2017樓市四大猜想：調控持續加息預期 房?jì)r(jià)走穩并購加速
中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確表態(tài)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，進(jìn)入2016年12月份以來(lái)，決策層已經(jīng)六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調控。2017年樓市怎么走？房?jì)r(jià)是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水面。
調控持續
在2016年12月14日的中央經(jīng)濟工作會(huì )議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調控主基調——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制。在12月29日和30日，住建部又發(fā)布《中共住房城鄉建設部黨組關(guān)于巡視整改情況的通報》，狠抓熱點(diǎn)城市控房?jì)r(jià)，三四線(xiàn)城市和縣城去庫存，同時(shí)還公布21家違規銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單。事實(shí)上，僅在2016的12月，決策層已經(jīng)先后六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調控及監管。
從監管層的態(tài)度來(lái)看，維穩仍然是2017年的核心命題。預計2017年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控會(huì )持續，“房?jì)r(jià)不止、政策不?！?，這與防控金融風(fēng)險的宏觀(guān)背景也是一脈相承。同時(shí)，對于三四線(xiàn)城市去庫存等供給側結構性改革也會(huì )得以延續，除了主要的政策性支持，也可能會(huì )與提高整個(gè)城市的“基本面”相融合。針對各個(gè)城的調控，預計會(huì )根據各地實(shí)際情況升級為“一城一策”。
加息預期
2016年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，與寬松的信貸政策有很大關(guān)系，信貸是影響短期房?jì)r(jià)的重要因素之一。在上海實(shí)行“認房又認貸”之后，2016年12月23日，鄭州又成為“認房又認貸”的第二個(gè)城市，這個(gè)被稱(chēng)之為最嚴厲的調控政策是否會(huì )鋪開(kāi)，成為熱點(diǎn)城市懸在頭上的達摩克利斯之劍。該政策的出臺，也將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和房?jì)r(jià)走向。
2016年12月中旬，美聯(lián)儲宣布加息并給予今年3次加息的預期，人民幣出現貶值預期。本次加息或預示美國步入加息周期，一經(jīng)確認則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內固然不會(huì )出現此種局面，但加息操作勢必會(huì )削弱投資需求并抑制消費?！耙坏┘酉ⅲɑ蛘哔Y金價(jià)格上漲過(guò)快），代表了金融政策的取向出現變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發(fā)中國房?jì)r(jià)的重新估值，以人民幣計價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格的調整是大概率?！睒I(yè)內人士表示。
房?jì)r(jià)走穩
雖然政府在加碼調控，但倘若房?jì)r(jià)出現大跌，這勢必也不是監管層的本意。在2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入一個(gè)小的調整期，房?jì)r(jià)會(huì )“穩”字當頭，可能會(huì )出現微漲或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。
從多家證券公司房地產(chǎn)研究部門(mén)發(fā)布的報告來(lái)看，對于2017年，機構對于成交量的預測基本一致，都認為房屋銷(xiāo)售面積會(huì )出現下降，方正證券最樂(lè )觀(guān)，預測要跌6%，最悲觀(guān)的中投證券則預計會(huì )跌18%。當然，代表性的觀(guān)點(diǎn)是受政策影響，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積會(huì )呈現不同的情況。買(mǎi)房的人少了，自然也會(huì )影響到房?jì)r(jià)，大多機構預測2017年房?jì)r(jià)波動(dòng)幅度在正負3%以?xún)?。典型的觀(guān)點(diǎn)是，2017年上半年全國銷(xiāo)售均價(jià)持平，下半年隨著(zhù)政策松綁重回上升趨勢。
方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平指出，近幾輪房?jì)r(jià)周期上漲時(shí)間長(cháng)、調整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房?jì)r(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調整12個(gè)月。當前房?jì)r(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調整周期，預計房?jì)r(jià)將調整到2017年底至2018年上半年。
并購加速
最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)內并購潮已經(jīng)初現端倪。隨著(zhù)房企融資渠道收緊、一二線(xiàn)城市拿地門(mén)檻提高，在2017年，開(kāi)發(fā)商的整合或將進(jìn)一步加速。
手里有地但開(kāi)發(fā)能力弱的中小型房企若無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)模式盈利，賣(mài)土地、賣(mài)股權現象就可能會(huì )頻繁出現；如果連土地都沒(méi)有的上市公司，或許整個(gè)企業(yè)會(huì )被當殼賣(mài)掉了。對于彈藥充足的大型開(kāi)發(fā)商，將會(huì )在二級市場(chǎng)尋找開(kāi)發(fā)機會(huì )以及合適資產(chǎn)，抑或收購現金流緊張的小型開(kāi)發(fā)商。不僅如此，從現在各類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一旦有大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，中小型開(kāi)發(fā)商的生存空間已經(jīng)在面臨著(zhù)不斷壓縮的情形。
當然，盡管拿地成本不斷上漲，開(kāi)發(fā)商依然繼續深耕一線(xiàn)城市以及二線(xiàn)重點(diǎn)城市。為降低風(fēng)險、分攤成本，許多開(kāi)發(fā)商可能會(huì )選擇聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商，抑或尋求保險公司等金融機構的聯(lián)合。
