房企有所為有所不為 去庫存避免單腿蹦
在宋廣菊看來(lái)，今日不可留，是指今天高地價(jià)、高房?jì)r(jià)的結構失衡，終會(huì )過(guò)去；明日已可待，就是前不久中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的，將加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。她說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非?？善诘?，會(huì )保持一種平穩健康的發(fā)展。
縱觀(guān)2016年，業(yè)內人士認為，前三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)行情火爆，主要是受到個(gè)人購房貸款增長(cháng)的影響與去庫存政策的大力刺激。從2016年10月開(kāi)始，熱門(mén)城市陸續出臺樓市調控政策。在國家出手調控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生什么樣的變化？是否意味著(zhù)行業(yè)寒冬的到來(lái)？去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議上確定的去庫存任務(wù)，從企業(yè)角度看完成得怎么樣？
因地制宜 因城施策
政策調控樓市降溫
2016年，我國部分城市房?jì)r(jià)出現過(guò)快上漲。這輪房?jì)r(jià)上漲中，炒房起了推波助瀾的作用。部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲50%以上，買(mǎi)房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。
“其實(shí)中國的杠桿率早幾年是非常低的，主要是今年的短期貸款利率有點(diǎn)高，但是從長(cháng)期來(lái)看風(fēng)險還是可控的。當然，從防風(fēng)險角度來(lái)說(shuō)，在邊際杠桿率高的時(shí)候，應該做一些限制?！彼螐V菊說(shuō)。
2016年國慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對房?jì)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出臺了限購限貸等調控政策。從去年10月和11月數據看，調控政策已經(jīng)起到了預期效果，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到了遏制，市場(chǎng)預期趨向平穩和理性。
日前，國家統計局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，在因地制宜、因城施策調控政策作用下，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jì)r(jià)走勢明顯趨穩。去年11月，上海、深圳、杭州、廈門(mén)等11個(gè)城市的新建商品住宅都出現了價(jià)格下降，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續兩個(gè)月出現回落。
組合出拳 綜合監管
多方發(fā)力管住炒房
2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注。
對之前的炒房熱潮，宋廣菊表示，高房?jì)r(jià)、高地價(jià)會(huì )嚴重影響一個(gè)城市、一個(gè)國家的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展能力和國際競爭力。當前，我國正處在經(jīng)濟轉型和結構調整的關(guān)鍵時(shí)期，要實(shí)現全面建成小康社會(huì )的目標，必須要集中精力，把主要社會(huì )資源和能力投放到改革創(chuàng )新、經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展上來(lái)。在這個(gè)階段，強調住房的居住屬性，抑制住房的投機屬性，并用政策合理引導投資屬性，不要為了追求虛擬的住房?jì)r(jià)值而把過(guò)多的社會(huì )資源投入其中。
如何管住“炒”？宋廣菊認為，一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負擔”，包括提高貸款利率等；同時(shí)降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款等。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數越多、交易越頻繁，交易環(huán)節各稅種的稅率越高等。
從調控實(shí)踐來(lái)看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現象來(lái)說(shuō)，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場(chǎng)監管手段，即將經(jīng)濟的、行政的、法律的手段有機結合起來(lái)，綜合運用，形成“組合拳”。
有觀(guān)點(diǎn)認為，之前一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市之所以房?jì)r(jià)上漲，土地供給不足是主要原因，如果下一步想讓一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)穩定就要增加土地供給。
不少房企負責人肯定這種做法，但同時(shí)指出，供給的方法需要更多創(chuàng )新。正如中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。加快這些小城市建設，加快城市群之間的交通建設，使得部分需求能夠疏導出去，有助于減輕一線(xiàn)城市的土地供給壓力，有助于房?jì)r(jià)穩定。
注重實(shí)效 齊頭并進(jìn)
去庫存避免“單腿蹦”
2016年部分城市房地產(chǎn)火爆，當然也要看到，并不是全國所有城市都存在熱炒房地產(chǎn)的問(wèn)題，一些三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱，去庫存的壓力仍然相當大?？梢哉f(shuō)，住房市場(chǎng)城市間分化的特征比過(guò)去更加明顯，而去庫存則面臨更多問(wèn)題和困難。
“中央去庫存的政策導向是對的，2014年底、2015年初去庫存獲得很大成績(jì)；在此后房?jì)r(jià)不平衡非理性上漲后，中央又及時(shí)出臺一些調控政策，非常及時(shí)，對一線(xiàn)火爆市場(chǎng)起到抑制作用，目前來(lái)看達到了政策調控目的?！彼螐V菊說(shuō)。
業(yè)內人士提醒，現在去庫存工作有一個(gè)現象值得關(guān)注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然很大。去庫存應當注意齊頭并進(jìn)，避免出現“單腿蹦”。比如在政策上鼓勵商業(yè)地產(chǎn)庫存向商品住宅轉化；規定對已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)轉換用途、調整商住比例，對在建商品住房項目也允許開(kāi)發(fā)企業(yè)調整套型結構；同時(shí)規定對居民購買(mǎi)商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等。
提升產(chǎn)品 轉型升級
打造全周期“服務(wù)鏈”
中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制。
宋廣菊的理解是，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體，應該有所為有所不為，要有利于供給側結構性改革順利推進(jìn)。
房企作為供給側重要的一環(huán)，在未來(lái)如何轉型？如何滿(mǎn)足社會(huì )需求？
對此，宋廣菊分析，當前我國住房市場(chǎng)總體上已經(jīng)跨過(guò)了極度短缺期，進(jìn)入了相對飽和期。出現一個(gè)很明顯的特點(diǎn)：一方面，對一二線(xiàn)城市的部分居民，新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問(wèn)題后，擁有不斷增長(cháng)的需求。
在這種背景下，業(yè)內人士普遍認為，未來(lái)，特別是2017年，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品年。
“實(shí)際上在一線(xiàn)城市，大家都知道土地獲取的價(jià)格不低了，那么這就在客觀(guān)上促使開(kāi)發(fā)商去做更好的產(chǎn)品，來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)的多層次需求?！彼螐V菊說(shuō)。
她分析，在客戶(hù)的需求端上，現在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的產(chǎn)品性能，如何提高產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，滿(mǎn)足這樣的市場(chǎng)需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升產(chǎn)品的環(huán)保性、節能性等等。
宋廣菊表示，從整體來(lái)看，這要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全系統創(chuàng )新?！艾F在，大的開(kāi)發(fā)商都在提供服務(wù)升級。比如我們 保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)，正在全力整合全生命周期服務(wù)鏈條，針對從幼教到養老的需求，在整體上開(kāi)發(fā)升級，以求提升供給水平，最終推動(dòng)整個(gè)行業(yè)實(shí)現轉型升級?！?
