開(kāi)發(fā)商轉型爭做“房東”
新的土地出讓政策讓開(kāi)發(fā)商集體走上一條爭當長(cháng)期“房東”的路。11月16日至17日，北京“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)土拍四宗地塊全部競拍結束，四宗地塊住宅部分均由房企100%自持；11月28日，房山長(cháng)陽(yáng)一宗商業(yè)地塊要求地上50%自持經(jīng)營(yíng)20年，仍被9家房企歷經(jīng)200多輪競價(jià)爭奪。盡管出讓地塊被各種條件約束和限制，但在充裕的資金潮下，不差錢(qián)的房企仍然積極爭奪土地，而新的拿地方式之下，房企的運營(yíng)模式也不得不隨之發(fā)生重大轉變。
爭奪“被限”地塊
北京首批四宗“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊（海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊）以203.35億元總土地出讓金額落下帷幕，四宗地塊的住宅面積均將由開(kāi)發(fā)商自持并作為租賃住房出租，不得銷(xiāo)售。
幾天之后，住建委發(fā)布的意見(jiàn)征求稿提到，企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷(xiāo)售。且持有年限與土地出讓年限一致，這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商自持商品房的年限長(cháng)達70年。同時(shí)，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)3年。
無(wú)獨有偶，11月28日，位于房山區長(cháng)陽(yáng)鎮和房山區拱辰街道的兩宗商業(yè)地塊同日進(jìn)行現場(chǎng)競價(jià)。其中，房山區長(cháng)陽(yáng)鎮商業(yè)地塊由于優(yōu)越的地理位置引發(fā)眾多房企爭奪，最終經(jīng)過(guò)90分鐘、203輪競拍后，由龍湖首開(kāi)聯(lián)合體以37.8億元競得，溢價(jià)率高達200%，樓面價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米。據悉，目前區域內40-50年產(chǎn)權屬性的物業(yè)簽約均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右，樓面地價(jià)已經(jīng)接近在售商品房?jì)r(jià)格。
根據北京國土局的掛牌信息，長(cháng)陽(yáng)鎮商業(yè)地塊起始價(jià)為12.6億元，土地性質(zhì)為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)以及公交場(chǎng)站設施用地，且需要無(wú)償代建公交場(chǎng)站設施用地2116平方米并移交，地上規模50%自持經(jīng)營(yíng)20年，20年后如果需要分割或者轉讓?zhuān)璺可絽^政府同意。
龍湖在競拍之后表示，長(cháng)陽(yáng)項目按照規劃未來(lái)擬打造“天街”購物中心及寫(xiě)字樓。該地塊位于房山區良鄉大學(xué)城板塊，距離良鄉老城區僅2.5公里。地塊距離西南五環(huán)道路約11公里，距離西南六環(huán)道路約7公里，距離京石高速出入口道路約6.5公里。地塊南側緊鄰地鐵房山線(xiàn)（良鄉大學(xué)城北站），區域交通條件便利。此外，地塊周邊3公里生活半徑范圍內，居住類(lèi)及商改住類(lèi)項目較多，且良鄉大學(xué)城的規劃建設逐步成型，未來(lái)該片區將導入大量客流。目前，區域內缺乏大型、高端購物場(chǎng)所。
傳導至商業(yè)用地
“截至目前，北京待售的所有住宅土地已經(jīng)全部限價(jià)或持有，這導致房企對非住宅類(lèi)用地也開(kāi)始繼續熱搶?zhuān)貏e是面積比較大、區域相對比較成熟的區域?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，譬如前幾天出讓的兩宗土地，雖然出讓條件嚴苛，約束50%持有20年，但在充裕的資金潮下，不差錢(qián)的房企依然積極爭奪土地。
可以說(shuō)，在土地供應結構上，北京是全國范圍內“最努力”進(jìn)行調控的城市，張大偉說(shuō)，甚至可以說(shuō)已經(jīng)做到了極致，限價(jià)、限售、限面積、限資金、限持有，北京調控政策最嚴格，執行力度也最強。
據中原地產(chǎn)統計，在今年已經(jīng)成交的10宗含住宅用地中，合計有142萬(wàn)平方米，其中只有38.9萬(wàn)平方米為純商品房住宅用地，最近幾個(gè)月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部要求建設保障房或由房企自持。
張大偉預計，明后年北京樓市將出現以下幾個(gè)特點(diǎn)：剛需、首改只能選擇二手房；新建商品房基本高端化；自住房、限價(jià)房等房源供應量依然較多。
資金充裕是房企熱衷于搶地的重要原因之一。安居客、58同城和趕集網(wǎng)統計數據顯示，1-10月，商品房銷(xiāo)售額91482億元，同比增長(cháng)41.2%，已超2015年全年87281億元銷(xiāo)售水平，提前兩個(gè)月刷新紀錄。同時(shí)，銷(xiāo)售面積120338萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.8%，也已達到歷年同期最高紀錄。中原地產(chǎn)研究中心統計，截至目前有24家上市房企公布前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，合計銷(xiāo)售額達到了1.73萬(wàn)億元，同比上漲81%，已經(jīng)接近全面完成年度任務(wù)。
保證生存和保持活躍度，是房企不惜代價(jià)搶地的又一個(gè)原因。盡管出讓地塊被各種條件限制，但在不少房企看來(lái)，房企要想活下去，首先就必須要保證手中有糧。也有房企仍然看好市場(chǎng)未來(lái)的預期，他們認為，即便要求長(cháng)期持有地塊，類(lèi)似于購物中心的自持，回報率也并不會(huì )很低，既可以打包做REITs，也可以轉換成股權轉讓出去，更重要的是，隨著(zhù)北京無(wú)地可售無(wú)房可賣(mài)局面的加劇，土地資產(chǎn)增值是可以預期的，盡管不能出售，也可以提高企業(yè)的估值。
運營(yíng)模式之變
然而，不少業(yè)內人士并不這樣樂(lè )觀(guān)。
據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，從2010年到2015年，北京的租金年投資回報率連續下滑。其中，2010年至2012年維持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。
進(jìn)入2016年以后，北京各月的租金年投資回報率同樣連續下滑，10月為1.16%，較9月下降了0.06個(gè)百分點(diǎn)。目前，2016年各月的租金年投資回報率都沒(méi)有超過(guò)1.6%，7月之后的連續下滑趨勢更是非常明顯。
“即便未來(lái)北京的租金投資回報率很大概率會(huì )回升，但無(wú)論漲跌，北京的租金年投資回報率都是比較低的，尚不及某些銀行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其它各種理財產(chǎn)品”，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉說(shuō)，所以，這將是房地產(chǎn)自持運營(yíng)需要面對的一大挑戰。
當然，房企也可以通過(guò)REITs等資本運作尋求從資本市場(chǎng)退出的方式，但是目前中國尚未鋪墊好REITs的土壤，完美退出仍需要資本市場(chǎng)的創(chuàng )新、金融的創(chuàng )新。
業(yè)內人士認為，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據新的土地出讓方式轉變拿地思路，過(guò)去的拿地定價(jià)模式開(kāi)始出現變化，對房企的經(jīng)營(yíng)要求也將越來(lái)越高，過(guò)去的銷(xiāo)售思維將逐漸轉變?yōu)榻?jīng)營(yíng)思維。
如何降低開(kāi)發(fā)建設成本、如何提升持有期間的運營(yíng)管理效率、如何提升租金收益等，將成為房企在開(kāi)發(fā)建設和持有運營(yíng)環(huán)節面臨的挑戰。
