企業(yè)自持商品房 出租納入政府監管
2016年9.30新政后，本市采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓的數宗土地，由開(kāi)發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。對于這部分開(kāi)發(fā)商自持商品房，其出租將納入政府監管，企業(yè)“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷(xiāo)資質(zhì)。
今天，北京市住建委、北京市規土委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并從即日起實(shí)施。未來(lái)，凡是在土地出讓時(shí)，招拍掛交易文件中明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持商品住房出租的，均適用本通知的相關(guān)規定。
值得一提的是，企業(yè)自持商品房需全裝修后方可出租，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。同時(shí)，單次租期最長(cháng)不超10年。
企業(yè)自持商品房不得對外銷(xiāo)售
市住房和城鄉建設委員會(huì )同市規劃和國土資源管理委員會(huì )指導、監督全市企業(yè)自持商品住房租賃管理工作；各區住房城鄉建設部門(mén)和規劃國土部門(mén)負責對轄區內企業(yè)自持商品住房租賃行為進(jìn)行監督和管理。
《通知》明確規定，企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷(xiāo)售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過(guò)10年。如果企業(yè)破產(chǎn)清算，其自持商品住房按相關(guān)法律法規規定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產(chǎn)權轉讓的，須經(jīng)項目所在區政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，并應繼續用于出租。
對于備受關(guān)注的租金問(wèn)題，《通知》規定，企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。同時(shí)，為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監管平臺管理，租賃合同應進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規定辦理登記備案。
“以租代售”將被取消拿地資格
企業(yè)出租自持商品住房前，應對房屋進(jìn)行全裝修。裝修標準應當符合相關(guān)標準規范對基本居住條件的要求。
同時(shí)，企業(yè)可成立租賃管理部門(mén)開(kāi)展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng)；也可與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作經(jīng)營(yíng)。
住房城鄉建設部門(mén)對企業(yè)違反本通知規定,將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷(xiāo)售的行為予以認定,并納入“黑名單”，規劃國土部門(mén)將據此取消相關(guān)企業(yè)后續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門(mén)對其開(kāi)發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷(xiāo)。對自持商品住房承租人的監督管理，按照承租普通商品住房相關(guān)規定執行。
解讀 從源頭上有效預防政策走樣
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳志表示，文件規定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類(lèi)房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買(mǎi)賣(mài)，即便企業(yè)重組、股權變動(dòng)原因整體轉讓后，仍應繼續用于出租。
陳志表示，文件把預防和懲治“以租代售”的行為作為重點(diǎn)，規定租賃合同不能超過(guò)10年，租賃合同要求網(wǎng)上簽約，并對以租代售或者通過(guò)其他方式變相銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將納入黑名單，取消其后續參與土地招拍掛的資格，并按相關(guān)規定予以降級或者注銷(xiāo)資質(zhì)。
之前網(wǎng)上關(guān)于萬(wàn)科小米合作“內購禁售房”引發(fā)社會(huì )關(guān)注。據了解，萬(wàn)科公司已經(jīng)就此進(jìn)行了辟謠。根據文件規定，今后一旦發(fā)現類(lèi)似炒作和違規操作，將依法予以嚴懲。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認為，這一舉措，有利于北京住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展。
趙秀池表示，去年國辦39號文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，但是各地還是感到無(wú)從下手。北京在土地出讓環(huán)節，競自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對租賃市場(chǎng)是個(gè)創(chuàng )新。
趙秀池認為，開(kāi)發(fā)商自持部分或者全部商品住房，一是大量增加租賃房供應，成為租賃市場(chǎng)的穩定劑，二是通過(guò)自設租賃部門(mén)，或者與社會(huì )機構合作經(jīng)營(yíng)租賃住房，在管理上更加統一規范，三是由機構來(lái)開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)，也為租賃網(wǎng)簽和合同備案等老大難問(wèn)題，提供了抓手和可能性，有利于提高政府管理水平和效能。與此同時(shí)，文件禁止并嚴懲以租代售行為，也能從源頭上有效預防政策走樣。
