購房寶典：買(mǎi)房流程退房違約金
違約金指當事人過(guò)協(xié)商預先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付?！逗贤ā芬幎?，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔違約責任。
《合同法》同時(shí)規定，雙方當事人協(xié)商一致可以解除合同。你可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。同時(shí)規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。什么是不可抗力？不可抗力是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況。如果你現在的處境符合這種情況，你可以通知對方，告知不能履行合同。這時(shí)候可能會(huì )免除部分和全部的責任。
案例1：付定金后不想再購房該房
問(wèn)題：我前天買(mǎi)房，先繳納了20000的定金，剩余的首付房產(chǎn)(新聞 新房 論壇 微博 )商要求一個(gè)星期內繳納，并且已經(jīng)簽了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是現在女朋友不同意購買(mǎi)這個(gè)房子，所以我想咨詢(xún)一下退房違約金是怎么計算的？比例是多少？是以我現在已經(jīng)繳納的20000為基數還是以總房款？
解答：要看您這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有2種情況：
1、屬于撻定行為。2萬(wàn)元定金不予退還。
2、按合同上違約金賠付比例來(lái)執行。這種方法較好。賠不了多少錢(qián)的。我有個(gè)別墅客戶(hù)。109萬(wàn)。兩個(gè)月的違約金才七千多。那照這樣算的話(huà)。您應該賠不了多少違約金。第一金額少、第二時(shí)間短。
案例2：國家新政導致退房違約金問(wèn)題
問(wèn)題：我參加了今年沈陽(yáng)春季房交會(huì )，看中處房子，家里給交了首付，可現在國家新政出臺導致我貸款貸不下來(lái)，想買(mǎi)只能一次性付清，可我沒(méi)那能力啊，沒(méi)有辦法，我必須選擇退房，可退房涉及到違約金問(wèn)題，要扣掉首付的10% 我不希望付給開(kāi)發(fā)商違約金，畢竟不是因為我個(gè)人原因要退房， 是國家這破逼政策逼的我必須退房，這新政就沒(méi)有說(shuō)明像我這樣辦一半， 交了首付的人該怎么處理嗎？
解答：這屬于不可抗力的，你和開(kāi)發(fā)商雙方均無(wú)過(guò)錯，因此根據《合同法》你無(wú)須承擔違約責任，除非你與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。
1、可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，更名給你相信的并且能夠貸款的人（雙方書(shū)面約定清楚，實(shí)際房屋屬于你，你負責還錢(qián)，他負責過(guò)戶(hù)給你），畢竟開(kāi)發(fā)商是需要資金回籠的，你退房，他反而要往外掏錢(qián)。
2、申請商業(yè)銀行的個(gè)人貸款或私營(yíng)企業(yè)貸款（如果你有私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)執照），但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款，不過(guò)國家的這次宏觀(guān)調控房貸政策也是短期的政策手段，相信不會(huì )超過(guò)一年，到時(shí)你再申請按揭貸款就是了。
