房企并購大戲愈演愈烈 兩極分化加劇
近日舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議再提加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，2017年甚至未來(lái)幾年的房地產(chǎn)發(fā)展就此定調，“著(zhù)力振興實(shí)體經(jīng)濟，避免房地產(chǎn)金融過(guò)度繁榮；從刺激房地產(chǎn)到建立長(cháng)效機制，限制投機性需求，增加土地供給，發(fā)展大都市圈?！?
長(cháng)效機制下，自今年10月開(kāi)始的行政高壓干預樓市的態(tài)勢能否得以松動(dòng)？2017年的樓市格局又將如何影響著(zhù)房企們的戰略？
房產(chǎn)稅法理概念有待理清
一場(chǎng)調控，房企進(jìn)退兩難。
一方面，政策收緊特別是對房源定價(jià)的直接干預，擠壓著(zhù)房企的利潤空間；另一方面，樓市高壓何時(shí)松動(dòng)尚無(wú)定論，犧牲利潤換取業(yè)績(jì)還是坐等政策松動(dòng)，實(shí)現長(cháng)遠發(fā)展成為房企必須面對的問(wèn)題。
一家業(yè)績(jì)沖擊千億房企的內部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，政府對預售價(jià)格的控制，壓縮了企業(yè)的利潤空間。在業(yè)績(jì)壓力面前，公司內部不得不考慮“犧牲”哪一個(gè)或幾個(gè)項目，以完成業(yè)績(jì)。
2017年市場(chǎng)會(huì )多大程度地反彈？?jì)|翰智庫研究總監張化東對政府的干預給出了積極的評價(jià)，房?jì)r(jià)的快速上漲累積的風(fēng)險較大，政府的干預拉長(cháng)整個(gè)行業(yè)周期，且使其更加平緩。
同時(shí)，調控政策的效果已經(jīng)開(kāi)始顯現。統計局數據顯示，2016年前11個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速明顯放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資增速也為4個(gè)月來(lái)首次放緩。
中國指 數 研究院方面認為，從需求端來(lái)看，重點(diǎn)城市住宅成交量繼續呈現環(huán)比下行態(tài)勢，部分城市降幅擴大；從供給端來(lái)看，房企推盤(pán)規模也有所減少，新推項目定價(jià)繼續低于預期水平；從價(jià)格來(lái)看，11月百城整體價(jià)格環(huán)比漲幅回落至0.88%，多數城市價(jià)格更趨平穩。
“穩中求進(jìn)”被認為2017年整個(gè)經(jīng)濟工作的總基調，樓市亦然。張化東認為，2017年樓市政策很難有大的轉向，會(huì )維持目前的政策。
新城集團副總裁歐陽(yáng)杰表示，抑制資產(chǎn)泡沫是既定方針，如果房?jì)r(jià)持續上漲，將帶來(lái)資產(chǎn)泡沫破裂、沖擊金融體系的巨大危險，雖然限房?jì)r(jià)是“扭曲動(dòng)作”，但依然非常必要。歐陽(yáng)杰還認為，2017年住宅樓市的特點(diǎn)是，三四線(xiàn)城市繼續去庫存，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市繼續控房?jì)r(jià)。
行政干預短期內穩定了樓市，而長(cháng)效機制何時(shí)才能兌現？
張化東認為，高層“加快制定長(cháng)效機制”背后是已儲備的長(cháng)期調控機制，并非僅局限于當下的限購、限貸，會(huì )依樓市的表現因勢推出。
但也存在業(yè)內人士持不同的觀(guān)點(diǎn)。在12月11日舉辦的“2016央視財經(jīng)論壇”上，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，應該加快房地產(chǎn)稅的落實(shí)，但當下應先理清房地產(chǎn)稅是持有稅還是消費稅等法理概念。保利地產(chǎn)（保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館）董事長(cháng)宋廣菊更是直言，當前樓市處于波動(dòng)期并不適宜推行房地產(chǎn)稅，應該理清其中的法理。
房企的判斷還直接體現在政府執行層面。有金地集團內部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，其所在區域公司討論得出政府對土地財政的依賴(lài)并不會(huì )長(cháng)久，且已經(jīng)有跡象表明政府已經(jīng)在做替代性的事情的結論。
2016年以來(lái)，上海在部分住宅用地出讓中增加15%的自持部分用于出租，同時(shí)，北京嘗試通過(guò)限制土地價(jià)格增加企業(yè)自持用于出租，均被認為是政府正在轉變單純獲得土地出讓金的“一錘子買(mǎi)賣(mài)”模式，進(jìn)而轉向可持續性租賃收入及更深層次房地產(chǎn)稅的探索 。
上述金地集團內部人士稱(chēng)，目前全國正在大規模的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，以及今年國考中的大規模招聘稅務(wù)條線(xiàn)的公務(wù)員，均可看出政府在做長(cháng)效機制改革的準備。該人士同時(shí)透露，其所在的區域將會(huì )依據對政策的判斷，調整投 資布局甚至是增加新的組織部門(mén)。
外溢區域備受房企關(guān)注
土地拓展已關(guān)乎房企“生死存亡”。隨著(zhù)越來(lái)越多房企的加入，公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)競爭愈加激烈，更多的房企將注意力轉向了城市更新、項目甚至公司并購等方向。一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市之外，大城市的外溢區域也正在被越來(lái)越多的房企關(guān)注。
前述金地集團內部人士坦言，其所在公司對一線(xiàn)城市的投 資拓展不再限于公開(kāi)的招拍掛市場(chǎng)、傳統的熱點(diǎn)區域，智慧型拿地將是發(fā)展方向。比如國企改革下，很多優(yōu)質(zhì)項目通過(guò)產(chǎn)權交易所掛牌出讓?zhuān)蚴且恍┓ㄔ号馁u(mài)項目，渠道相對公開(kāi)市場(chǎng)而言較小眾，能較低價(jià)獲取土地。
對于未來(lái)，該人士則表示，在項目類(lèi)型上，不排斥持有回收期較長(cháng)的住宅以及商辦項目；對于熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，因市場(chǎng)波動(dòng)較大，會(huì )更加注重拿地時(shí)點(diǎn)的選擇，對城市圈外溢區域也會(huì )適當布局。
有鑫苑置業(yè)的內部人士表示，一線(xiàn)城市的調控已是常態(tài)，政府已不可能大規模供地，未來(lái)對土地限制將會(huì )增加，企業(yè)必須研究城市更新，以及向一線(xiàn)城市周邊的外溢區域拓展。
上述鑫苑置業(yè)內部人士還表示，隨著(zhù)城市更新，二線(xiàn)城市的進(jìn)入門(mén)檻正在提高，對開(kāi)發(fā)能力的要求也在提高。前述金地集團內部人士也坦言，直接瞄準土地和項目，有能力的企業(yè)正向產(chǎn)業(yè)和區域規劃方面外延。
例如，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)啟動(dòng)較早的華夏幸福，憑借產(chǎn)業(yè)園規劃獲取了大連的住宅項目開(kāi)發(fā)；而近兩年，房企又將注意力轉向軌交，綠地集團、華夏幸福成立軌交公司試圖以此獲取軌交周邊的土地。
總之，獲取土地方式的升級和改變，對僅關(guān)注公開(kāi)土地市場(chǎng)和習慣拿地、賣(mài)房的中小型企業(yè)而言，變得更加專(zhuān)業(yè)和艱難。
房企兩極分化趨勢凸顯
近來(lái)，越來(lái)越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內認為，明年這一形勢將會(huì )加劇。
除獲取土地難度增加之外，監管層對資金的收緊也加快著(zhù)中小企業(yè)的轉型和退出。監管層對房企公司債發(fā)行門(mén)檻標準的調整則是最好的例證。
在新的發(fā)行標準里，房企的資產(chǎn)額度、在一二線(xiàn)城市的土地儲備等均成新的門(mén)檻，這導致許多小型企業(yè)失去發(fā)債資格。
張化東認為，隨著(zhù)資金變化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度增加，小企業(yè)將面臨更艱難的處境，會(huì )通過(guò)資產(chǎn)處理或銷(xiāo)售的方式逐步轉型或退出。
歐陽(yáng)杰表示，隨著(zhù)政策層面的收緊，大型房企也面臨著(zhù)資金成本的上升，但其融資渠道更多，更容易獲得金融機構的信任，目前房企兩極分化趨勢已愈漸明顯。但中小房企或已錯失最好的退出機會(huì )。中小房企處境越來(lái)越艱難的原因之一是，其更多地布局在三四線(xiàn)城市，歐陽(yáng)杰表示，2016年是一二線(xiàn)城市中小房企最好的溢價(jià)退出機會(huì )，但這個(gè)機會(huì )正在逐漸遠去。房企并購仍在，但溢價(jià)空間越來(lái)越小了。
前述金地集團人士同樣表示，2016年市場(chǎng)升溫之后，待價(jià)而沽的小房企未能于政策收緊前退出的，在面對不確定的未來(lái)時(shí)，正在近期集中入市。
