企業(yè)自持商品房租期限10年
昨天（4月14日），市住建委、市規土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷(xiāo)售。記者對比發(fā)現，在對外單次租期方面，已由征求意見(jiàn)稿中的3年抬高至正式版中的10年。
開(kāi)發(fā)商自持年限為70年
“企業(yè)自持商品住房”源于去年的“930新政”。去年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)調控新政，要求強化“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。
隨后，本市推出了海淀、大興等多塊住宅用地，競買(mǎi)規則要求土地報價(jià)達到競價(jià)上限后，進(jìn)入競自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達到100%。也就是說(shuō)，這些100%自持的地塊并沒(méi)有可銷(xiāo)售的商品住房。
數據顯示，截至2017年4月13日，本市已有18塊住宅用地按照“限房?jì)r(jià)、 競地價(jià)”交易方式成交，分布在海淀、大興、豐臺、房山、門(mén)頭溝、密云、平谷7區。按照競買(mǎi)規則，土地報價(jià)達上限后進(jìn)入競商品住房自持比例的地塊有8個(gè)，自持比例100%和70%的地塊各有4個(gè)。
對于這些自持商品住房的自持年限，昨天出臺的文件正式敲定。市住建委方面介紹，本著(zhù)維持市場(chǎng)公平和穩定社會(huì )預期原則，《通知》明確，企業(yè)持有年限應與土地出讓年限保持一致，即70年。
“同時(shí)，考慮到經(jīng)營(yíng)主體的穩定性和延續性，對企業(yè)出現破產(chǎn)清算、合并重組、股權變動(dòng)等情況做了相應規定?！边@位負責人引述文件內容，企業(yè)出現破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規規定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產(chǎn)權轉讓的，須經(jīng)屬地區政府同意后整體轉讓。
值得注意的是，“租賃”這一性質(zhì)并不會(huì )隨著(zhù)轉讓而改變。根據《通知》，轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，并應繼續用于出租。
對外單次租期最長(cháng)10年
無(wú)論是開(kāi)發(fā)商競地時(shí)的規則，還是昨天正式發(fā)布的規定，都對這批房源有了明確的說(shuō)法——禁止“以租代售”。
就在一個(gè)多月前，最早交易的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊，也是開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科100%自持的房源傳出“面向小米實(shí)施內購”的烏龍。對此，有關(guān)企業(yè)方面已經(jīng)就此進(jìn)行了辟謠。同時(shí)，為了防止企業(yè)“以租代售”的違規行為，保障租賃雙方權益，《通知》也一連上了三道緊箍咒。
首先，明確租賃合同訂立期限不得超過(guò)10年，而在此前的征求意見(jiàn)稿中，對外出租的單次租期為“不超過(guò)3年”。中央財經(jīng)大學(xué)教授尹飛分析，10年的最長(cháng)期限能讓租房生活更穩定，穩定的租賃關(guān)系也會(huì )帶來(lái)預期的穩定，有利于實(shí)現購租并舉的住房制度。
其次，將自持出租房屋納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監管平臺管理，要求租賃合同網(wǎng)上簽約，并進(jìn)行登記備案，便于各區進(jìn)行日常管理。記者獲悉，目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規定》，也擬搭建房屋租賃信息服務(wù)與監管平臺，將租賃合同登記備案職能納入市區兩級住建部門(mén)統一管理。
最后，嚴厲處理違規銷(xiāo)售行為，對擅自將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其后續參與土地招拍掛資格，并按相關(guān)規定予以降級或者注銷(xiāo)資質(zhì)。
房源大增 穩定租賃市場(chǎng)
未來(lái)，此類(lèi)住房出租也將按市場(chǎng)化運營(yíng)。市住建委相關(guān)負責人說(shuō)，為保障企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通知規定自持部分租賃實(shí)行市場(chǎng)化運營(yíng)機制，出租對象不限定特定企業(yè)和個(gè)人，租金價(jià)格由租賃雙方根據市場(chǎng)水平共同商定。為確保自持房屋滿(mǎn)足租住需求、便于規范管理，通知規定企業(yè)應對此類(lèi)房屋進(jìn)行全裝修。
“為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)模式，通知還規定企業(yè)可自行成立租賃管理部門(mén)開(kāi)展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng)；也可與專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作經(jīng)營(yíng)?！边@位負責人說(shuō)。
從另一個(gè)角度看，這些地塊能給北京租賃市場(chǎng)帶來(lái)大批房源?！斑@一舉措，有利于北京住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展?！笔捉?jīng)貿大學(xué)教授趙秀池解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商自持部分或者全部商品住房，一方面可以大量增加租賃房供應，成為租賃市場(chǎng)的穩定劑；另一方面通過(guò)自設租賃部門(mén)，或者與社會(huì )機構合作經(jīng)營(yíng)租賃住房，在管理上更加統一規范，“由機構來(lái)開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)，也為解決租賃網(wǎng)簽和合同備案等老大難問(wèn)題，提供了抓手和可能性?！?
