房企“鐵三角”圍城：前4月賣(mài)了5300億
近日，克而瑞發(fā)布房企2017年前4個(gè)月銷(xiāo)售排行榜，碧桂園首次突破兩千億級，萬(wàn)科實(shí)現1915.7億元，恒大實(shí)現1440億元。房地產(chǎn)三強似乎已構成了一個(gè)牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年，這三家企業(yè)剛過(guò)“三千億”級大關(guān)，而今年前四月，同樣是這三家企業(yè)，用全年三分之一的時(shí)間已經(jīng)完成了“千億級”銷(xiāo)售額。
細看這個(gè)排行榜不難發(fā)現，時(shí)間越往后推移，上述三強與TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20僅250億元，第TOP50強僅不足百億元。這意味著(zhù)，或許到半年報時(shí)，前三強銷(xiāo)售額是TOP30強的總和甚至TOP50強的總和，市場(chǎng)集中度越來(lái)越具有磁石效應，大魚(yú)吃小魚(yú)游戲，而非鯰魚(yú)效應?！?
當前，重新注重規模競爭似乎成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)共識。即使面對政策調控的持續深化，大中型房企在過(guò)去的4個(gè)月也走出一條高光的業(yè)績(jì)曲線(xiàn)。碧桂園、萬(wàn)科、恒大領(lǐng)銜的一線(xiàn)房企構筑成了“鐵三角”，碧桂園的銷(xiāo)售額更是已經(jīng)攀升到“兩千億”量級。在過(guò)去，這似乎是不可想象的。
日前，克而瑞研究中心發(fā)布《2017年1~4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》顯示，碧桂園銷(xiāo)售額達到了2006.6億元，萬(wàn)科實(shí)現1915.7億元，恒大實(shí)現1440.3億元，三家領(lǐng)頭房企實(shí)現總銷(xiāo)售金額5362.6億元，甚至超過(guò)排名其后的10家房企的銷(xiāo)售額總和，行業(yè)集中度愈加明顯。
億翰智庫的報告認為，此種趨勢對成長(cháng)型房企來(lái)講，需要關(guān)注去周期化趨勢，尤其是在投資節奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當少拿，但絕對不能不拿，否則企業(yè)成長(cháng)的連續性會(huì )受到制約。
“鐵三角”領(lǐng)先業(yè)績(jì)榜
調控在深化，大中型房企在過(guò)去的4個(gè)月依然收獲了豐厚的業(yè)績(jì)。從榜單分析，第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級，TOP3門(mén)檻達到了1440億元，遠超去年上半年第三名的1221億元，TOP10和TOP50門(mén)檻也分別達到了420億元和89億元，顯示出行業(yè)集中度的再次提升。
與去年同期業(yè)績(jì)比較，今年前4月已完成去年上半年整體業(yè)績(jì)的主要集中在TOP50房企，前10強房企中有6家，前30強房企中則有17家已達成此目標。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，“三千億”以上量級的龍頭房企在經(jīng)營(yíng)上已經(jīng)明顯的去周期化，無(wú)論是春節淡季還是春季旺銷(xiāo)期，單月業(yè)績(jì)基本均在400億元以上，其背后是企業(yè)投資節奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。
碧桂園在此方面的趨勢明顯，無(wú)論是投資端還是銷(xiāo)售端。在拿地節奏上，去年前8個(gè)月基本保持每天一塊地的進(jìn)賬速度，僅在當年9~11月份略有放緩，但當年底再次重啟高速拿地模式。在銷(xiāo)售端，其前4個(gè)月業(yè)績(jì)已經(jīng)超過(guò)2000億元，按照現在月均500億元的速度，全年完成6000億元業(yè)績(jì)將成為大概率事件。
恒大在前4月的銷(xiāo)售速度有所放緩，在營(yíng)銷(xiāo)措施上收窄折扣幅度，提高利潤。從今年一季度的銷(xiāo)售情況看，恒大仍然處于慣性延續之中，推貨節奏平穩。億翰智庫的報告預計，進(jìn)入二季度以來(lái)，恒大明顯開(kāi)始發(fā)力，大量新盤(pán)將在二季度及之后陸續入市。
經(jīng)歷股權之爭風(fēng)波的萬(wàn)科雖然表示對規模排名“不在意”，但在營(yíng)銷(xiāo)節奏方面，卻沒(méi)有放緩的跡象。今年春節后萬(wàn)科就開(kāi)始加大推貨力度，其中3月份的新推貨量是平時(shí)單月的2~3倍之多，創(chuàng )下行業(yè)單月636億元的銷(xiāo)售紀錄。
萬(wàn)科第一季度業(yè)績(jì)報告顯示，凈利潤出現明顯下滑。對此萬(wàn)科解釋?zhuān)捎阡N(xiāo)售額翻番、經(jīng)營(yíng)管理規模擴大，一季度銷(xiāo)售費用和管理費用同比分別增長(cháng)38.8%和29.3%，同時(shí)受融資規模擴大的影響，一季度萬(wàn)科財務(wù)費用也有所增長(cháng)。此外，由于一季度結算項目中包含了一批合作比例較高的項目，使得當期少數股東損益占比較高。
萬(wàn)科董秘朱旭表示，第一季度萬(wàn)科竣工和結算規模有限，竣工面積占全年竣工計劃的比例僅為5.1%，一季度的凈利潤同比下滑對全年業(yè)績(jì)的參考意義不大，公司預計2017年全年凈利潤同比仍將保持增長(cháng)。
中小房企突圍壓力
在房企規模的競爭中，土地儲備規模與結構對業(yè)績(jì)的影響越來(lái)越大。陽(yáng)光城總裁張海民就表示，現在的土地儲備排名就是五年后的房地產(chǎn)公司排名。
中國指數研究院的統計表示，前4月從拿地金額來(lái)看，碧桂園和保利繼續穩居前兩位，首開(kāi)、遠洋晉級TOP10。1~4月，碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續穩居拿地金額前兩位。
總體來(lái)看，在2016年熱點(diǎn)城市量?jì)r(jià)齊升帶動(dòng)下，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地熱情。2017年1~4月，房企拿地意愿依然強烈，TOP10企業(yè)拿地總價(jià)高達3460億元。
相比三大巨頭的全國性布局對沖周期風(fēng)險，區域布局型房企在規模競爭上缺乏力度。億翰智庫的報告認為，首開(kāi)、首創(chuàng )等出現增長(cháng)受困，在榜單排名上均出現不同程度后退。究其原因，是因為一線(xiàn)及強二線(xiàn)短期內住宅去化仍然有支撐，但新增供應難以為繼；另一方面，一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市政策多已是史上最嚴，后期市場(chǎng)調整將顯著(zhù)放大市場(chǎng)不確定性。
作為此輪調控供給側的著(zhù)力點(diǎn)之一，公開(kāi)土地市場(chǎng)的競拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政，包括提高保證金、規定現房銷(xiāo)售、增加持有物業(yè)比重和年限等，到近期上海出臺招標掛牌復合式新土拍政策，無(wú)一例外地提高了企業(yè)競爭門(mén)檻，封堵中小房企試圖通過(guò)傳統高周轉模式繼續發(fā)展的路徑。
除去公開(kāi)市場(chǎng)，并購將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽(yáng)光城成為典型的代表。陽(yáng)光城2016年年報顯示，2016年陽(yáng)光城新增土地儲備項目25個(gè)，總建筑面積977.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)210%。其中，企業(yè)以招拍掛方式獲取了12個(gè)項目，總建面141.9萬(wàn)平方米，以收購方式獲取了大量土地儲備。
億翰智庫的報告認為，此種趨勢對成長(cháng)型房企來(lái)講，需要關(guān)注去周期化趨勢，尤其是在投資節奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當少拿，但絕對不能不拿，否則企業(yè)成長(cháng)的連續性會(huì )受到制約。
