中國房地產(chǎn)市場(chǎng)2017年趨勢全面解析
近期，中央經(jīng)濟會(huì )議上，政府強調要去杠桿和抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，也預示了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢。
面對中國經(jīng)濟近二十年來(lái)增速較低的一年，四季度GDP增長(cháng)預計將穩于6.7%收尾。這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)也是風(fēng)云變幻：樓市"雙限"政策嚴厲出臺、辦公樓供應與日俱增、實(shí)體商業(yè)轉型面臨挑戰；縱觀(guān)國際：英國脫歐、美聯(lián)儲加息、人民幣貶值影響著(zhù)全球房地產(chǎn)形勢。
第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長(cháng)劉德?lián)P先生深度點(diǎn)評經(jīng)濟及房地產(chǎn)領(lǐng)域大事件，并全面解析2017中國市場(chǎng)大趨勢。
中資出海：進(jìn)退何所向？
2017中國企業(yè)"出海"的呼聲不減，但卻傳出了國家收緊海外投資的風(fēng)聲，中國企業(yè)"出海"到底是難是易？
劉德?lián)P： 從全球宏觀(guān)面來(lái)看，世界政治經(jīng)濟格局正在變遷。美國經(jīng)濟目前正處于上升期，經(jīng)過(guò)近一年的"嘴上加息"，美聯(lián)儲終于采取行動(dòng)，這一輪加息可能引發(fā)其他經(jīng)濟體利息相應波動(dòng)，包括中國。一旦加息，貨幣流通量及外流量將減少，經(jīng)濟增速也將有所放緩。2017年美聯(lián)儲預計加息三次，因此我們還需觀(guān)察一段時(shí)間來(lái)分析其對中國市場(chǎng)帶來(lái)的潛在聯(lián)動(dòng)效應。
從中國政府長(cháng)期策略來(lái)看，政府仍鼓勵中國企業(yè)走出國門(mén)，但短期則需要有防止外匯過(guò)分流失的舉措。目前的政策并不存在"限制"這一趨勢的現象，仍然以合理管控為主。隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展成熟，中國企業(yè)走出國門(mén)，向海外擴張是大勢所趨。這也是中國企業(yè)了解和適應世界經(jīng)營(yíng)規則的最好渠道，更是大型企業(yè)國際化發(fā)展的必經(jīng)之路。
在國內一線(xiàn)城市全面限購住宅的大環(huán)境下，個(gè)人海外房地產(chǎn)投資是不是另一個(gè)好的投資渠道？
劉德?lián)P：國內限購限貸政策正處于收緊階段，而國外一些城市的資產(chǎn)價(jià)格降幅明顯，海外投資值得關(guān)注。
中國一線(xiàn)城市從去年下半年到今年的樓市價(jià)格上漲迅速，相較之下一些海外成熟市場(chǎng)就顯得很有競爭優(yōu)勢，比如英國倫敦，經(jīng)歷脫歐之后，無(wú)論房?jì)r(jià)和匯率都極具吸引力，一些資產(chǎn)價(jià)格甚至跌幅明顯。然而，個(gè)人海外投資需經(jīng)外匯管理局嚴格審批，所以最終是否順利成交還需考慮各方綜合因素。
零售地產(chǎn)：實(shí)體商業(yè)的轉型之路
2016百貨關(guān)店的例子不少，你是如何看待從這一事件反映出的大百貨危機，和零售市場(chǎng)危機？
劉德?lián)P：中國的經(jīng)濟正處于調整中，消費力的變化對零售業(yè)影響很大，而零售業(yè)自身也正處于變革和轉型之中。
百貨公司承載了中國商業(yè)地產(chǎn)的巨變，具有歷史意義，改革開(kāi)放初期，只有百貨公司的營(yíng)業(yè)執照才能進(jìn)出口貨品，它曾經(jīng)是品牌展示的最佳平臺。如今市場(chǎng)開(kāi)放，高端品牌進(jìn)入專(zhuān)賣(mài)店；性?xún)r(jià)比較高的商品入駐網(wǎng)店；以往占據首層的化妝品專(zhuān)柜，也淹沒(méi)在海外代購之中。品牌流失大大削弱了百貨的競爭力。因此，無(wú)論百貨業(yè)態(tài)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)都在于與時(shí)俱進(jìn)，才能走出如今略顯尷尬的處境。
事實(shí)上不只是百貨，這幾年零售地產(chǎn)都面臨轉型和更新的問(wèn)題，您是否觀(guān)察到一些新的、成功案例的出現？
劉德?lián)P：商業(yè)地產(chǎn)的轉型也包含了零售模式和營(yíng)銷(xiāo)手法的改變。為了應對激烈競爭，抓住消費者的眼球，無(wú)論是零售商還是開(kāi)發(fā)商都不斷地引入創(chuàng )新的營(yíng)銷(xiāo)手法。比如目前在市面上大受好評的Pop-up Store（快閃店）。
我非?？春眠@類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)模式，它讓原本"固態(tài)"的購物中心變得更為"動(dòng)態(tài)"，充分利用空間，不斷更替引入新的品牌、新的產(chǎn)品、新的活動(dòng)。對于新進(jìn)中國的零售商來(lái)說(shuō)可以利用Pop-up Store進(jìn)行試水，對于成熟品牌則可通過(guò)Pop-up Store靈活展示產(chǎn)品，提升品牌吸引力。
同時(shí)，隨著(zhù)消費者對健康和品質(zhì)生活的追求，我們看到今年的零售市場(chǎng)中戶(hù)外運動(dòng)類(lèi)，生活休閑受到越來(lái)越多消費者的喜愛(ài)，擴張迅速。這類(lèi)商品的定位更加分明，專(zhuān)業(yè)和休閑商品均衡發(fā)展。
寫(xiě)字樓：新模式增添新動(dòng)力
這幾年，聯(lián)合辦公空間的發(fā)展迅速，聯(lián)合辦公空間真的有市場(chǎng)需求嗎？
劉德?lián)P：目前，對于聯(lián)合辦公空間有兩大驅動(dòng)力，可以說(shuō)聯(lián)合辦公空間是市場(chǎng)的好幫手。
第一大驅動(dòng)力來(lái)源于國家對于"雙創(chuàng )"的推廣和互聯(lián)網(wǎng)的鼓勵，使對聯(lián)合辦公空間的需求與日俱增。第二大驅動(dòng)來(lái)源于未來(lái)1.5到3年的寫(xiě)字樓供應高峰，高供應催生寫(xiě)字樓多元化空間的產(chǎn)生，聯(lián)合辦公便是其中一個(gè)重要的類(lèi)型。
聯(lián)合辦公空間可以較好地控制辦公成本，對新興企業(yè)極具吸引力，而當新興企業(yè)具備一定規模后，又將轉向傳統辦公樓，因此聯(lián)合辦公更像是一種載體，與傳統辦公樓相輔相成。
除了專(zhuān)業(yè)的聯(lián)合辦公空間運營(yíng)商，一些開(kāi)發(fā)商也積極投身于聯(lián)合辦公空間的打造，聯(lián)合辦公空間的收益率很可觀(guān)嗎？
劉德?lián)P：我認為開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公空間并不完全是短期收益的考量，而更側重于三大要素。
首先，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公空間更像是為新興企業(yè)提供孵化基地，對于有潛力的新興企業(yè)進(jìn)行日后的投資或收購；其次，配合國家對"雙創(chuàng )"的推廣力度，劃撥一些新項目的空間打造聯(lián)合辦公空間也是為項目的品牌推廣作考量；最后，新興企業(yè)在具有一定規模后，也有可能成為辦公樓的主力租戶(hù)之一，這也是為辦公樓儲備潛在租戶(hù)。
2017中國未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢
趨勢一：中國零售業(yè)發(fā)展空間巨大
中國的零售業(yè)充滿(mǎn)挑戰，它對零售商還有吸引力嗎？
劉德?lián)P：全球的經(jīng)濟還較為低迷，對于零售商來(lái)說(shuō)挑戰無(wú)處不在，但中國，與其說(shuō)充滿(mǎn)挑戰，我覺(jué)得更多的是機遇。中國的消費群體龐大，還有很多未得到開(kāi)發(fā)的新領(lǐng)域，因此零售商的擴充空間很大。
對于國際零售商來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得挑戰更多的是來(lái)自于文化和消費習慣的差異。中國的消費者接受新事物的速度很快，喜好變化得也很快。目前，中國正大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，零售商更應結合互聯(lián)網(wǎng)迅速滲透中國市場(chǎng)，擴大品牌影響力，并緊跟消費者步伐，甚至可以引領(lǐng)未來(lái)消費趨勢。
對于本土零售商來(lái)說(shuō)，應把握近水樓臺先得月的優(yōu)勢。關(guān)注國內消費者的需求，在營(yíng)銷(xiāo)策略、品牌打造、產(chǎn)品品質(zhì)和包裝上下足功夫。忽略國內市場(chǎng)可能造成巨大損失。
趨勢二：寫(xiě)字樓需求進(jìn)入細分時(shí)代
寫(xiě)字樓面臨供應高峰，即使是一線(xiàn)城市也不列外，對未來(lái)的一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否有所擔憂(yōu)？
劉德?lián)P：一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了極為細分的市場(chǎng)，以上海為例，我們已經(jīng)不能宏觀(guān)的分析整個(gè)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，則因進(jìn)一步探索細分市場(chǎng)。
核心區的供應仍然有限，租金平穩，空置率保持在低位。次級商圈供應較大，開(kāi)發(fā)商應根據區域定位打造項目，吸引特定的租客群體。比如，徐匯濱江擁有夢(mèng)工廠(chǎng)和湖南衛視，則更定位文化娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)；虹橋板塊擁有交通樞紐的優(yōu)勢，對于業(yè)務(wù)輻射長(cháng)三角一帶的制造業(yè)擁有更強吸引力；北外灘區域則以大型國有企業(yè)的自用型寫(xiě)字樓為主。
上海是中國面向世界的窗口。作為中國門(mén)戶(hù)城市，上海正全力建設全球金融中心，"一帶一路"以及自由貿易區等大型戰略計劃，將增強中國與鄰國的貿易、投資及商務(wù)聯(lián)系，加之一些跨國企業(yè)在中國都有計劃部署擴張，相信將進(jìn)一步刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(cháng)。
趨勢三：資產(chǎn)管理成制勝關(guān)鍵
中國一線(xiàn)城市土地稀缺，價(jià)格高企，開(kāi)放商應如何應對這些挑戰，穩步發(fā)展？
劉德?lián)P： 中國一線(xiàn)城市的土地供應稀缺，土地價(jià)格越來(lái)越高。以往忙于"拍地，賣(mài)樓"的開(kāi)發(fā)商在這一輪的調整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商很難保持高增長(cháng)，單一粗放的"買(mǎi)賣(mài)"模式，需要進(jìn)一步結合可持續性"經(jīng)營(yíng)"模式，優(yōu)化運營(yíng)高品質(zhì)的商業(yè)項目，為日后獲取穩定的收益做好準備。這意味著(zhù)企業(yè)需要降低負債，并積極提升項目營(yíng)銷(xiāo)管理，儲備專(zhuān)業(yè)運營(yíng)人才團隊，真正下好可持續發(fā)展的"資產(chǎn)管理"這盤(pán)棋。
趨勢四：2017年下半年或再現住宅市場(chǎng)分水嶺
2016年整年對住宅的調控此起彼伏，上海更是在鄰近年末的時(shí)候再次收緊信貸，如看看待這對2017年住宅市場(chǎng)的影響？
劉德?lián)P：2015年末到2016年的住宅市場(chǎng)太過(guò)熱情，政策調整也是希望可以穩定市場(chǎng)。上海住宅市場(chǎng)在年末再次迎來(lái)"緊箍咒"，因此2017年上半年應該是住宅市場(chǎng)的冷凝期，成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來(lái)逐步回暖，具體回暖力度還要看中國整體經(jīng)濟的情況，所以說(shuō)明年下半年應該是住宅市場(chǎng)的分水嶺。
然而挑戰總與機會(huì )并存，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的冷卻將刺激租賃市場(chǎng)的提升。尤其是服務(wù)式公寓市場(chǎng)，作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分。我們已經(jīng)看到近期市場(chǎng)來(lái)自本地租戶(hù)的需求日益涌現，我相信服務(wù)式公寓市場(chǎng)未來(lái)將有更搶眼表現。
