辦公樓租賃的意義和策略
時(shí)間：2021/9/6
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策略1：差異化策略差異的目的在于滿(mǎn)足客戶(hù)，打動(dòng)客戶(hù)，而不是為了不同而不同。差異化策略包含以下三個(gè)方面：
1. 差異化定位所謂定位定天下，如果定位有問(wèn)題，將會(huì )對項目產(chǎn)生巨大的傷害。讓項目定位區別于競品項目。另一方面，項目主要面向金融業(yè)、律師業(yè)、商會(huì )等客戶(hù)定位。金融行業(yè)：如，模仿香港IFC寫(xiě)字樓，并加之做一些金融博物館、金融市場(chǎng)交易等配套，形成聚合作用，從而吸引金融領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入寫(xiě)字樓。律師行業(yè)：例如，寫(xiě)字樓周邊律師行業(yè)比較多，但之前他們都是分布在沿街商鋪，為了提高他們的整體形象，也為了起到聚合的作用，我們選擇把寫(xiě)字樓部分打造成律師事務(wù)所的形式，專(zhuān)門(mén)為律師行業(yè)準備。同時(shí)，這也會(huì )節約很多營(yíng)銷(xiāo)費用。商會(huì )：主要針對專(zhuān)業(yè)類(lèi)型、綜合類(lèi)型的商會(huì )等。另一方面，根據項目的實(shí)際情況，產(chǎn)品屬性可以定位為頂級、地標、時(shí)尚、綠色、景觀(guān)、智能、復合型等。
2. 差異化營(yíng)銷(xiāo)在定位之后，營(yíng)銷(xiāo)也要有所不同。制定完善的營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能地滿(mǎn)足不同客戶(hù)的差異化需求?？稍跇菍舆x擇、產(chǎn)品戶(hù)型劃分、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面制定差異化方案。例如，例如：
（1）付款與優(yōu)惠方式的差異，如買(mǎi)越多優(yōu)惠越多；
（2）項目中高層只面向大客戶(hù)，或全層或半層銷(xiāo)售
（3）特殊樓層或位置特殊預約，雙層甚至連續樓層預約。
3.差異化的服務(wù)必須區別對待投資者、個(gè)人客戶(hù)、大客戶(hù)等，專(zhuān)業(yè)團隊必須對接相應的客戶(hù)群。例如，中高層可以設置社長(cháng)廁所、廚房設施等。
戰略2:產(chǎn)品設計戰略辦公樓產(chǎn)品設計有便于空間劃分，影響使用舒適性和銷(xiāo)售平衡性。從平面布局來(lái)看，可分為塔式辦公式辦公樓。
1. 塔式布局要點(diǎn)：· 景觀(guān)與朝向：對于寫(xiě)字樓來(lái)講，景觀(guān)大于朝向，把項目最好的資源留給寫(xiě)字樓最好的一面；· 分割戶(hù)型：朝向與景觀(guān)相結合放大資源，優(yōu)勢最大化，價(jià)格最大化；· 戶(hù)數多與少：高端項目平層戶(hù)數宜少不宜多；· 樓層高與低：高中低區戶(hù)型有別，從高至低，整層、半層、少戶(hù)、多戶(hù)；· 戶(hù)型大與?。汉镁坝^(guān)、朝向面積大，相對應的就小。
2.板式布局要點(diǎn)、朝向和景觀(guān)最大化的統一、部分項目南北價(jià)格差距大，南方價(jià)格過(guò)高，難以去化。北面便宜，不愿買(mǎi)?！ひ恍╉椖肯鄬r(jià)格均衡，南北透明，戶(hù)型方便。除板式和塔式設計外，辦公大樓的硬件輔助設施是必需品。例如，電梯，包括電梯的大小、速度、品牌等，考慮到辦公樓上的工作人員集中使用，所以最好選擇大型橡膠箱，例如空調系統，過(guò)去常用中央空調，但由于節能環(huán)境保護、客戶(hù)自主使用等情況，現在多在線(xiàn)戶(hù)型空調包括在設計層面上，層高要3.6米以上，走廊寬度，大堂、外立面、候梯廳裝飾等都需要細心考慮。另外，對于功能空間上，可以設置公共吸煙區、室內可提供衛生間、廚房等，滿(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)的需求。
戰略3:形象戰略對辦公大樓來(lái)說(shuō)，形象是非常重要的部分。包裝定位高度是產(chǎn)品定位高度。辦公大樓和辦公大樓有點(diǎn)不同，主要是外立面設計形象、公共區域形象組合等。辦公樓的形象可以代表企業(yè)的外部形象。視覺(jué)決定感覺(jué)，第一視覺(jué)決定感覺(jué)印象，調整性的設計包裝對項目形象的確立有決定性的作用。形象是第一生產(chǎn)力，辦公樓形象分為以下幾點(diǎn)
（1）辦公大樓的外立面，辦公大樓的立面是辦公大樓外部形象的關(guān)鍵，無(wú)論是一二線(xiàn)城市還是國內外，都在外立面的材質(zhì)、設計、形狀等方面下功夫。
（2）群樓方面，業(yè)態(tài)以金融機構和機構為主，百貨商店飲食、KTV等噪音、氣味污染影響較大的行業(yè)也很少引進(jìn)，也是為了保證純粹性。
（3）停車(chē)場(chǎng)方面，停車(chē)場(chǎng)是業(yè)主、或者訪(fǎng)客進(jìn)出入寫(xiě)字樓頻率最高地方，對于他們的第一形象也至關(guān)重要。對于地下停車(chē)場(chǎng)，連通它的負一二樓的形象也非常重要。
（4）各樓層的后計簡(jiǎn)潔舒適。
（5）辦公樓門(mén)前廣場(chǎng)的形象也很重要。
戰略4:空位營(yíng)銷(xiāo)戰略空位營(yíng)銷(xiāo)-找到空位，填寫(xiě)。在潛在客戶(hù)心智中“尋找空位”是營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域最佳戰略之一?？瘴徊槐靥?dòng)人心，也不必太戲劇化，也不必有非常明確的顧客利益點(diǎn)。例如，以前樂(lè )百氏的廣告語(yǔ)我們是27層過(guò)濾的純水。這樣的廣告會(huì )讓普通人感覺(jué)不同于其他水，第一種感覺(jué)肯定很好。實(shí)際上，當時(shí)銷(xiāo)售的純水都是27層過(guò)濾，樂(lè )百氏只是直接摘下這一點(diǎn)，這個(gè)案例空虛的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)非常好。
辦公樓空位營(yíng)銷(xiāo)：傳統操作盤(pán)的項目，項目本身沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)，只在外立面采用鋁單板，外觀(guān)美觀(guān)，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔。采用的營(yíng)銷(xiāo)是把項目包裝成穿金屬外套的辦公大樓，給項目特殊的符號，強調技術(shù)和形象屬性，提高辦公大樓的形象。在營(yíng)銷(xiāo)空白上找到特有的點(diǎn)，重點(diǎn)突出顯現。
1. 差異化定位所謂定位定天下，如果定位有問(wèn)題，將會(huì )對項目產(chǎn)生巨大的傷害。讓項目定位區別于競品項目。另一方面，項目主要面向金融業(yè)、律師業(yè)、商會(huì )等客戶(hù)定位。金融行業(yè)：如，模仿香港IFC寫(xiě)字樓，并加之做一些金融博物館、金融市場(chǎng)交易等配套，形成聚合作用，從而吸引金融領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入寫(xiě)字樓。律師行業(yè)：例如，寫(xiě)字樓周邊律師行業(yè)比較多，但之前他們都是分布在沿街商鋪，為了提高他們的整體形象，也為了起到聚合的作用，我們選擇把寫(xiě)字樓部分打造成律師事務(wù)所的形式，專(zhuān)門(mén)為律師行業(yè)準備。同時(shí)，這也會(huì )節約很多營(yíng)銷(xiāo)費用。商會(huì )：主要針對專(zhuān)業(yè)類(lèi)型、綜合類(lèi)型的商會(huì )等。另一方面，根據項目的實(shí)際情況，產(chǎn)品屬性可以定位為頂級、地標、時(shí)尚、綠色、景觀(guān)、智能、復合型等。
2. 差異化營(yíng)銷(xiāo)在定位之后，營(yíng)銷(xiāo)也要有所不同。制定完善的營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能地滿(mǎn)足不同客戶(hù)的差異化需求?？稍跇菍舆x擇、產(chǎn)品戶(hù)型劃分、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面制定差異化方案。例如，例如：
（1）付款與優(yōu)惠方式的差異，如買(mǎi)越多優(yōu)惠越多；
（2）項目中高層只面向大客戶(hù)，或全層或半層銷(xiāo)售
（3）特殊樓層或位置特殊預約，雙層甚至連續樓層預約。
3.差異化的服務(wù)必須區別對待投資者、個(gè)人客戶(hù)、大客戶(hù)等，專(zhuān)業(yè)團隊必須對接相應的客戶(hù)群。例如，中高層可以設置社長(cháng)廁所、廚房設施等。
戰略2:產(chǎn)品設計戰略辦公樓產(chǎn)品設計有便于空間劃分，影響使用舒適性和銷(xiāo)售平衡性。從平面布局來(lái)看，可分為塔式辦公式辦公樓。
1. 塔式布局要點(diǎn)：· 景觀(guān)與朝向：對于寫(xiě)字樓來(lái)講，景觀(guān)大于朝向，把項目最好的資源留給寫(xiě)字樓最好的一面；· 分割戶(hù)型：朝向與景觀(guān)相結合放大資源，優(yōu)勢最大化，價(jià)格最大化；· 戶(hù)數多與少：高端項目平層戶(hù)數宜少不宜多；· 樓層高與低：高中低區戶(hù)型有別，從高至低，整層、半層、少戶(hù)、多戶(hù)；· 戶(hù)型大與?。汉镁坝^(guān)、朝向面積大，相對應的就小。
2.板式布局要點(diǎn)、朝向和景觀(guān)最大化的統一、部分項目南北價(jià)格差距大，南方價(jià)格過(guò)高，難以去化。北面便宜，不愿買(mǎi)?！ひ恍╉椖肯鄬r(jià)格均衡，南北透明，戶(hù)型方便。除板式和塔式設計外，辦公大樓的硬件輔助設施是必需品。例如，電梯，包括電梯的大小、速度、品牌等，考慮到辦公樓上的工作人員集中使用，所以最好選擇大型橡膠箱，例如空調系統，過(guò)去常用中央空調，但由于節能環(huán)境保護、客戶(hù)自主使用等情況，現在多在線(xiàn)戶(hù)型空調包括在設計層面上，層高要3.6米以上，走廊寬度，大堂、外立面、候梯廳裝飾等都需要細心考慮。另外，對于功能空間上，可以設置公共吸煙區、室內可提供衛生間、廚房等，滿(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)的需求。
戰略3:形象戰略對辦公大樓來(lái)說(shuō)，形象是非常重要的部分。包裝定位高度是產(chǎn)品定位高度。辦公大樓和辦公大樓有點(diǎn)不同，主要是外立面設計形象、公共區域形象組合等。辦公樓的形象可以代表企業(yè)的外部形象。視覺(jué)決定感覺(jué)，第一視覺(jué)決定感覺(jué)印象，調整性的設計包裝對項目形象的確立有決定性的作用。形象是第一生產(chǎn)力，辦公樓形象分為以下幾點(diǎn)
（1）辦公大樓的外立面，辦公大樓的立面是辦公大樓外部形象的關(guān)鍵，無(wú)論是一二線(xiàn)城市還是國內外，都在外立面的材質(zhì)、設計、形狀等方面下功夫。
（2）群樓方面，業(yè)態(tài)以金融機構和機構為主，百貨商店飲食、KTV等噪音、氣味污染影響較大的行業(yè)也很少引進(jìn)，也是為了保證純粹性。
（3）停車(chē)場(chǎng)方面，停車(chē)場(chǎng)是業(yè)主、或者訪(fǎng)客進(jìn)出入寫(xiě)字樓頻率最高地方，對于他們的第一形象也至關(guān)重要。對于地下停車(chē)場(chǎng)，連通它的負一二樓的形象也非常重要。
（4）各樓層的后計簡(jiǎn)潔舒適。
（5）辦公樓門(mén)前廣場(chǎng)的形象也很重要。
戰略4:空位營(yíng)銷(xiāo)戰略空位營(yíng)銷(xiāo)-找到空位，填寫(xiě)。在潛在客戶(hù)心智中“尋找空位”是營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域最佳戰略之一?？瘴徊槐靥?dòng)人心，也不必太戲劇化，也不必有非常明確的顧客利益點(diǎn)。例如，以前樂(lè )百氏的廣告語(yǔ)我們是27層過(guò)濾的純水。這樣的廣告會(huì )讓普通人感覺(jué)不同于其他水，第一種感覺(jué)肯定很好。實(shí)際上，當時(shí)銷(xiāo)售的純水都是27層過(guò)濾，樂(lè )百氏只是直接摘下這一點(diǎn)，這個(gè)案例空虛的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)非常好。
辦公樓空位營(yíng)銷(xiāo)：傳統操作盤(pán)的項目，項目本身沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)，只在外立面采用鋁單板，外觀(guān)美觀(guān)，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔。采用的營(yíng)銷(xiāo)是把項目包裝成穿金屬外套的辦公大樓，給項目特殊的符號，強調技術(shù)和形象屬性，提高辦公大樓的形象。在營(yíng)銷(xiāo)空白上找到特有的點(diǎn)，重點(diǎn)突出顯現。
