中國國力擴張的紅利：有一種房子可以分享！
韓國貿易協(xié)會(huì )北京分會(huì )23日發(fā)表的《近期中國企業(yè)海外投資動(dòng)向及關(guān)注點(diǎn)》報告顯示，今年1-8月中國企業(yè)海外直接投資額（ODI）達1181億美元，同比增長(cháng)53.3%，高于去年全年總額，創(chuàng )歷史記錄，比中國政府開(kāi)始實(shí)施“走出去”戰略的2006年高出近10倍。1-8月外國企業(yè)對中國直接投資額（FDI）為859億美元，首次低于ODI。
李克強總理表示未來(lái)5年中國企業(yè)“走出去”的金額將達1萬(wàn)億美元。由此可見(jiàn)，中國企業(yè)對外投資將更加活躍，預計明年投資額將達2000億美元。
和日本在上世紀80年代末、90年代初的做法一樣，中國也在大規模對海外投資。當年，日本在泡沫經(jīng)濟崩潰之后，正是憑借著(zhù)對海外的大規模投資，才使GDP增速下滑的情況下，國民總收入卻持續上升，并最終讓日本保持在全球人均國民收入最高的國家行列。
根據日本的國民收入統計，1991—2011年期間，日本的海外企業(yè)直接投資收益累計達32.83萬(wàn)億日元，占國民總收入的0.33％，相當于現價(jià)計算GDP的0.45％。在同期名義GDP年均增長(cháng)速度僅為0.3％的背景下，這一比例對日本國民收入增長(cháng)的積極作用是不容忽略的。
在日本GDP低迷的2000年，日本人均國民收入卻排名世界第一。
“人均國民收入”，是指包括了日本國內生產(chǎn)總值（GDP）和日本海外所得的國民總收入（GNI）的人均水平，相當于人均GNP。
此時(shí)，日本財團在全球的跨國經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重點(diǎn)正在向中國轉移，但這表面看是為中國經(jīng)濟注入了新的資本，實(shí)際上是加強了對中國經(jīng)濟活動(dòng)的影響力、滲透力和控制力。日本謹慎而有序地進(jìn)行著(zhù)新的經(jīng)濟制度調整，其實(shí)質(zhì)是不斷強化對全球微觀(guān)經(jīng)濟的控制。
日本在90年代后的20年，加大了投資海外的力度，對中國經(jīng)濟非常有借鑒價(jià)值。在企業(yè)不斷并購海外企業(yè)或者投資設廠(chǎng)，強化全球經(jīng)濟影響力的時(shí)候，個(gè)人也希望通過(guò)購買(mǎi)海外的房子，來(lái)分享中國經(jīng)濟海外擴張帶來(lái)的高額紅利。尤其是在國內樓市去投資化的大環(huán)境下，選擇投資中國國家戰略輻射國家的房地產(chǎn)，是分享國力擴張的一種方法。
城鎮化水平：預測全球房?jì)r(jià)“身高”的標尺
但是，發(fā)達國家大多在很多年前就已經(jīng)完成了城鎮化，房地產(chǎn)價(jià)格的增速其實(shí)并不快。
比如，美國過(guò)去五十年的平均年復合漲幅只有4.74%，德國過(guò)去四十年的平均復合漲幅只有2.16%，英國過(guò)去四十年的平均漲幅也只有7.49%。
各國房?jì)r(jià)歷年漲幅（%）圖片來(lái)源：平安證券研究所
對海外房地產(chǎn)最聰明的投資，是選擇城鎮化剛剛開(kāi)始，而且未來(lái)發(fā)展前景良好的國家。平安證券研究所曾研究對比了韓國、南非、美國、日本、德國、英國過(guò)去四十年的房?jì)r(jià)漲幅。結果顯示，復合增速最高的國家，居然是這些國家中最不發(fā)達，因為治安問(wèn)題，被媒體報道最多的南非，增速達到10.82%。
九十年代中后期才跨入發(fā)達國家行列的韓國，也是這些國家中僅次于南非和英國的，增速達到6.94%。
從南非和韓國的數據可以看出，似乎發(fā)展中國家的房?jì)r(jià)上漲空間，高過(guò)那些已經(jīng)成熟的發(fā)達國家市場(chǎng)。平安證券作出結論，在快速城市化過(guò)程中，房?jì)r(jià)上漲基本貫穿全程。
2015年我國城鎮化率為56%，日、韓、南非在城市化率由50%向70%邁進(jìn)過(guò)程中僅韓國與南非各出現一年下跌；同時(shí)在上述期間內，房?jì)r(jià)漲幅均跑贏(yíng)CPI。
實(shí)際上，發(fā)展中國家房?jì)r(jià)上漲空間，會(huì )超過(guò)發(fā)達國家，早已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)形成共識。曾因為成功操盤(pán)上海星河灣、浦東星河灣、太原星河灣等而在中國房地產(chǎn)行業(yè)擁有很高聲譽(yù)的原星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕，過(guò)去幾年一直在做一件事，就是研究非洲地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
她發(fā)現，如果說(shuō)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最黃金十年已經(jīng)過(guò)去，那么非洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年，卻剛剛開(kāi)始。不同于很多人想像中的非洲，現在的非洲經(jīng)濟也在高速增長(cháng)，人民的消費能力不斷提升，但房屋還是短缺的。
以肯尼亞為例，該國去年3月發(fā)布的一份全國住房調查報告顯示，該國每年住房短缺達20萬(wàn)套。此外，投資不足和缺少開(kāi)發(fā)大規模住房項目的技術(shù)實(shí)力與融資能力是導致非洲住房供不應求的原因。
2009年時(shí)，甚至有德國科學(xué)家表示，解決非洲地區房屋短缺問(wèn)題最好的方法就是用硬紙板蓋房子。德國設計師倪墨勒說(shuō)，超耐用硬紙板制作的房子在德國北部已經(jīng)出現過(guò)一段時(shí)間了。這種紙房子可以抵擋當地嚴寒的天氣。超硬紙板裡面是蜂窩狀的小室，這種小蜂窩可以讓紙板緊密結合，也可以增強紙板的張力。在墻上釘釘子，一次只會(huì )破壞一個(gè)小蜂窩，不會(huì )影響帶到一大片墻。
鎖定中國全球戰略：讓房子隨同國力一起增值
2013年9月7日，習近平在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學(xué)發(fā)表演講時(shí)表示：為了使各國經(jīng)濟聯(lián)系更加緊密、相互合作更加深入、發(fā)展空間更加廣闊，我們可以用創(chuàng )新的合作模式。共同建設“絲綢之路經(jīng)濟帶”，以點(diǎn)帶面，從線(xiàn)到片，逐步形成區域大合作。
2013年10月3日，習近平主席在印尼國會(huì )發(fā)表演講時(shí)表示：中國愿同東盟國家加強海上合作，使用好中國政府設立的中國—東盟海上合作基金，發(fā)展好海洋合作伙伴關(guān)系，共同建設21世紀“海上絲綢之路”。
2014年11月8日在加強互聯(lián)互通伙伴關(guān)系對話(huà)會(huì )上，習近平在《聯(lián)通引領(lǐng)發(fā)展伙伴聚焦合作》講話(huà)中指出：
第一，以亞洲國家為重點(diǎn)方向，率先實(shí)現亞洲互聯(lián)互通?！耙粠б宦贰痹从趤喼?、依托亞洲、造福亞洲。中國愿通過(guò)互聯(lián)互通為亞洲鄰國提供更多公共產(chǎn)品，歡迎大家搭乘中國發(fā)展的列車(chē)。
第二，以經(jīng)濟走廊為依托，建立亞洲互聯(lián)互通的基本框架?！耙粠б宦贰奔骖櫢鲊枨?，統籌陸海兩大方向，涵蓋面寬，包容性強，輻射作用大。
第三，以交通基礎設施為突破，實(shí)現亞洲互聯(lián)互通的早期收獲，優(yōu)先部署中國同鄰國的鐵路、公路項目。
第四，以建設融資平臺為抓手，打破亞洲互聯(lián)互通的瓶頸。中國將出資400億美元成立絲路基金。絲路基金是開(kāi)放的，歡迎亞洲域內外的投資者積極參與。
第五，以人文交流為紐帶，夯實(shí)亞洲互聯(lián)互通的社會(huì )根基。未來(lái)5年，中國將為周邊國家提供2萬(wàn)個(gè)互聯(lián)互通領(lǐng)域培訓名額。
“一帶一路”地區覆蓋總人口約46 億（超過(guò)世界人口60%），GDP 總量達20 萬(wàn)億美元（約占全球1/3）。區域國家經(jīng)濟增長(cháng)對跨境貿易的依賴(lài)程度較高，2000年各國平均外貿依存度為32.6%；2010年提高到33.9%；2012年達到34.5%，遠高于同期24.3%的全球平均水平。
根據世界銀行數據計算，1990-2013年期間，全球貿易、跨境直接投資年均增長(cháng)速度為7.8%和9.7%，而“一帶一路”相關(guān)65個(gè)國家同期的年均增長(cháng)速度分別達到13.1%和16.5%；尤其是國際金融危機后的2010-2013年期間，“一帶一路”對外貿易、外資凈流入年均增長(cháng)速度分別達到13.9%和6.2%，比全球平均水平高出4.6個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)。
隨后中國的“一路一帶”戰略開(kāi)始快速推進(jìn)。而在一路一帶國家中，馬來(lái)西亞對中國又是最具戰略意義的一個(gè)。
以碧桂園在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)的森林城市項目為例，它和一海之隔的新加坡同處馬六甲海峽的咽喉，是亞洲經(jīng)濟連通非洲的一個(gè)重要海上出口。如果，中國能夠借助森林城市的地理位置，同目前經(jīng)濟高速增長(cháng)、資源廣袤的非洲進(jìn)一步密切經(jīng)貿往來(lái)。
此前，中國企業(yè)已經(jīng)在東南亞國家大規模修筑公路和鐵路。以綠地為例，11月1日，綠地控股（600606.SH）就參建馬來(lái)西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個(gè)大型項目的投資開(kāi)發(fā)及基建施。
中國資本就有機會(huì )借助非洲和東南亞低廉的勞動(dòng)力、原材料資源和市場(chǎng)，把一部分在國內已經(jīng)沒(méi)有發(fā)展空間的中低端產(chǎn)業(yè)，向非洲大陸轉移，復制日本在過(guò)去20年的經(jīng)驗，讓中國一舉從中等收入國家躍升為高收入國家。這也與全球第四次產(chǎn)業(yè)大轉移的趨勢相吻合。
很多有眼光的中國人，正在“一路一帶”戰略的號召下，前往東南亞和非洲淘金。一旦這些國家能成為中國經(jīng)濟下一個(gè)增長(cháng)引擎，那么當地的房屋需求和城鎮化會(huì )加快步伐，并促成當地房?jì)r(jià)快速上漲。
從這個(gè)角度看，類(lèi)似馬來(lái)西亞、印尼、南非這樣的國家，目前的房?jì)r(jià)確實(shí)還僅僅處于中國2000年時(shí)的水平。這也許就可以解釋?zhuān)瑸槭裁聪駨堄窳?、楊國強這樣的企業(yè)家，如此鐘情東南亞，在那里一而再，再而三的投入資金，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
