上市房企分化加劇 房地產(chǎn)投資中樞向長(cháng)期價(jià)值轉移
2016年，寬松的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)上市公司緊抓市場(chǎng)機遇快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、盈利能力、資金狀況、財富創(chuàng )造能力等基本面均有靚麗表現，投資價(jià)值彰顯；而隨著(zhù)萬(wàn)科股權事件的影響發(fā)酵，資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值投資中樞由短期向長(cháng)期轉移。
據5月18日發(fā)布的“2017中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”稱(chēng)，2016年四季度到2017年以來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調整期，需求端、資金端承壓導致行業(yè)投資風(fēng)險加大，未來(lái)依托業(yè)績(jì)增長(cháng)、收并購、轉型、政策紅利的房地產(chǎn)上市公司將更具投資價(jià)值。
報告稱(chēng)，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢加?。阂环矫媸谴笮头康禺a(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項目、資金、管理等要素的絕對優(yōu)勢下強者恒強，由2017年一季度大型房地產(chǎn)公司的市占率大幅跳漲可見(jiàn)一斑；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。
從毛利率來(lái)看，2016年滬深上市房地產(chǎn)公司毛利率延續下降趨勢，由31.78%降至31.08%；而凈利率從7.44%上升到11.10%。滬深上市房地產(chǎn)公司凈利率的提升源自部分中小型房地產(chǎn)公司拋售股權資產(chǎn)獲得投資收益。
財務(wù)方面，房地產(chǎn)上市公司2016年負債結構不斷優(yōu)化、現金流充足、短期償債能力提升，短期內不會(huì )出現較大風(fēng)險。然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購限貸政策不斷加碼，熱點(diǎn)城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩、價(jià)格承壓，加上融資環(huán)境的持續收緊，房地產(chǎn)上市公司未來(lái)或將面臨銷(xiāo)售端、資金端的雙重擠壓，運營(yíng)風(fēng)險加大。
報告指出，2017年，業(yè)績(jì)牛、并購牛、轉型牛和政策牛將是房地產(chǎn)行業(yè)投資的主線(xiàn)。第一，市場(chǎng)調整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯，區域布局廣泛、資源整合能力強的大型房企銷(xiāo)售、財務(wù)基本面將持續領(lǐng)先，看好大型房企、特別是龍頭房企的后市表現。第二，中國房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線(xiàn)之一，包括具有央企兼并重組預期的個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。第三，依托政策紅利釋放的概念股及長(cháng)期發(fā)展潛力股均成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的方向，如受益于國家城市群、新型城鎮化、區域一體化等發(fā)展戰略，并在相關(guān)區域擁有豐富土地儲備的房地產(chǎn)上市公司更具長(cháng)期投資價(jià)值。第四，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉向存量市場(chǎng)的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng)，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式，培育利潤增長(cháng)極，值得資本市場(chǎng)關(guān)注。
對于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，積極進(jìn)取、主動(dòng)提升價(jià)值是持續發(fā)展的基礎。一方面，在保障現金流平衡、周轉順暢的前提下盡可能多的儲備項目與資金資源，為長(cháng)期穩定發(fā)展夯實(shí)基礎；另一方面，主動(dòng)求變，挖掘行業(yè)轉型、收并購、區域利好政策等的價(jià)值空間，確保公司內在價(jià)值的長(cháng)期、穩定增值；同時(shí)，建立健全股東回報機制，提升資本市場(chǎng)效率和上市公司價(jià)值，贏(yíng)取股東長(cháng)期支持。而對于資本市場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)板塊在行業(yè)十多年的快速增長(cháng)后總體上已演變?yōu)檎嬲膬r(jià)值投資股，應理性看待地產(chǎn)主題性投資機會(huì )，減少盲目跟風(fēng)性投資，避免落入“價(jià)值陷阱”。
另外，據連續第二年發(fā)布的“2017中國產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商評價(jià)研究報告”顯示，2017年，越來(lái)越多的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)建設及運營(yíng)中，在機遇與挑戰下砥礪前行，雖然我國產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展尚處于初期，還存在較大發(fā)展空間，近一年來(lái)市場(chǎng)正發(fā)生著(zhù)積極的變化，在新時(shí)期、新背景下，產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展呈現出新的特點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展正形成新的格局。
