[摘要] 對于北京、上海等地價(jià)高的城市，某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開(kāi)發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開(kāi)始“釜底抽薪”，加強對開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監管。

對于北京、上海等地價(jià)高的城市，某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開(kāi)發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開(kāi)始“釜底抽薪”，加強對開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監管。

隔了一個(gè)長(cháng)達7天的國慶假期，北京針對房地產(chǎn)的“930”新政出臺后，其影響還在持續發(fā)酵。

近日，某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管劉先生告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，國慶節后，很多樓盤(pán)都接到了購房者要求退款的申請。其所在的公司，僅一個(gè)樓盤(pán)就接到數十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來(lái)貸款客戶(hù)的退款要求，涉及金額2億-3億元。而且據其了解，這樣的情況并非個(gè)例，其他開(kāi)發(fā)商也遇到了同樣的情況。

據劉先生介紹，購房者要求退款，主要是因為新政提高了首付的比例，很多購房者無(wú)法再去籌資補交首付款。其次，新的限貸限購政策出臺，購房者也預料到隨著(zhù)成交量的縮減，房?jì)r(jià)可能會(huì )企穩甚至下跌，因此購房意愿減弱，持觀(guān)望態(tài)度。

比如，劉先生介紹，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五環(huán)邊上劉先生公司開(kāi)發(fā)的某高檔樓盤(pán)準別購買(mǎi)了一套360平米左右的疊拼別墅，總價(jià)3000萬(wàn)左右。已繳納了200萬(wàn)元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500萬(wàn)首付，但是新政后首付比例提高到70%，如果購買(mǎi)的話(huà)還需要補繳約700萬(wàn)的首付款。目前，他這位朋友已棄買(mǎi)，正在申請退款。

普通住房難覓，首付比例提高

9月30日，北京市出臺了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，也稱(chēng)“930新政”，或者“京八條”。其中，殺傷力最大的就是提高首付比例。

值得注意的是，在本次新政中還區分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對于二套房，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，無(wú)論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購買(mǎi)二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

21世紀經(jīng)濟報道記者也了解到，某國有大行北京分行標準是，以購房人家庭為單位考察住房及貸款情況。北京無(wú)房，且無(wú)未結清住房貸款的購房算首套房。如果在京無(wú)房，但外地有一筆未結清住房貸款的，也可以認定為首套房。

如果購房人在北京有一套住房，已婚家庭因為改善性需求，可以再購買(mǎi)一套 ，但是無(wú)論貸款是否結清，都算二套房，如果有兩筆以上未結清的住房貸款，則拒絕貸款。如果在北京有兩套以上住房的，屬于限貸限購對象，不予貸款。

而具體首套房和二套房的貸款比例，還要區分 “普通住宅”還是“非普通住宅”。劉先生也表示，根據此前普通住宅的認定標準，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，目前在北京幾乎沒(méi)有普通住宅，幾乎都是非普通住宅，就意味著(zhù)首付比例普遍要提高到40%和70%。

而普通、非普的認定標準，包括前述國有大行在內的都是依據北京市住建委、地稅局、財政局聯(lián)合于2014年9月末出臺的《關(guān)于調整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》京建發(fā)［2014］382號（簡(jiǎn)稱(chēng)382號文）。

根據382號文，普通住房的首要條件就是滿(mǎn)足“住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下”，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。成交價(jià)格方面，五環(huán)以?xún)?，單價(jià)不超過(guò)39600元每平米，總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元。五環(huán)到六環(huán)，單價(jià)不超過(guò)31680元每平米，總價(jià)不超過(guò)374.4萬(wàn)元。六環(huán)以外，單價(jià)不超過(guò)23760元每平米，總價(jià)不超過(guò)280.8萬(wàn)元。而從近半年的成交價(jià)看，目前北京幾乎沒(méi)有價(jià)格低于這個(gè)的住宅。

至于貸款利率，該行表示，首套房最低可以享受八五折優(yōu)惠，二套房貸款則要基準上浮1.1倍。在劉先生看來(lái)，“首付提高到70%的話(huà)，大多數改善性需求都會(huì )受到影響?！?

開(kāi)發(fā)商融資或將收緊

不僅購房者的“退房潮”可能會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈，以抑制房?jì)r(jià)上漲為主要目的的本輪調控，在政策配套層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資也可能進(jìn)一步收緊。

劉先生也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，對于開(kāi)發(fā)貸，目前對地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響并不大。因為開(kāi)發(fā)貸太少了。因為大多數銀行的開(kāi)發(fā)貸都要求，不得超過(guò)除土地以外的建設成本的50%，并且規定開(kāi)發(fā)貸只能用于支持項目的開(kāi)發(fā)建設，不得用于支付與土地相關(guān)的費用，包括土地出讓金、各項稅費等。

而對于北京、上海等地價(jià)高的城市，劉先生也表示，拿地成本是絕對的大頭，開(kāi)發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對于前期拿地的資金需求更為迫切。銀行業(yè)金融機構也往往通過(guò)非標產(chǎn)品支持開(kāi)發(fā)商拿地。

近期，也有地方政府開(kāi)始“釜底抽薪”，加強對開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監管。

10月8日，上海市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》中也表示，建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門(mén)組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監管聯(lián)合工作小組，開(kāi)展土地交易資金監管工作。

并且明確，“銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買(mǎi)保證金、定金及后續土地出讓價(jià)款”。