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投資商業(yè)地產(chǎn):第一看選址,第二還是選址

時(shí)間:2016/10/11 瀏覽量: 1644

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言:“街區商業(yè)成功的第一條件是選址,第二條件也是選址?!辈徽撌谴笮唾徫镏行?、便利店、連鎖店……從事商業(yè)活動(dòng)選址非常重要。

商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長(cháng)期性的投資,直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰略決策,是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀(guān)點(diǎn)的重要體現,是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素,同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據。那么商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的尺度是怎樣的呢?



一、客流規劃是重要因素

商戶(hù)們選址都是有一定要求的,不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過(guò)程中客流規劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費中心,從經(jīng)濟效益上講,商業(yè)中心必須滿(mǎn)足整個(gè)區域消費市場(chǎng)的要求,爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講,要爭取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各種基礎設施,所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

所謂人潮即錢(qián)潮,商鋪所在區域的人流量是決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的先決條件,原則上有人流就有消費的機會(huì ),有人流就有消費的可能。但是,人流量只是參數之一,還有一個(gè)定位匹配的問(wèn)題。

譬如,對于一家電器經(jīng)營(yíng)商來(lái)講,選址一般會(huì )選在商業(yè)比較扎堆的地方,而不是大型成熟社區,商業(yè)扎堆的地方周邊業(yè)態(tài)比較豐富,客流量比較大,開(kāi)店可以實(shí)現客流量的互補,相互帶動(dòng)。而大型成熟社區,開(kāi)一家大型超市、餐飲店、洗衣店都沒(méi)問(wèn)題,因為人口多,對日用品消耗比較大,日常消費需求旺盛,但是對于電器這樣的耐用消費品店就不太合適。因為社區容量是一定的,又是比較成熟的社區,對電器的需求已經(jīng)飽和,而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長(cháng)。

二、交通狀況要好

交通是改變一個(gè)區域土地屬性的重要指標,而土地屬性決定著(zhù)區域的商業(yè)價(jià)值。

眾所周知,凡交通便捷的地區其土地價(jià)值均高于同等條件下交通不便的地區,同時(shí)便捷的交通也是帶動(dòng)人流的決定性因素。

交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗表明,只有當一個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì ),或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì ),Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來(lái),否則只能是城市型的購物中心。

交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要,商業(yè)在追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下,選址應使交通費用達到最小。商業(yè)中心交通可達性最佳的實(shí)質(zhì)是,所有購物出行者到達中心的出行時(shí)間總和最小。新開(kāi)的店要選在交通便利的地方,便于停車(chē),這樣會(huì )讓更多的人喜歡來(lái)此購物,對于銷(xiāo)售會(huì )有好處。

三、與城市規劃相結合

商業(yè)在選址過(guò)程中,還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設施的選址要符合城市發(fā)展規劃的要求,不僅要考慮在規劃地塊內建立足夠數量的停車(chē)位,特別重要的是城市交通系統的支撐。

投資商業(yè)投的就是眼光,比如國際知名連鎖店沃爾瑪的選址,他們會(huì )沿著(zhù)高速公路去找,按照到高速公路往哪里延伸,就在高速公路出口的地方建一個(gè)店。也許此時(shí)這個(gè)地區還沒(méi)有開(kāi)發(fā),房子、地價(jià)都比較便宜,但是過(guò)了一兩年以后這個(gè)地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區或者是地價(jià)迅速上升。因此,商業(yè)選址還是要和政府的規劃相結合。

與政府整體規劃相符合,是商業(yè)在選址過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題?!笆濉币巹澲?,北京市著(zhù)力疏散非城市核心功能。王府井、西單等傳統商業(yè)業(yè)已飽和,隨著(zhù)人流外溢,石景山、大興、順義等新型商業(yè)街區正在成形,譬如石景山規劃打造的長(cháng)安金軸、大興新國門(mén)商圈等日益成型,為商業(yè)奠定了良好的投資基礎。在外行來(lái)看,一些新型興區域現狀并不好,但是一年、兩年,隨著(zhù)政府配套合適的跟進(jìn),該區域的人氣會(huì )越來(lái)越旺,商業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越好。

四、定制化是大勢所趨

除了上面的三個(gè)因素之外,開(kāi)發(fā)商提供給商戶(hù)的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對商業(yè)地產(chǎn)的要求不同,需要符合商家的要求。商戶(hù)在選址時(shí)也會(huì )挑選適合自己的產(chǎn)品。因此,現在不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者推出了定制化的服務(wù),產(chǎn)品定制化成為大勢所趨。

譬如鋪型方面,如同住宅,商鋪的鋪型是決定使用便捷程度的關(guān)鍵指標,就商鋪而言,鋪型方正,大面寬,短進(jìn)深的設計,是一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所必備的條件。鋪型方正是便于后期的店面裝修,降低內部改造的成本,大面寬可使商鋪擁有更多的展示面,增強商鋪的昭示性。短進(jìn)深則可使商鋪的動(dòng)線(xiàn)更為流暢。此外要考慮到大型商超、物流卸貨區的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商從規劃階段,就要站在投資者的使用角度,考慮到每一處細節。

開(kāi)發(fā)商們在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中越來(lái)越注重推行定制化。例如他們將一整塊15000平方米的商業(yè)面積完全給沃爾瑪定制,結果收到意想不到的效果。在過(guò)程中形成了一個(gè)誰(shuí)能整買(mǎi)就為誰(shuí)定制的原則。比如要做游泳館,前期土建按照客戶(hù)的要求來(lái)完成,就不用反復修改,造成不必要的浪費了。

大多數開(kāi)發(fā)商很少考慮所開(kāi)發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期,發(fā)現房子的小隔斷、消防都做好了,而實(shí)際上與希望引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)的需求并不相符,就會(huì )造成重復建設。隔斷要重新拆掉,消防也要重做,這無(wú)形當中使得成本又上升了很多。因此,要用現代化的思維來(lái)進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。商業(yè)要量身定造,只有這樣才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。(來(lái)源:今日頭條)

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