三四線(xiàn)去庫存支撐 房地產(chǎn)投資將保持穩定
樓市資金面似乎正變得“不友好”。
近期，樓市政策在繼續收緊。目前，熱點(diǎn)城市房貸優(yōu)惠利率折扣普遍收緊至9折及以上，二套住宅利率上浮10%。金融緊縮杠桿以打擊“借短錢(qián)”套利的行為，這是下一階段宏觀(guān)審慎監管的重點(diǎn)內容，短期融資利率或繼續上升。業(yè)內預計，利率市場(chǎng)化、融資多渠道的情況下，今年銀行放貸利率或將回到基準利率。近日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)文規定，如果資管計劃、私募基金要投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅項目的，協(xié)會(huì )將暫不予備案。
今年1月份6293億元的新增居民中長(cháng)貸（按揭為主）創(chuàng )歷史新高，但業(yè)內認為這是不可持續的。單月信貸高增長(cháng)，很大程度上是去年四季度銀行控制按揭投放，導致積壓的投放順延至今年年初。今年樓市銷(xiāo)售大概率下行，且近日發(fā)布的去年四季度貨幣政策執行報告明確了“穩健中性”的貨幣政策基調，提出個(gè)人住房貸款“合理增長(cháng)”，這意味著(zhù)2016年下半年以來(lái)，房貸動(dòng)輒占信貸投放60%左右的樓市“加杠桿”傾向不會(huì )再現，房貸投放將受到“窗口指導”。
不過(guò)筆者認為，全國樓市并不會(huì )出現明顯下滑。一方面，中央經(jīng)濟工作會(huì )議，央行四季度貨幣政策執行報告，近期住建部新聞發(fā)布會(huì )等，均明確了要支持首次和改善型等合理需求，這是落實(shí)住房回歸“居住屬性”在各部門(mén)政策中的體現；另一方面，即便房貸優(yōu)惠利率回到9折或基準，但首套房首付比例、貸款利率仍在歷史低位。
另外，在一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的溢出和輻射效應下，三四線(xiàn)樓市春節前后明顯反彈。根據國家統計局70個(gè)城市房?jì)r(jià)數據，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)基本停漲，但三四線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格近幾個(gè)月均保持上漲態(tài)勢。
住建部負責人日前明確表示，針對三四線(xiàn)城市去庫存的各項政策將在2017年繼續執行。同時(shí)提出，要結合城鎮化，通過(guò)基礎設施互聯(lián)互通，提高城市對農業(yè)轉移人口吸引力等新手段來(lái)去庫存。目前，三四線(xiàn)城市樓市開(kāi)發(fā)投資、庫存分別占全國的60%和80%。2017年，熱點(diǎn)城市樓市將大概率回落，若600多個(gè)三四線(xiàn)城市的樓市回升，全國樓市也有望保持穩定。三四線(xiàn)樓市杠桿需求低，無(wú)論對城鎮化、去庫存，或抑制資產(chǎn)泡沫，其回升都是監管層希望看到的。
就全國而言，無(wú)論房?jì)r(jià)收入比、庫存周期，還是房?jì)r(jià)漲幅，并不存在過(guò)熱的判斷。全國336個(gè)地級市中，目前房?jì)r(jià)下降的占34%。而同比上漲的200多個(gè)城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%的只有20個(gè)城市。也就是說(shuō)，只要控制住這20個(gè)城市，樓市風(fēng)險就在掌握中。因此，除了打擊套利、投資投機外，整體資金面不會(huì )緊縮。無(wú)論收緊優(yōu)惠房貸折扣利率，或嚴禁私募基金投資熱點(diǎn)樓市，調控在做“二分法”，即嚴控少數熱點(diǎn)、支持全國樓市。
因此，筆者判斷，盡管2017年樓市成交量會(huì )比創(chuàng )歷史新高的2016年有所回落，但整體將保持高位運行態(tài)勢。另外，筆者認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能將表現得更加穩定。首先，由于新開(kāi)工在2014年至2015年負增長(cháng)，土地購置連續5年（2012年至2016年）負增長(cháng)，熱點(diǎn)城市庫存消化周期降至8個(gè)月左右，三四線(xiàn)城市也有下降，開(kāi)發(fā)商“補庫存”動(dòng)力強勁。其次，特色小鎮正在成為開(kāi)發(fā)“熱土”。自2016年7月份，三部委發(fā)布文件，提出在全國范圍內開(kāi)展特色小鎮培育工作，計劃到2020年培育1000個(gè)左右特色小鎮，引領(lǐng)帶動(dòng)全國小城鎮建設后，截至目前已有26個(gè)省份發(fā)布地方特色小鎮推進(jìn)方案。2月20日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于創(chuàng )新農村基礎設施投融資體制機制的指導意見(jiàn)》，要求加快農村基礎設施建設步伐。目前，萬(wàn)科、綠地和碧桂園等十幾家龍頭房企均把特色小鎮作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向。
