樓市觀(guān)察：房地產(chǎn)或迎新發(fā)展方向
臨近年末,已經(jīng)開(kāi)始有各種聲音對于一年市場(chǎng)的變化得失進(jìn)行總結分析。作為2016年而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是最令人注目的行業(yè)。但相比于那些令人驚嘆的成交數據以及不斷涌現的政策而言,更值得關(guān)注的是方向和趨勢。事實(shí)上,特別是在今年最后一個(gè)季度,包括政策在內,市場(chǎng)出現的一系列變化或許已經(jīng)預示著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始迎接新的發(fā)展方向。
2016年最明顯的市場(chǎng)特征就是一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)市場(chǎng)的成交加速,而大多數三四線(xiàn)市場(chǎng)卻遠遠落后。這也使得有聲音稱(chēng)“去庫存”的思路已經(jīng)到了應該修正的時(shí)候。一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)市場(chǎng)已經(jīng)不再存在大的庫存問(wèn)題,還出現了一些供不應求的局面。而那些需要去庫存的城市卻仍然得不到去化的好方法。
如果結合近期一些政策的方向就可以發(fā)現。針對這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)有一定的措施在推進(jìn)。從各地嚴控市場(chǎng)“紀律”開(kāi)始,再到北京的“自持”地出現。盡管沒(méi)有明顯的政策出臺說(shuō)明,但是這一過(guò)程卻是令人充滿(mǎn)想象。
目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題就是一線(xiàn)市場(chǎng)在供應方面的“失衡”。這個(gè)指的是真正需要住房的,由于房?jì)r(jià)壓力要買(mǎi)房非常艱難。而擁有買(mǎi)房能力卻僅把住房當作投資手段。這對于推高房?jì)r(jià)又形成非良性的循環(huán)。但是如果僅依靠限購限貸的方式以外力控制市場(chǎng)銷(xiāo)售方向,起碼在過(guò)去幾年的實(shí)踐里可以看到效果并非預期那么理想,這就為以后市場(chǎng)的走向提出挑戰。
近段時(shí)間無(wú)論是大型企業(yè)以及政策的方向似乎都在努力地解決這個(gè)問(wèn)題。萬(wàn)科總裁郁亮在接受專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)就曾表示,對于房企希望是“常吃常有”。而“如果房?jì)r(jià)暴漲暴落,對所有人都是傷害,對我們也不例外?！倍窍Ｍ康禺a(chǎn)行業(yè)能在一個(gè)良性的環(huán)境當中推進(jìn)。結合這個(gè),再看看土地“自持經(jīng)營(yíng)”以及萬(wàn)科等大牌房企正在著(zhù)手推進(jìn)的“自營(yíng)項目”就可以明白。未來(lái)一線(xiàn)市場(chǎng)當中更多出現的并不是住宅買(mǎi)賣(mài),反而是“住宅租賃”。
特別是在一線(xiàn)城市當中,如果“長(cháng)租”能成為一個(gè)比較固定的模式,并非通過(guò)私人,而是通過(guò)企業(yè)的模式去運行。也許不僅可以解決年輕人的居住問(wèn)題,甚至可以解決城市工作家庭的置業(yè)困境?？梢韵胂?當“70年宅地”變成了“70年租房”,盡管名號改變,但事實(shí)似乎沒(méi)多好變化。
如果能成為現實(shí),最完美的狀態(tài)就是,大城市房產(chǎn)以租為主,而三四線(xiàn)城市則以買(mǎi)賣(mài)為主。這種可以稱(chēng)為是“工作租房,回家置業(yè)”。但要實(shí)現這種狀態(tài),最關(guān)鍵的是機制,而且是觀(guān)念的轉變。如何使企業(yè)將眼前的即時(shí)利潤轉化為長(cháng)期的可觀(guān)收益,將產(chǎn)品供應轉變成為服務(wù)輸出,這個(gè)轉變可能并非一時(shí)就能實(shí)現。如果越來(lái)越多的高質(zhì)量“長(cháng)租式項目”在市場(chǎng)出現,相信市場(chǎng)的接受度會(huì )快速提升。
