2、綜合樓：當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，稱(chēng)為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復合的類(lèi)型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)、萬(wàn)通大廈等。
3、商務(wù)綜合體：綜合樓的高級形態(tài)，又稱(chēng)綜合性建筑或復合型建筑，是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì )議、展廳及娛樂(lè )建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強。
