有“萬(wàn)億房企” 未必有“成熟地產(chǎn)行業(yè)
去年的調控無(wú)非是在滿(mǎn)足不了地產(chǎn)業(yè)的局面下而“勒緊韁繩”；要真正約束地產(chǎn)業(yè)，首先需要控制住熱點(diǎn)城市和龍頭房企。
在年前的收購樂(lè )視股份記者會(huì )上，孫宏斌就未來(lái)地產(chǎn)趨勢談了一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：中國房地產(chǎn)十萬(wàn)億的市場(chǎng)，未來(lái)三到五年內，十強會(huì )占到四成，百強會(huì )占到八成。也就是說(shuō)，會(huì )誕生萬(wàn)億企業(yè)，大魚(yú)吃小魚(yú)的兼并現象會(huì )加速進(jìn)行。
這樣的觀(guān)點(diǎn)得到很多人響應。從孫宏斌的融創(chuàng )今年提出2100億、內部3000億的目標，到恒大直接對賭4500億，直至碧桂園也已經(jīng)喊出未來(lái)幾年要達到萬(wàn)億目標。2016年火爆的市場(chǎng)給各家地產(chǎn)巨頭以強烈刺激，大家不約而同掀起了一股大躍進(jìn)狂潮。相比之下，只有萬(wàn)達王健林在降低房地產(chǎn)比例，算是一個(gè)異類(lèi)。企業(yè)規?；娴内厔轃o(wú)法避免，但龍頭企業(yè)們真的能夠一帆風(fēng)順橫掃整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？
盤(pán)點(diǎn)全國商品房市場(chǎng)總盤(pán)子：2014年全國商品房銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元，2015年增長(cháng)到8.73萬(wàn)億元，2016年再次大幅增長(cháng)34.8%。就整個(gè)市場(chǎng)而言，在經(jīng)濟大環(huán)境不景氣的情況下，連續兩年大幅度增長(cháng)，顯然與房地產(chǎn)去庫存政策和買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的慣性不無(wú)關(guān)系。但在去年四季度政策轉向的情況下，2017年總銷(xiāo)售額下滑是大概率事件。
去年火爆的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，在嚴厲調控和房?jì)r(jià)暴漲之下，無(wú)論是銷(xiāo)量還是價(jià)格已然透支。熱點(diǎn)城市作為地王的主要消化之地，調控要求房?jì)r(jià)不漲，而地王要盈利房?jì)r(jià)則必須大漲，這才是今年最大的難題。至于三四線(xiàn)城市，本身庫存巨大，去年雖有改善，但也有透支，總體局面依然艱難。大型房企即便有所作為，也局面難改。
再舉去年增長(cháng)最快的龍頭房企碧桂園。其在2012年銷(xiāo)售只有476億，而在2013年、2014年及2015年銷(xiāo)售額分別為1060億、1288億、1401億，2016年碧桂園抓住機遇直接增長(cháng)一倍多，一步跨到了3088億，成為萬(wàn)科、恒大之后，第三家突破三千億的房企。比較數字看出，碧桂園抓住了兩次翻番的機會(huì )，2013年和2016年均為房地產(chǎn)史上的爆發(fā)之年。
更激進(jìn)的還有來(lái)自福建的民企，他們利用多種融資手段，全國搶奪地王，抓住近三年大市場(chǎng)增長(cháng)機會(huì )，實(shí)現快速崛起。在地產(chǎn)良好大環(huán)境下，激進(jìn)房企近幾年的對賭成功讓大家熱情高漲，所有才有了2016年全國誕生的300多個(gè)地王。
2017年的市場(chǎng)對全體開(kāi)發(fā)商都將是一個(gè)挑戰。小企業(yè)要面臨洗牌，而龍頭房企們的宏大目標也是考驗嚴峻。從今年的客戶(hù)細分來(lái)說(shuō)，在限購限貸及央行加息等多重因素影響下，一方面熱點(diǎn)城市的調控政策抑制了很多客戶(hù)的需求，有購買(mǎi)資格的客戶(hù)大大減少。另一方面經(jīng)過(guò)去年上漲，能出銷(xiāo)售額的城市房?jì)r(jià)已非常高，買(mǎi)房門(mén)檻大大提高，剛需客無(wú)力購買(mǎi)，而剩下的改善和投資需求者，大多處于觀(guān)望狀態(tài)，所以成交量或將萎縮，整個(gè)樓市也將回歸平穩狀態(tài)。
王石有本書(shū)叫《讓靈魂跟上腳步》，堪比今年地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍。自去年四季度開(kāi)始的嚴厲調控，無(wú)非是在宏觀(guān)經(jīng)濟和黎民百姓都已滿(mǎn)足不了地產(chǎn)業(yè)狂飆突進(jìn)的局面下，所進(jìn)行的“勒緊韁繩”舉動(dòng)。要真正約束住這個(gè)產(chǎn)業(yè)，首先控制住的該是熱點(diǎn)城市和龍頭房企。因此，企業(yè)需要看清大勢，把步子走穩，讓實(shí)力跟上腳步，才能讓這個(gè)行業(yè)成熟起來(lái)。
