近年來(lái)，萬(wàn)達、華潤、萬(wàn)科、綠地等大品牌房企在一二線(xiàn)城市大刀闊斧，助推一幢幢高端寫(xiě)字樓拔地而起，不斷刷新寫(xiě)字樓的新高度。爆發(fā)出來(lái)的集群寫(xiě)字樓，在去化道路上步履蹣跚，同時(shí)“十一”黃金周期間多地對狂奔的樓市踩下了剎車(chē)，20多個(gè)城市相繼出臺了力度不一的限制性調控政策，多地重啟限購限貸，一定程度上間接助推了寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的升溫，越來(lái)越多的企業(yè)和個(gè)人把購買(mǎi)寫(xiě)字樓作為一種較理想的投資方式。

新品不斷入市 空置率升高

由于租戶(hù)預算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因,使寫(xiě)字樓留下不少出租空白。

由于租戶(hù)預算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，商業(yè)辦公市場(chǎng)總體需求同比與環(huán)比均有所減弱。尤其是金融行業(yè)對P2P理財公司的大規模整治使甲級寫(xiě)字樓失去了不少“金牌”客戶(hù)。那些扛不住的P2P網(wǎng)貸企業(yè)，無(wú)奈地大面積退租，使寫(xiě)字樓留下不少出租空白。

第一太平戴維斯近日發(fā)布的三季度華北區物業(yè)市場(chǎng)報告稱(chēng)，新增供應空置率相對較高，推高了市場(chǎng)平均水平。同時(shí)，CBD及周邊寫(xiě)字樓業(yè)主對引進(jìn)P2P等新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司繼續持謹慎態(tài)度，導致區域內入駐率短期內繼續下滑。2016年第三季度，北京甲級寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上升，全市甲級寫(xiě)字樓存量達到976萬(wàn)平方米（含自用面積），空置率進(jìn)一步上漲至4.9%，環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)（含自用面積），租金環(huán)比也出現了微降。

在上海，2015年P(guān)2P公司是“力挺”寫(xiě)字樓市場(chǎng)的引擎之一，金融租戶(hù)中超過(guò)10%來(lái)自P2P公司，隨著(zhù)P2P借貸行業(yè)的大規模倒閉，與之相關(guān)的金融類(lèi)企業(yè)大量退租，截止到第三季度，原先占據租賃市場(chǎng)主力需求的金融類(lèi)租戶(hù)占比由34%降至29%，而寫(xiě)字樓供應量則持續增長(cháng)，導致本季度的上海市核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓的空置率上升至11%。平均租金環(huán)比下跌2.0%，這是近一年來(lái)甲級寫(xiě)字樓租金首次出現下滑。對于上海甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的租金下滑，業(yè)內人士表示由于經(jīng)濟的不確定性，不少企業(yè)傾向于節省辦公成本，加上市場(chǎng)較大的新增供應，使第三季度甲級寫(xiě)字樓的平均租金出現下跌。

相較于一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市的甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣面臨不景氣的局面。

據記者了解，近日全球房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布了2016年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述，報告稱(chēng)，2016年第三季度，因江北區國華金融中心和九龍坡區華潤大廈投入使用，為市場(chǎng)帶來(lái)了126100平方米的新增供應，重慶甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量增至1402858平方米，市場(chǎng)面臨考驗。

另?yè)鄭u統計局最新數據顯示，2016年第三季度，青島甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度較上季度有所下降，凈吸納量環(huán)比下降67.16%，為11740平方米，空置率升至18.57%。

隨著(zhù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐步的釋放，新式的寫(xiě)字樓產(chǎn)品不斷入市，也給傳統寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。目前，過(guò)于側重效率而忽視舒適度的5A甲級寫(xiě)字樓，已難以滿(mǎn)足商務(wù)人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨棟辦公寫(xiě)字樓的出現能夠幫助企業(yè)實(shí)現自身商業(yè)價(jià)值和運營(yíng)的需求。業(yè)內人士表示，企業(yè)獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業(yè)在費用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數量泊位，保安及保潔成本則可以根據公司自身需求進(jìn)行調整，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

戴德梁行最新數據顯示，隨著(zhù)營(yíng)改增等政策的出臺，截至今年第三季度，上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)出現井噴式放量，散售市場(chǎng)重新升溫。上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)總成交量約為114萬(wàn)平方米，其中散售市場(chǎng)成交76.5萬(wàn)平方米，以小獨棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區等新興商務(wù)區?？梢钥闯?，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買(mǎi)需求持續活躍，小獨棟產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧。

投資仍是重頭戲

寫(xiě)字樓投資隨著(zhù)城市的發(fā)展其變現增值空間更大。

寫(xiě)字樓空置率高企局面不斷出現，但與住宅相比，寫(xiě)字樓的租戶(hù)相對較為穩定，租金能準時(shí)繳納。隨著(zhù)寫(xiě)字樓投資日益升溫，我國一二線(xiàn)城市越來(lái)越多的企業(yè)和個(gè)人把購買(mǎi)寫(xiě)字樓作為一種較理想的投資方式。

據戴德梁行研究部數據顯示，今年前八個(gè)月，上海的寫(xiě)字樓交易達到整體交易量的86%。在北京，由于可售型優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的稀缺，寫(xiě)字樓成交僅占總成交量的30%，不過(guò)部分買(mǎi)家計劃將收購的零售物業(yè)改造成寫(xiě)字樓，這種投資偏好受到北京和上海旺盛的寫(xiě)字樓租賃需求所驅動(dòng)。

由于優(yōu)質(zhì)的可整售寫(xiě)字樓項目較為緊缺，越來(lái)越多的中國投資者收購其他類(lèi)型的物業(yè)然后更新改造為寫(xiě)字樓。例如，萬(wàn)科在今年二季度于北京購置的面積為30000平方米的西單百貨，就計劃將之改造成寫(xiě)字樓。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理任莉認為，在住宅市場(chǎng)調控及商務(wù)辦公需求穩健的雙重驅動(dòng)下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)正發(fā)生一場(chǎng)變革：在經(jīng)濟潛在增長(cháng)率下降，資產(chǎn)回報率下降的大環(huán)境下，倒逼各路資金配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取相對高的收益，注重長(cháng)期性和安全性的各路資金表現出對不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的青睞，借助不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負債，平滑收益率波動(dòng)。租金持續穩定高位，投資資金大舉進(jìn)入，未來(lái)還將有繼續擴大的趨勢。

在上海也可以見(jiàn)到諸如此類(lèi)的事例，例如原先打算用做高層商業(yè)中心的精品中心，在中城聯(lián)盟收購后已全部作為寫(xiě)字樓項目入市，并在入市的半年多見(jiàn)到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購后計劃改造成寫(xiě)字樓。

據記者了解，在武漢住房市場(chǎng)“限購限貸”的政策下，不限購的商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓產(chǎn)品也成為投資的“重頭戲”。據統計，住宅的長(cháng)期租賃投資回報率平均值為4.4%，而寫(xiě)字樓長(cháng)期回報率最高可達8.5%。除了相對更高的投資回報，巨大的發(fā)展**將直接推動(dòng)武漢寫(xiě)字樓的需求攀升，寫(xiě)字樓投資隨著(zhù)城市的發(fā)展其變現增值空間也更大。

此外，“營(yíng)改增“政策的落實(shí)，也在刺激著(zhù)北京、上海等一線(xiàn)城市潛在的投資熱潮回歸。記者了解到，此次增值稅改革允許購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)作為*扣項目，通過(guò)降低公司的持有成本從而鼓勵購買(mǎi)物業(yè)。其中，在次核心商圈或產(chǎn)業(yè)園區新落成的寫(xiě)字樓將最有可能從中受益。伴隨著(zhù)核心地區可交易的資產(chǎn)逐漸減少，以及被激烈競爭不斷壓縮的投資回報率，投資者可在次核心和產(chǎn)業(yè)園區尋找升級改造和機會(huì )型投資產(chǎn)品來(lái)獲取更高的收益率。

但業(yè)內人士也提醒，非核心區域地產(chǎn)通常要求投資者有更大的耐心，以長(cháng)期持有來(lái)最大限度提高收益。同時(shí)，中國政府目前正在探索幾項新的房地產(chǎn)投資融資政策，未來(lái)很可能會(huì )看到業(yè)界人士越來(lái)越多地依賴(lài)于輕資產(chǎn)戰略和從資 本市場(chǎng)直接融資。