“養老地產(chǎn)”成房企下一個(gè)爭奪焦點(diǎn)
美國養老地產(chǎn)有三種模式
據記者了解，美國養老地產(chǎn)的發(fā)展方向是打造差異化養老社區。太陽(yáng)城模式和持續護理退休社區模式（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CCRC）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長(cháng)者提供日常協(xié)助或醫療護理。近年來(lái)，還出現了第三種模式——由金融機構（通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過(guò)出租或委托經(jīng)營(yíng)回收成本。
模式1：針對健康老人，銷(xiāo)售養老概念住宅
太陽(yáng)城模式的開(kāi)創(chuàng )者是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商德?tīng)枴ろf布（DelWebb）公司，上個(gè)世紀60年代，其以 “太陽(yáng)城”（SunCityCenter）命名，在亞利桑那州陽(yáng)光明媚的鳳凰城建立了第一個(gè)太陽(yáng)城項目，并直接帶動(dòng)了美國養老社區的建設。這類(lèi)地產(chǎn)項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂(lè )會(huì )所和戶(hù)外運動(dòng)設施。目前全美有十多個(gè)太陽(yáng)城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。
太陽(yáng)城模式本質(zhì)上屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導，通過(guò)銷(xiāo)售養老概念住宅，開(kāi)發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。
模式2：CCRC模式
在美國，另一種主流養老地產(chǎn)模式為持續護理退休社區（ContinueCareofRetirementCommunity，以下簡(jiǎn)稱(chēng)CCRC），由運營(yíng)商主導，主打精細化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過(guò)長(cháng)期發(fā)展，CCRC進(jìn)一步發(fā)展成為一種復合型養老社區。美國的CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當一部分是從傳統養老院轉型而來(lái)。和太陽(yáng)城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權和服務(wù)享受權，通過(guò)收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢(qián)。其中，服務(wù)費包括一次性的入門(mén)費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。
模式3：金融機構參與養老地產(chǎn)項目
而金融機構參與養老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，其為地產(chǎn)項目提供了資金來(lái)源，可有效解決資金占用較長(cháng)的問(wèn)題，并為開(kāi)發(fā)商提供了更好的退出機制。房地產(chǎn)投資信托公司最常見(jiàn)的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營(yíng)模式。在凈出租模式下，公司將養老物業(yè)出租給運營(yíng)商，每年收取固定租金費用，而直接運營(yíng)費用、社區維護費用、稅費、保險費等一切由運營(yíng)商承擔。在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營(yíng)商，運營(yíng)商每年收取一定的管理費，但不承擔經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險，也不獲取剩余收益。所有的經(jīng)營(yíng)收入都歸REITs所有，經(jīng)營(yíng)成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs獲取租金及經(jīng)營(yíng)剩余收益，承擔大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
