北京市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》今天公布，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，北京在10月1日前出臺政策，信號意義大于政策本身調控的意義，北京政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一二線(xiàn)城市調控樓市的模板。所以北京政策出臺，意味著(zhù)2014年開(kāi)始松綁的中國樓市政策再次步入拐點(diǎn)，即政策拐點(diǎn)已經(jīng)在今年第四季度正式開(kāi)啟。
嚴躍進(jìn)表示，此次政策明確了調控的目的，主要為四點(diǎn)。
第一、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應。此類(lèi)提法意味著(zhù)供給側結構性改革在房地產(chǎn)市場(chǎng)上將全面鋪開(kāi)，尤其是在去庫存的這兩年時(shí)間中，部分城市開(kāi)始轉變了政策導向，積極轉向補庫存的導向。對于北京市場(chǎng)而言，后續積極供地和強化供應端的釋放，將會(huì )有一系列新動(dòng)作。
第二、優(yōu)化供應結構。應該說(shuō)北京今年的庫存不足的壓力是要小于其他幾個(gè)一線(xiàn)城市的。但是，對于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續在調整供應結構方面依然有很多內容。包括此前自住型商品住房的供應、后續租賃型房屋的供應、普通小戶(hù)型住房的供應、精裝修住房比例的調整等，都將成為供應端調整結構的體現。
第三、強化交易管理。此類(lèi)政策的出臺和首付貸等違規現象有關(guān)系。目前市場(chǎng)交易過(guò)熱，背后一些違規做法很多，北京積極對此類(lèi)交易行為進(jìn)行管理，將使得后續市場(chǎng)交易比較平穩，同時(shí)打擊各類(lèi)虛假交易的現象，這是維護購房者基本購房利益的保障。
第四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。這樣一個(gè)表述，在當前資產(chǎn)泡沫比較重的情況下，有積極的意義，尤其是目前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，因此亟需通過(guò)管控市場(chǎng)來(lái)穩定預期和促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展。
政策一、加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構。
嚴躍進(jìn)指出，該政策最大的亮點(diǎn)是重新強調“90/70”政策，該政策在近幾年其實(shí)被很多房企所忽視，進(jìn)而出現了很多違規的做法，也不利于中小套型住房的供應。北京此次明確此類(lèi)需求，顯然也會(huì )引起其他一二線(xiàn)城市的跟進(jìn)。
另外在此類(lèi)政策中，北京明確了要“兼顧滿(mǎn)足改善性住房需求”的導向，這也說(shuō)明此類(lèi)政策的出臺，依然是兼顧剛需和改善型需求的，說(shuō)明政策依然給予了改善型購房者購房行為一定的政策支持。
政策二、加快自住型商品住房用地供應。
嚴躍進(jìn)表示，北京此次繼續明確了“自住型商品住房”的概念，說(shuō)明此類(lèi)住房后續依然會(huì )成為北京一類(lèi)重點(diǎn)扶持的項目。此類(lèi)物業(yè)在試點(diǎn)過(guò)程中，整體上整個(gè)市場(chǎng)的認可程度較高，尤其是部分近郊區的物業(yè)，認購積極，也降低了購房成本。所以后續北京各區在此類(lèi)物業(yè)的供地方面依然會(huì )加快節奏，利好后續部分購房困難群體的選房。
政策三、強化“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的交易模式。
嚴躍進(jìn)認為，此類(lèi)政策實(shí)際上就是要打擊地價(jià)和房?jì)r(jià)的資產(chǎn)泡沫，帶有很強的政策導向。
“應該說(shuō)，北京明確了一類(lèi)做法，即高價(jià)土地未來(lái)會(huì )附加一類(lèi)約束，即房屋銷(xiāo)售價(jià)格會(huì )面臨限制。此類(lèi)做法在此前個(gè)別二線(xiàn)城市中已經(jīng)有所體現?！眹儡S進(jìn)表示，“應該說(shuō)這或意味著(zhù)后續其他城市或也紛紛采取此類(lèi)做法，即政府不再單純打壓高地價(jià)現象，但會(huì )在此類(lèi)高地價(jià)項目的銷(xiāo)售方面設定一個(gè)上限，進(jìn)而抑制房企拿地沖動(dòng)?！?
另外在此類(lèi)政策中，也提及了鼓勵房企自持住宅物業(yè)的做法，這是一個(gè)信號。此類(lèi)做法在上海有過(guò)，而且相對多，但北京還沒(méi)有正式實(shí)施，這意味著(zhù)北京市場(chǎng)正積極推進(jìn)住房第四級市場(chǎng)的建立，即住房租賃市場(chǎng)。
政策四、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。
嚴躍進(jìn)表示，此類(lèi)政策是當前購房者最關(guān)心的問(wèn)題，提高首付比例也使得加杠桿的模式失效，有利于穩定市場(chǎng)交易。在政策出臺前，北京首套住宅首付為三成，但現在首付比例提高到了35%，這顯然使得首套購房的資金壓力會(huì )上升，進(jìn)而使得首套住房后續會(huì )有一定的約束。同時(shí)此次政策明確了非普通住房的首付比例不低于4成，這是新增加的內容。
換而言之，未來(lái)購置首套住房將按照普通和非普通住宅采取差別化的信貸比例。而對于改善型的住房交易模式，過(guò)去規定需要五成首付，但現在按照普通和非普通住房進(jìn)行區別，普通的按照過(guò)去的政策走，依然是五成。而非普通的則調高到七成。這會(huì )使得后續二套購房尤其是購置大戶(hù)型住房的門(mén)檻提高。
