作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營(yíng)收超百億的物業(yè)公司。

“按照目前的增長(cháng)速度，在兩三年內便能夠實(shí)現?！?月25日萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)3.0發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科集團副總裁、萬(wàn)科物業(yè)首席執行官朱保全信心滿(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)。

萬(wàn)科物業(yè)分拆上市提出至今已有兩年，目前輸出服務(wù)、對外擴張也走上了快車(chē)道。朱保全表示，萬(wàn)科物業(yè)和萬(wàn)科集團現在是股權控制關(guān)系，目前已經(jīng)實(shí)現業(yè)務(wù)分拆，兩者關(guān)聯(lián)交易的比例也正快速下降。

近年來(lái)，房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)業(yè)務(wù)單獨上市已成常態(tài)，包括彩生活、中海物業(yè)、中奧到家三家物業(yè)公司已經(jīng)成功登陸港交所，碧桂園、富力地產(chǎn)等也都明確表達出計劃上市的想法，眾多房企都希望從這塊藍海中分一杯羹。

物業(yè)生態(tài)“閉環(huán)”

萬(wàn)科物業(yè)是第一家把物業(yè)管理更名為物業(yè)服務(wù)的公司，也是第一家采用輕資產(chǎn)模式向外輸出物業(yè)服務(wù)的公司，這個(gè)輸出平臺就是“睿服務(wù)”體系。

在2014年首次發(fā)布1.0版本的“睿服務(wù)”時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)的主要系統是“EBA遠程設備監控與運營(yíng)系統”，即面向同行進(jìn)行管理輸出的社區物業(yè)解決方案，本質(zhì)上是對人和物的數據記錄。

一年后的2.0版本強化了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與現場(chǎng)管理的結合。通過(guò)“任務(wù)平臺、報事平臺、管家平臺、作業(yè)平臺”四大平臺將客戶(hù)、員工和公司連接，從記錄變成了連接。

進(jìn)化到如今的3.0版本，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現了對設施設備的監督“閉環(huán)”。其希望實(shí)現人、財、物的連接，以激活整個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)系統。

朱保全表示，當“睿服務(wù)”到了3.0，萬(wàn)科物業(yè)力爭“返璞歸真”，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變業(yè)主與物業(yè)公司之間的不透明區域。比如將物業(yè)費、服務(wù)費之外的“公共廣告收入、場(chǎng)地租賃收入”等向業(yè)主公開(kāi)，達成業(yè)主與物業(yè)公司的充分信任。

目前，萬(wàn)科物業(yè)在全國服務(wù)超過(guò)1100個(gè)社區。朱保全表示，通過(guò)兩年時(shí)間，萬(wàn)科物業(yè)找到了唯一與消費者達成共識的連接點(diǎn)，就是“物業(yè)管理企業(yè)幫助小區不動(dòng)產(chǎn)常用常新，使業(yè)主獲得資產(chǎn)保值增值”。這樣“提高物業(yè)費才能夠被接受?！敝毂Ｈ硎?。

“睿聯(lián)盟”是萬(wàn)科物業(yè)正在打造的一個(gè)行業(yè)共贏(yíng)平臺。萬(wàn)科方面數據顯示，截至2016年8月底，睿聯(lián)盟覆蓋了65個(gè)城市的174個(gè)成員、1226個(gè)項目， 服務(wù)資產(chǎn)規模也從最初的12000億元，躍升至目前的46100億元。

為進(jìn)一步擴大使用“睿服務(wù)”體系的物業(yè)公司聯(lián)盟，萬(wàn)科物業(yè)規劃發(fā)展部總監吳劍俠表示，公司將為從萬(wàn)科物業(yè)離職的員工創(chuàng )立物業(yè)公司加入“睿聯(lián)盟”，提供100萬(wàn)元創(chuàng )業(yè)資金。此外，尋找合適的并購對象也是擴大規模的可選方案。

25日當天，萬(wàn)科物業(yè)推出了其對于社區O2O商業(yè)思考后的“友鄰計劃”。該計劃中，“住這兒App”將小區內的公共資源收入全部用于設施設備常用常新及促進(jìn)社區文化建設。吳劍俠表示，“友鄰計劃”初步的交易目標是1億元，其中商家“贊助費”同樣作為物業(yè)費以外收入對業(yè)主公開(kāi)，真正做到“屬于業(yè)主的錢(qián)，服務(wù)于業(yè)主”。

朱保全表示，這一計劃初步將在深圳的五個(gè)小區進(jìn)行試點(diǎn)，然后在全國“睿服務(wù)”體系中進(jìn)行推廣，希望在一年之內能夠全面實(shí)行。

上市還有多遠?

在朱保全看來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)上市是一個(gè)“政策時(shí)機的問(wèn)題?！?

在萬(wàn)科早前對于物業(yè)業(yè)務(wù)的規劃中，向萬(wàn)科以外社區擴張的同時(shí)，謀求上市也是計劃之內。但從提出上市計劃至今，已兩年有余，而較晚提出物業(yè)上市的碧桂園已在9月初公告了物業(yè)服務(wù)計劃在上交所獨立上市的申請獲得了中國證監會(huì )的受理，并于9月7日收到受理通知。

而作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科物業(yè)上市卻遲遲未有動(dòng)靜。朱保全表示，分拆上市計劃受限于目前A股市場(chǎng)的分拆政策，與綠城、中奧、彩生活等公司不同，香港的市場(chǎng)相對比較靈活，而A股的分拆政策非常艱難。

朱保全表示，目前物業(yè)部分已經(jīng)實(shí)現了業(yè)務(wù)的分拆，萬(wàn)科集團和萬(wàn)科物業(yè)是控股關(guān)系;非萬(wàn)科地產(chǎn)項目與萬(wàn)科地產(chǎn)項目新進(jìn)入萬(wàn)科物業(yè)的比例為4∶1，關(guān)聯(lián)交易比例正在快速下降。

萬(wàn)科A2015年年報顯示，萬(wàn)科物業(yè)2015年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長(cháng)49.4%;物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)利潤率17.38%，較2014年上升4.14%。朱保全指出，由于集團年報中的營(yíng)收數據已經(jīng)扣除了萬(wàn)科物業(yè)為集團所服務(wù)的費用，實(shí)際上物業(yè)這塊的營(yíng)收比財報中更高。

朱保全也為未來(lái)兩三年的業(yè)務(wù)發(fā)展提出了個(gè)“小目標”——成為中國第一家營(yíng)業(yè)收入超100億元的物業(yè)公司。

第一太平戴維斯數據顯示，預計到2020年，國內住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區服務(wù)消費也將超萬(wàn)億元?；ㄆ煲苍诮盏难袌笾斜硎玖藢χ袊飿I(yè)管理行業(yè)的看好，其預計物業(yè)管理行業(yè)增長(cháng)勢頭持續穩定。這也是房企近年來(lái)不斷投身這個(gè)早前“賠錢(qián)賺吆喝”行業(yè)的原因之一。

克而瑞研究指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤率持續下降，核心區域的拿地成本及拿地難度不斷增加，使房企紛紛探索轉型。物業(yè)管理領(lǐng)域投入較少，模式較輕，側重于服務(wù)，更重要的是，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也能創(chuàng )造較高的利潤空間。從短期來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理可以產(chǎn)生實(shí)在的利潤，長(cháng)期還可挖掘社區O2O的價(jià)值。

在發(fā)展房企新的利潤增長(cháng)點(diǎn)的同時(shí)，社區O2O也是對傳統物業(yè)管理的一種補充。早先花樣年分拆彩生活的成功也讓更多房企希望通過(guò)分拆物業(yè)獲得更多資本市場(chǎng)的認可。

對于萬(wàn)科要分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，易居中國執行總裁丁祖昱給出了“前景廣闊”的評價(jià)。但朱保全也表示，上市還有一段時(shí)間，先將“友鄰計劃”在全國鋪開(kāi)，再籌劃上市問(wèn)題，“讓我們用一點(diǎn)時(shí)間先對行業(yè)做一點(diǎn)有意義的事情?！?