商住開(kāi)發(fā)商自救N種路徑 改建打造眾創(chuàng )中心
4月18日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴格商業(yè)辦公類(lèi)項目規劃建設行政審批的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》細則規定，建設單位在3月26日前，已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的，應按《通知》要求修改設計方案后，重新申領(lǐng)建設工程規劃許可證。
業(yè)內人士表示，除行政性政策從嚴執行之外，包括“禁止商用公寓做抵押貸款”等金融領(lǐng)域的“打擊”措施也在不斷出臺，商住樓盤(pán)休克已成定局。對于旗下?lián)碛写罅可剔k庫存的房企而言，尋求自救已是當務(wù)之急，從當前的實(shí)踐上來(lái)看，尋找企業(yè)買(mǎi)家、改建成租賃項目、打造眾創(chuàng )空間都不失為好的選擇。
尋找公司買(mǎi)家
“史上最嚴”的商住調控政策再一次遭遇“撒鹽”。
4月18日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布《通知》。其中，《通知》表示，建設單位在3月26日前，已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的，應按《通知》要求修改設計方案后，重新申領(lǐng)建設工程規劃許可證。
“這意味著(zhù)相當多的商住項目在調控伊始，以為規劃較早，至少在產(chǎn)品端仍有‘變通’空間的商住項目同樣陷入絕境?！币晃粚?zhuān)業(yè)人士告訴北京商報記者，北京市場(chǎng)上有不少商辦類(lèi)項目已取得建設工程規劃許可證，但沒(méi)拿到施工許可證。按照最新規定，它們必須修改之前產(chǎn)品規劃上采取小戶(hù)型、類(lèi)住宅的設計。按照規定，最小分割單位不得低于500平方米。這一數字比當前北京市場(chǎng)上銷(xiāo)售的主力商住類(lèi)產(chǎn)品——50平方米左右戶(hù)型面積大10倍之多。
這無(wú)疑也將大大增加單套戶(hù)型的銷(xiāo)售總價(jià)。以一套位于大興板塊的商住項目為例，該項目此前銷(xiāo)售單價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，以45平方米的最小戶(hù)型計算，總價(jià)在225萬(wàn)元左右，這樣的總價(jià)對于個(gè)人客戶(hù)而言壓力并不算大。然而，按照新規定，樓盤(pán)最小分割單位不得低于500平方米，在單價(jià)不調整的情況下，單套總價(jià)將飆升至2500萬(wàn)元，已達北京豪宅項目的單套水平。對于以往的商住樓盤(pán)買(mǎi)家中主要購房者：剛需和投資客而言，完全是“不能承受之貴”，而且還不讓貸款。更重要的是，一套沒(méi)有衛生間的500平方米的商辦戶(hù)型，有人會(huì )買(mǎi)來(lái)住嗎？
上述人士表示，將個(gè)人買(mǎi)家擠出市場(chǎng)是本輪調控的重要目標。除了價(jià)格門(mén)檻空前提高，新政還規定，新商住樓盤(pán)不得向個(gè)人銷(xiāo)售。
實(shí)際上，市場(chǎng)上已有中介指出可以為個(gè)人代辦公司，購房的個(gè)人成為公司法定代表人，由公司來(lái)認購商辦房產(chǎn)。然而，這樣持有商辦房產(chǎn)的稅費無(wú)疑要更高。公司購置房產(chǎn)時(shí)會(huì )繳納企業(yè)所得稅，當房產(chǎn)出手后，資金分給作為股東的個(gè)人時(shí)，個(gè)人還要再繳一次個(gè)人所得稅，這讓投資收益空間進(jìn)一步縮水。
“公司客戶(hù)對后續商辦類(lèi)項目來(lái)說(shuō)可能更為現實(shí)?！币晃粚?xiě)字樓項目代理公司負責人表示，500平方米以上商辦戶(hù)型，持有及退出成本都很高，個(gè)人買(mǎi)家，甚至小微企業(yè)都難以承受。對于商辦類(lèi)項目而言，從根本上打消小戶(hù)型散售的念頭，轉而定位開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上需要的寫(xiě)字樓、辦公類(lèi)產(chǎn)品，尋找有置業(yè)實(shí)力的大中型企業(yè)，制定新的營(yíng)銷(xiāo)思路，打通新?tīng)I銷(xiāo)渠道才是當務(wù)之急。
改售為租
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，從北京此類(lèi)政策來(lái)看，個(gè)人認購此類(lèi)住房不能貸款、要有五年社保、無(wú)房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類(lèi)物業(yè)的認購價(jià)值幾乎壓縮為零，商住項目正在從香餑餑轉變?yōu)闋C手山芋。
一旦難以實(shí)現交易，租賃將是退而求其次的選擇。如果經(jīng)營(yíng)得道，項目可以取得穩定的租金收益，也不失為一個(gè)積極的經(jīng)營(yíng)選擇。實(shí)際上，這也是一些理性的開(kāi)發(fā)商對北京商用土地依然抱有興趣的原因。
在“商改住”遭受史上最嚴厲調控后，商業(yè)用地拍賣(mài)一度被外界看衰，然而近來(lái)土地市場(chǎng)的表現卻有些出乎人們意料。
4月14日，朝陽(yáng)區金盞鄉商辦地塊競拍激烈，金地經(jīng)過(guò)28輪的交鋒，擊敗多家企業(yè)，以29.2億元的總價(jià)拿下地塊，溢價(jià)率達28%；4月11日，北京亞通和北京城建聯(lián)合體以28.5億元拿下朝陽(yáng)孫河鄉西甸村綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地；當日，國開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體以58.5億元的價(jià)格拿下豐臺區青龍湖地塊，該地塊有相當一部分商業(yè)用地；4月6日，經(jīng)過(guò)90輪廝殺，石榴集團以12.9億元競得大興西紅門(mén)開(kāi)發(fā)區商用地塊。
相關(guān)人士分析，嚴控“商改住”后，北京商業(yè)用地依舊受到關(guān)注。一方面，北京商住用地對企業(yè)而言，依然能給企業(yè)增加一線(xiàn)城市資產(chǎn)貨值。同時(shí)，出讓的這些地塊，所在區域商業(yè)配套相對不足，未來(lái)發(fā)展潛力較大。這些出讓的商業(yè)地塊位于五環(huán)周邊，根據北京市的供地計劃，未來(lái)五環(huán)外將是主力方向，這就意味著(zhù)未來(lái)五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項目，企業(yè)通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)的方式，依舊取得穩定的租金收益。
此外，值得注意的是，去年國務(wù)院曾發(fā)布文件，允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這也可能是改變存量商住項目僵局的辦法之一。
打造眾創(chuàng )空間
對于失去投資價(jià)值的商辦樓盤(pán)而言，賣(mài)給公司客戶(hù)以及對外出租，可能是最直接產(chǎn)生資金收益的辦法。然而，什么產(chǎn)品才是市場(chǎng)最需要的項目則是企業(yè)最為頭痛的話(huà)題。
業(yè)內人士分析，從當前市場(chǎng)上商住類(lèi)樓盤(pán)的在售、庫存、未開(kāi)工、近期成交地塊來(lái)看，商用類(lèi)項目大多集中在五環(huán)周邊。對于商辦類(lèi)產(chǎn)品而言，位置和交通是商用物業(yè)的核心要素。這些項目在地理上與城市核心區高端寫(xiě)字樓相比毫無(wú)優(yōu)勢，整棟、整層銷(xiāo)售給大型企業(yè)的幾率更是渺茫。尤其是2017年，北京甲級寫(xiě)字樓供應已呈現過(guò)剩趨勢。
統計顯示，今年一季度北京甲級辦公樓整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.1%；新增供應加大市場(chǎng)競爭，新入市項目為達到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。一季度全市甲級寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降0.2%至每平方米每月335.1元?！懊鎸ι套∈袌?chǎng)的激烈競爭，錯位經(jīng)營(yíng)不失為明智之舉?！币晃粚?xiě)字樓代理機構人士表示，當前，聯(lián)合辦公領(lǐng)域發(fā)展迅猛，開(kāi)發(fā)商將項目推薦給一些中小企業(yè)，或者打造成“雙創(chuàng )”辦公平臺等不失為理性之選。資料顯示，以北京和上海為例，僅在過(guò)去的兩年里，已經(jīng)建成了超過(guò)500處的聯(lián)合辦公空間。為數不少的開(kāi)發(fā)商也投身該領(lǐng)域開(kāi)發(fā)。包括北京龍湖打造的“一展空間”；遠洋集團聯(lián)手WeWork打造的眾創(chuàng )空間等。
面對當前客戶(hù)的個(gè)性化、租戶(hù)的年輕化，開(kāi)發(fā)商應該嘗試打造獨有特色的企業(yè)孵化平臺，在解決旗下商業(yè)用地開(kāi)發(fā)問(wèn)題的同時(shí)，尋求行業(yè)多元化發(fā)展。
一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，當前多數商辦項目還處于觀(guān)望期，看政策是否會(huì )出臺配套政策。但值得注意的是，商辦項目經(jīng)營(yíng)模式的改變將是必然，企業(yè)越早行動(dòng)越主動(dòng)。當然，一些商辦項目的資金杠桿較高，一旦限購長(cháng)期保持，項目引發(fā)資金鏈斷裂危機，長(cháng)期持有的風(fēng)險同樣很高。因此引入REITs等創(chuàng )新金融工具，幫助房企回籠資金，也是一項不錯的嘗試。
