選擇寫(xiě)字樓攻略
如何選擇適合自己的寫(xiě)字樓,應該是很多投資者十分糾集的問(wèn)題。本期小編愿意與大家一起探討一下如何選擇寫(xiě)字樓。
首先,我們需要想明白自己需要什么樣的寫(xiě)字樓。對于有些國際名牌企業(yè)來(lái)講,他們需要的第一是地標,第二還是地標,第三還是地標。最好的地段最顯眼的建筑是這些品牌的不二選擇,對這些來(lái)講永遠是房在在第二位甚至第三位考慮的問(wèn)題。而我們大量的投資者,則選擇寫(xiě)字樓就復雜的多,既要考慮地段,又有考慮,還要考慮內部結構,車(chē)位配比,電梯配置,得房率高低,物管費用,租金收入水平,區域升值潛力等等。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),這些因素構成了寫(xiě)字樓的性?xún)r(jià)比。這些投資者需要思考的就是如何選擇性?xún)r(jià)比適合自己的寫(xiě)字樓。那么,如何確定寫(xiě)字樓的性?xún)r(jià)比呢(對數學(xué)頭疼的可以直接省去下一段)
我們可以把決定寫(xiě)字樓品質(zhì)的各種因數做一個(gè)量化分析。首先,我們將搜集到的某個(gè)區域的寫(xiě)字樓均價(jià)按100分處理,高于這個(gè)均價(jià)我們就按比例加分,低于這個(gè)均價(jià)的就按比例減分。比如成都高新區的寫(xiě)字樓均價(jià)為12000元/平米,而某高新區的寫(xiě)字樓A的均價(jià)為13000元/平米,那么這個(gè)寫(xiě)字樓的分數就是(13000-12000)/12000x100+100=108.3分。又比如某高新區寫(xiě)字樓B的均價(jià)為11000元,則這個(gè)寫(xiě)字樓的分數就是100-(12000-11000)/12000x100=91.7分。其次。我們將決定寫(xiě)字樓品質(zhì)的各種因素也做一個(gè)分數量化處理。各種因素的最高總分為100分。地段因素20分,內部結構10分,車(chē)位配比10分,電梯配置10分,得房率10分,物管水平及費用10分(物管好而物管費低則算10分,依次逐減),租金收入20分,升值潛力10分。根據寫(xiě)字樓的這些因素打分,最好的得滿(mǎn)分,最差的可以給零分。比如高新區某寫(xiě)字樓A的地段分數為15分,內部結構8分,車(chē)位配比3分,電梯配置5分,得房率5分,物業(yè)水平及費用5分,租金收益10分,升值潛力5分,那么寫(xiě)字樓A的品質(zhì)得分就是56分。我們將這個(gè)寫(xiě)字樓A的品質(zhì)得分56分作為分子,去除以寫(xiě)字樓A的分數108.3分,則這個(gè)寫(xiě)字樓A的性?xún)r(jià)比為56/108.3=51.7%。又比如寫(xiě)字樓B的品質(zhì)分數為82分,則其性?xún)r(jià)比82/91.7=89.42。從量化的數據對比兩個(gè)例子分析中可以看出,高樓價(jià)并不是代表高品質(zhì),低樓價(jià)也并不代表低品質(zhì)。只有性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)才是我們需要投資的。
現在有許多寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)掉房子,經(jīng)常是把自己的樓盤(pán)說(shuō)的天花亂墜,什么超5A級啦,層高超高啦,地鐵上蓋物業(yè)啦等等,其實(shí)在我們專(zhuān)業(yè)人士看來(lái),一切都得靠數據說(shuō)話(huà),數據不會(huì )騙人。比如有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己的電梯配比某某區域第一,其實(shí)我們只需要把他們提供的電梯服務(wù)的建筑面積除以電梯數量就可以明白開(kāi)發(fā)商是否撒謊。對寫(xiě)字樓來(lái)講,一臺高速電梯一般承載服務(wù)的建筑面積在5000-平米附近。如果超過(guò)這個(gè)面積,則上下班高峰擁堵是必然會(huì )產(chǎn)生的,這樣就必然影響寫(xiě)字樓的租賃和租金的提升。電梯承載服務(wù)的建筑面積越低,則上下班高峰擁堵的可能性越小。又比如有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么全國最好的物業(yè)管理入駐,其實(shí)真實(shí)的情況是全國最貴的屋業(yè)管理費入駐。在成都的大多數投資者都知道,南沿線(xiàn)高新區的寫(xiě)字樓物業(yè)管理費大部分在15元以上,17元,18元的一大把。我曾經(jīng)參加過(guò)某寫(xiě)字樓屋業(yè)管理費的確定。報價(jià)的物業(yè)管理也是全國排名前5位以?xún)鹊?名氣很大。當時(shí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理費的報價(jià)是19元,我認真研究了他們呈報的屋業(yè)管理費的成本分析報告,發(fā)現有很多地方存在問(wèn)題,比如說(shuō)保安人員,保潔人員虛報多達數十名,每月用電費用比實(shí)際多幾十萬(wàn)元,維修及設備維護人員配備重疊,費用重復計算等等。經(jīng)過(guò)我的分析和堅持,這家將寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費下降到了12元以下。物業(yè)管理費的大幅度降低對寫(xiě)字樓的投資者來(lái)講,無(wú)疑是既降低了物業(yè)持有成本,又為良好的租賃率提供了保障。
車(chē)位配比也是投資者普遍關(guān)心的問(wèn)題,例如提督街的蜀都大廈,綿陽(yáng)商廈,建設銀行大廈,這些老的寫(xiě)字樓,雖然地段很好,但是由于地下車(chē)位配比很低,即使租金不高,也很難成為投資者的首選和租賃者的首選。一般來(lái)講,寫(xiě)字樓的車(chē)位配比應該達到成都市規劃局規定每100平米配0.8個(gè)車(chē)位,低于這個(gè)配比,對后續使用和租賃都將產(chǎn)生很不利的影響。
寫(xiě)字樓是否人性化設計也是投資者必須關(guān)注的。比如是否配置有職工餐廳是否配置了衛生間冬季的熱水供應是否配置了無(wú)障礙救援電梯是否預留了老總衛生間上下水管是否配置了屋頂樓宇廣告牌每部電梯是否在地下室都能涂上下人是否配備了足夠的備用電源這些問(wèn)題看似細小,其實(shí)都是在考驗開(kāi)發(fā)商是否愿意在細節上加大投入的表現。比如電梯能否可以在地下室涂上下人的問(wèn)題,很多寫(xiě)字樓就沒(méi)有能夠做到。他們往往是將一棟樓里的電梯的一半設有地下室涂,然后客人通過(guò)地層大堂的電梯進(jìn)行周轉,對外還美其名曰先進(jìn)的大堂管理系統,其實(shí)質(zhì)就是在電梯上配置上少花錢(qián),其后果就是造成上下班高峰期地層大堂電梯口人滿(mǎn)為患,上下班非常困難。這一點(diǎn),在某些所謂這樣的樓里上班的白領(lǐng)們應該體會(huì )深刻。再比如備用電源,很多樓盤(pán)配備的備用電源其實(shí)只能滿(mǎn)足消防應急照明和消防電梯,其他用電根本無(wú)法滿(mǎn)足。有實(shí)力而又愿意投錢(qián)的開(kāi)發(fā)商至少讓備用電源要滿(mǎn)足所有電梯的使用要求和應急照明要求。試想一下,如果沒(méi)有這樣的配置,遇到城市線(xiàn)路停電的時(shí)候,從一樓爬到29樓去上班是一種什么樣的痛苦,什么樣的心情!
寫(xiě)字樓的空調是投資者比較關(guān)心的,但是很多投資者僅僅關(guān)注是否設有中央空調,卻沒(méi)有細心去研究什么樣的空調才適合寫(xiě)字樓。對于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商來(lái)講,現在普遍采用的水環(huán)熱泵新風(fēng)集中系統中央空調,這個(gè)系統的建設成本大約在180-220元每平米。這個(gè)系統由于造價(jià)低,很受開(kāi)發(fā)商歡迎。但是,中央空調其實(shí)適合大型的商場(chǎng),而不適合寫(xiě)字樓。大型商場(chǎng)采用中央空調,在于開(kāi)業(yè)時(shí)間和關(guān)門(mén)時(shí)間相對固定,不用頻繁啟動(dòng)中央空調,定時(shí)開(kāi)啟,定時(shí)關(guān)閉,管理上很省心。而寫(xiě)字樓則不然,有些業(yè)務(wù)較多,頻繁需要加班,而同一層摟的其他又比較松閑。這樣,加班的就必須承擔加班時(shí)間高額的空調費用。成都所謂5A級的寫(xiě)字樓,加班開(kāi)空調一次的物管費用一般是1500元,這樣老板的負擔就大大增加了。這個(gè)系統還有一個(gè)問(wèn)題就是新風(fēng)的供應,我們在設計上一般每小時(shí)至少開(kāi)啟新風(fēng)機組6次以上,每次開(kāi)啟時(shí)間60-90秒。但是物管由于利益的原因或者是管理欠缺的原因,往往很難達到應有的新風(fēng)機組開(kāi)啟次數。這樣以來(lái),在寫(xiě)字樓上班的白領(lǐng)們經(jīng)常處再缺氧狀態(tài),頭暈眼花就一點(diǎn)不奇怪了。從我們專(zhuān)業(yè)人士的研究來(lái)看,區域集中的VRV中央空調是最適合寫(xiě)字樓的雖然這個(gè)系統的造價(jià)高于前面提到的系統,大約在320元-410元每平米,但是由投資者自行管理,沒(méi)有加班時(shí)間向物管申請開(kāi)機的問(wèn)題,使運行成本大大降低。而新風(fēng)系統也由使用者自行控制,隨時(shí)方便開(kāi)啟,完全解決了白領(lǐng)們缺氧的問(wèn)題。
寫(xiě)字樓的體量也是投資者必須關(guān)心的問(wèn)題。體量過(guò)大的寫(xiě)字樓,由于入駐企業(yè)較多,商業(yè)人員過(guò)密,各類(lèi)人流過(guò)于繁雜,內部交通組織復雜,使很多租賃者望而卻步,雖然可以號稱(chēng)地標性建筑,但是其品質(zhì)反而因此而大大下降。所以,十萬(wàn)平米左右的寫(xiě)字樓是比較合適的。
我們從上面的分析和比較可以看出,品質(zhì)的完美和細節的人性化是開(kāi)發(fā)商用錢(qián)堆出來(lái)的。冷靜聰明的投資者千萬(wàn)不要被開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳所迷惑,要認真去比較,去分析,這樣我們的投資者才能購置到性?xún)r(jià)比最高的寫(xiě)字樓,只有這樣,投資者才能獲得豐厚的投資回報。
