房企“并購年”：“強強聯(lián)合”將是主旋律
土地供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過(guò)并購擴充優(yōu)質(zhì)土地儲備的動(dòng)機。而在高庫存和存量時(shí)代，基于“輕資產(chǎn)化”和“走出去”的戰略轉型，在融資成本上升、融資渠道收窄、流動(dòng)性收緊的情況下，通過(guò)并購重組獲得低價(jià)高息資產(chǎn)，擴充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度成為房企理性之選。
多種跡象表明，房企并購重組將在今年暴發(fā)。
從基本面看，土地供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過(guò)并購方式以較低的成本擴充一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土地儲備的動(dòng)機。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已到了“冰火兩重天”的程度?！盎稹奔杏谝痪€(xiàn)城市。去年12月，深圳（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）二手房均價(jià)分別為每平方米4.73萬(wàn)、5.92萬(wàn)、5.32萬(wàn)，三個(gè)城市的房屋均價(jià)均高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區）；而三座城市的高價(jià)區房?jì)r(jià)已超過(guò)韓國首爾，北京高房?jì)r(jià)地區已超過(guò)紐約最貴的曼哈頓地區?！氨奔杏谌木€(xiàn)城市，全國近7億平方米庫存70%分布在那里，其平均去化周期為22.5個(gè)月。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市迫于人口壓力等因素，土地供給逐年遞減。據估算，至2030年前，我國年均新增建設用地規模較“十二五”將下滑33%，這意味著(zhù)多數城市將在今年進(jìn)一步收緊土地供應，而京、滬等城市相繼提出建設用地負增長(cháng)目標，這都大大限制了一線(xiàn)城市新增土地供應。
一線(xiàn)城市的嚴供給和高門(mén)檻，逼得企業(yè)涌入一線(xiàn)城市周邊、有交通和戰略支撐的部分二線(xiàn)中心城市，致使高地價(jià)地區由一線(xiàn)城市向部分二線(xiàn)城市延伸。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至2016年末，全國賣(mài)地總額超過(guò)千億的城市達到9個(gè)（蘇州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、上海、杭州（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）、深圳），刷新了歷史最高紀錄。而在2015年，全國賣(mài)地總額超過(guò)千億的城市數量只有3個(gè)。市場(chǎng)呈大分化格局。
土地供給“存量為王”的時(shí)代也在倒逼大型房企或通過(guò)聯(lián)合，或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年，中海、萬(wàn)達、萬(wàn)科、恒大領(lǐng)銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。如中國地產(chǎn)史上最大并購案——中海地產(chǎn)以310億元收購中信地產(chǎn)分布在中國內地25個(gè)城市的總計126個(gè)房地產(chǎn)項目。融創(chuàng )中國前后接手萊蒙國際、聯(lián)想控股等眾多物業(yè)項目，全年有三分之二的土地儲備來(lái)自并購。
從企業(yè)層面來(lái)看，房企實(shí)現“輕資產(chǎn)化”和“走出去”的戰略轉型，并購重組是關(guān)鍵抓手。盡管2016年全國商品房銷(xiāo)售面積增速高達22.5%（較2015年加快16個(gè)百分點(diǎn)），但全年累計商品房待售面積6.95億平方米，若以待售面積除以12個(gè)月的均現房銷(xiāo)售面積計算，則2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個(gè)月，大幅超過(guò)8至10個(gè)月合理去化周期底線(xiàn)。此外，“隱性庫存”（以累計新開(kāi)工面積減去累計銷(xiāo)售面積計算）則更令人擔憂(yōu)，截至2016年底，全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，去化周期為32.9個(gè)月。
在高庫存和存量時(shí)代，行業(yè)第一梯隊的房企通常通過(guò)“輕資產(chǎn)化”和投資多元化來(lái)實(shí)現風(fēng)險緩釋和轉型發(fā)展。萬(wàn)達這些年的轉型發(fā)展之路及依托并購針對快速崛起的地產(chǎn)基金新貴如高和翰同、鼎信長(cháng)城等就是較為突出的案例。與此同時(shí)，大型房企針對國外利率下行、資產(chǎn)價(jià)值走低的窗口期，競相走出國門(mén)收購資產(chǎn)，布局海外市場(chǎng)。2016年20大房企海外投資總額近200億，如萬(wàn)科斥巨資拿下英國倫敦市中心的寫(xiě)字樓Ryder Court，首次進(jìn)入英國寫(xiě)字樓市場(chǎng)；萬(wàn)達也在全球化布局的需求下收購了美國第四大影院運營(yíng)商Carmike Cinemas Inc和美國著(zhù)名電視節目制作公司Dick Clark Productions。
再從政策層面看，隨著(zhù)融資監管政策趨嚴，通過(guò)并購重組獲得低價(jià)高息資產(chǎn)，擴充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度，成為房產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的理性之選。去年10月以來(lái)，針對房企融資的監管政策明顯趨嚴，公司債、私募資管產(chǎn)品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關(guān)閉。今年1月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的數據則顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達92%。
2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利情況，行業(yè)內并購重組將漸趨激烈且呈現一定程度分化。證監會(huì )《證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規范第4號》禁止了私募產(chǎn)品進(jìn)入16個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的區域，《發(fā)行監管問(wèn)答—關(guān)于引導規范上市公司融資行為的監管要求》更是以限額定增和18個(gè)月融資間隔擊中房企融資的“七寸”。期望通過(guò)“借殼上市”大規模融資，以及在“資產(chǎn)荒”背景之下加碼地產(chǎn)投資的企業(yè)無(wú)疑需要重新審視。
即便不是監管政策收緊，從歷史經(jīng)驗來(lái)看，房企“定增”也已成明日黃花?！岸ㄔ觥蓖ǔＲ信Ｊ凶鳛橹我?，2006年至2015年房企的定增高風(fēng)口已過(guò)，在防風(fēng)險的大背景之下，股市無(wú)法再提供強有力支撐。而與此相對應的是，公司債、銀行開(kāi)發(fā)貸收緊，以及表外理財資金在16個(gè)城市的限制，開(kāi)啟了并購融資的發(fā)展窗口期。對大型房企更是如此，借助其強大的資金優(yōu)勢和背景資源，通過(guò)并購重組實(shí)現規?；瘮U張，保證行業(yè)領(lǐng)先地位和市場(chǎng)集中度，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購現象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將是未來(lái)我國地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。
基于基本面維度、企業(yè)維度和政策維度的綜合分析，市場(chǎng)分化和存量時(shí)代是長(cháng)期趨勢，而監管政策通常具有3年的持續穩定期，且企業(yè)并購實(shí)現輕資產(chǎn)化早在2014年已規?；d起，因而筆者預判從今年開(kāi)始的房企并購熱潮或將延續3年左右。
