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　　房企轉型文旅產(chǎn)業(yè)，能否逆勢翻盤(pán)？

據統計，目前百強房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立了文旅集團，文旅產(chǎn)業(yè)成為房企轉型的新趨勢。但是，如何轉變地產(chǎn)思維為文旅地產(chǎn)思維，在文旅融合的基礎上真正實(shí)現地產(chǎn)的轉型升級成為了現階段主要的問(wèn)題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程：三個(gè)階段

1、生產(chǎn)要素聚集階段--企業(yè)自建園區

20世紀70年代末，中國第一個(gè)對外開(kāi)放的工業(yè)園區--蛇口工業(yè)園創(chuàng )立，開(kāi)啟了工業(yè)園區的發(fā)展之路。在這個(gè)階段，政府為了吸引資金和實(shí)體投資創(chuàng )辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價(jià)格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動(dòng)密集型生產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)貿易鏈獲得附加值，缺少技術(shù)研發(fā)價(jià)值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。

2、主導產(chǎn)業(yè)整合階段--工業(yè)地產(chǎn)

在政府推動(dòng)與市場(chǎng)競爭的作用下，這個(gè)階段產(chǎn)業(yè)園區的生產(chǎn)要素開(kāi)始重新配置和整合，形成主導產(chǎn)業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結構，大大提升了企業(yè)的生產(chǎn)力。這個(gè)階段的主導產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規劃各種開(kāi)發(fā)區、工業(yè)園區，并配套相應的生產(chǎn)服務(wù)設施。與此同時(shí)，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的科技企業(yè)開(kāi)始進(jìn)駐園區，提升了園區的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力。生產(chǎn)企業(yè)和技術(shù)企業(yè)的聚集形成了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，工業(yè)地產(chǎn)的影響力不斷擴大。

3、產(chǎn)業(yè)轉型升級階段--產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2003年業(yè)內首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，可以被看作工業(yè)地產(chǎn)概念的升級換代。在這個(gè)階段，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的更迭與產(chǎn)業(yè)融合進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)園區內開(kāi)始涌現技術(shù)密集型企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng )新思維的驅動(dòng)下，推動(dòng)科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)園區產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級。此外，在國家出臺的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)、城鎮化發(fā)展、鄉村振興等政策的推動(dòng)下，這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破了產(chǎn)業(yè)園區的限制，開(kāi)始向產(chǎn)業(yè)小鎮、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)新區等載體蔓延，實(shí)現產(chǎn)業(yè)功能、地產(chǎn)項目與城鎮發(fā)展的融合。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)方向

1、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提：“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+城鎮化”

在產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、地產(chǎn)功能多元化的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應作為一個(gè)服務(wù)整合平臺，必須是地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈整合、城鎮化升級的疊加。產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合，是地產(chǎn)商的必修課。新形勢下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應實(shí)現產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鎮化建設，形成居民人口聚集，同時(shí)結合教育、商業(yè)、金融、體育、衛生及健康服務(wù)等，成為一體化結構。因此，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以文化旅游導向下的產(chǎn)業(yè)及區域發(fā)展平臺，其目的是優(yōu)化區域經(jīng)濟發(fā)展結構，以生產(chǎn)和消費推動(dòng)城鎮化進(jìn)程，實(shí)現產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合的目標。

2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結構：“房產(chǎn)融一體化”結構

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的綜合結構應是與地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融相結合。如果沒(méi)有房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)，僅僅以現金流做資本，就輕資產(chǎn)做輕資產(chǎn)，缺少了不動(dòng)產(chǎn)的要素，是非常難經(jīng)營(yíng)的。輕資產(chǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)，都不是資本市場(chǎng)追逐的目標。房產(chǎn)融一體化結構有效地整合房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)結構、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的現金流結構，以及與投融資的金融關(guān)系，充分發(fā)揮服務(wù)產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)功能實(shí)現的價(jià)值，體現金融產(chǎn)業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)的交易屬性和價(jià)值屬性，這樣的房產(chǎn)融一體化結構是下一個(gè)階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心。

3、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式：文旅融合多產(chǎn)業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)

在房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺的架構下，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合下的消費服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養、商、學(xué)、金多產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，已成為地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的主流。在這個(gè)核心結構下重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養老這六大幸福產(chǎn)業(yè)加商業(yè)，構成了一種多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合地產(chǎn)發(fā)展趨勢?！靶腋．a(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時(shí)期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新架構。