房屋租賃 房東房客都應知道的事
近年來(lái)房?jì)r(jià)一路飆升，越來(lái)越多的人開(kāi)始選擇租房居住，只是，租房時(shí)經(jīng)常會(huì )遇到一些麻煩事，比如：住著(zhù)好好的，突然冒出一個(gè)房東來(lái)，才知自己簽的是二房東；馬桶漏水，自己糟心也就算了，淹到鄰居家了這個(gè)責任誰(shuí)來(lái)負？
這些小麻煩處理不好就會(huì )鬧到對簿公堂的地步。
那么，租房過(guò)程中哪些事項得注意？就讓秦淮法院的法官來(lái)和你聊聊房屋租賃中你應當知道的那些事。
情形一：想踏實(shí)用房須明確產(chǎn)權
大學(xué)剛畢業(yè)的小李好不容易找到了一份工作，便想著(zhù)在單位附近租套房子方便上班。
通過(guò)中介，他看中了小趙的房子，之后，三方簽訂了《房屋租賃合同》，小李當即支付了半年的租金及押金一共六萬(wàn)余元給小趙。
可誰(shuí)想到，小李住了不到三個(gè)月，房主孫先生就拿著(zhù)產(chǎn)權證和租賃合同上了門(mén)。原來(lái)小趙并非房屋的產(chǎn)權人，只是一個(gè)“二房東”，而他和房主孫先生的租賃合同中明確約定禁止轉租，孫先生因為聯(lián)系不到小趙收房租，這才找上了門(mén)。
看見(jiàn)租客換了人，孫先生立馬撥打110報了警。
小李想到自己付出去的租金和押金，隨即撥通了小趙的電話(huà)，結果對方一句人不在南京便掛了電話(huà)。因為和房主孫先生始終無(wú)法達成一致，小李只能默默地搬出了自己剛住了三個(gè)月的房子。為了挽回自己的損失，小李只得將始終避而不見(jiàn)的小趙訴至法院。
法院經(jīng)過(guò)審理認為，小趙未經(jīng)房主同意，在租賃合同明確約定禁止轉租的情況下，還將房屋轉租給小李，小趙與小李的轉租合同應屬無(wú)效，故判決小趙返還了小李支付的剩余租金及押金共計四萬(wàn)余元。
【法官說(shuō)法】
現實(shí)生活中，不少承租人疏于核實(shí)房屋真實(shí)的產(chǎn)權情況，認為既然對方敢于掛牌出租，且有中介公司居間，那么出租人理所當然是享有將房屋對外出租的權利的。
因此，簽訂合同前，如果出租人本人是產(chǎn)權人，那么你應當要求其提供身份證、房屋產(chǎn)權證的原件以供核實(shí)，如果出租人并非產(chǎn)權人，那么則應要求其提供產(chǎn)權人的授權委托手續或者產(chǎn)權人同意轉租的相關(guān)證明材料，否則一旦簽訂一份無(wú)效合同，不但租房沒(méi)有保障，會(huì )面臨隨時(shí)被產(chǎn)權人掃地出門(mén)的尷尬情況，而且支付出去的租金押金等款項也將可能難以追回。
情形二：房屋損壞責任如何分？
小張承租了謝女士的房屋三年多，租賃合同履行得一直十分順當。但是某天在小張上班后，因為抽水馬桶的水箱出現故障，水流漫溢，除了導致謝女士房屋緊鄰衛生間的地板受損外，水還沿著(zhù)墻壁一直滲漏到了隔壁鄰居家中，因為無(wú)法聯(lián)系小張，鄰居第一時(shí)間聯(lián)系上了謝女士。因為隔壁鄰居家中地板受到浸泡，謝女士為此向鄰居支付了賠償款5000元。此后謝女士多次聯(lián)系小張要求其支付賠償費用，雙方每次交談均是不歡而散。
謝女士認為：你居住使用期間抽水馬桶使用不當導致漫水，當然應該你賠錢(qián)！可小張卻認為：你家抽水馬桶本身就老化，經(jīng)常出故障，和我有什么關(guān)系？
無(wú)奈，謝女士最終選擇了與小張對簿公堂。法院在審理中發(fā)現，謝女士房屋內抽水馬桶配件的確存在一定老化問(wèn)題，但另外一個(gè)導致漫水的重要原因，則是因為小張在居住期間擔心衛生間地漏發(fā)生回漫問(wèn)題，擅自將衛生間的地漏堵塞所致。后經(jīng)法院組織調解，小張賠償了謝女士4000元。
【法官說(shuō)法】
為避免租賃雙方產(chǎn)生不必要的糾紛，建議：交接房屋時(shí)要履行交接手續，并通過(guò)交接清單明確記錄交接時(shí)房屋及屋內物品的狀況、數量等，避免日后各執一詞；承租人在租賃期間應合理使用房屋，租來(lái)的房子也請您愛(ài)惜，因為不按性質(zhì)和用途使用房屋及物品造成損壞的，依法是要承擔賠償責任的；承租人在租賃期間如果發(fā)現房屋及室內物品損壞的，應第一時(shí)間與出租人取得聯(lián)系，并通知其維修，而不是自己先行維修，容易產(chǎn)生維修費用金額確認以及如何分擔的爭議。
情形三：不定期租賃易發(fā)糾紛
老錢(qián)退休后兒女孝順給他另外買(mǎi)了套房子，老錢(qián)通過(guò)熟人介紹，將自己的房子出租給了外地來(lái)寧工作的小邱。因為一直聽(tīng)說(shuō)自己的房子有可能拆遷，老錢(qián)便和小邱在租賃合同中約定，小邱承租房屋至“拆遷之日止”。
轉眼兩年多過(guò)去了，房子一點(diǎn)兒拆遷的動(dòng)靜都沒(méi)有，老錢(qián)跑去街道社區打聽(tīng)，被告知目前根本沒(méi)有拆遷計劃?？衫襄X(qián)想要收回房子給自家親戚住，多次找小邱要求解除合同，均被小邱一口拒絕。無(wú)奈之下，老錢(qián)只好告上法庭。
法院經(jīng)審理認為，從審理中街道提供的證明材料看，老錢(qián)家房屋所在片區拆遷何時(shí)發(fā)生、是否能發(fā)生都是不確定的，老錢(qián)和小邱簽訂的租賃合同實(shí)際未能明確租賃的終止日期，即對租賃期限沒(méi)有做出明確的約定，應當視為不定期租賃，老錢(qián)有權隨時(shí)解除合同，于是判決解除老錢(qián)與小邱的合同，小邱應當將租賃房屋騰空返還給老錢(qián)。
【法官說(shuō)法】
不定期租賃合同，當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。對此，有幾點(diǎn)建議：法律對租賃合同期限六個(gè)月以上的合同有特別的形式要求，凡是租賃期限六個(gè)月以上的，務(wù)必要簽訂書(shū)面合同，否則雙方都將享有解除權，不利于合同目的的實(shí)現；提醒大家注意，在不定期租賃中，出租人的解除權受到“在合理期限之前通知承租人”的限制，因此出租人想要解除租賃合同，也應給予承租人必要的準備期限； 對于租賃合同期限要做出明確的約定，否則會(huì )陷入不定期租賃的麻煩之中，產(chǎn)生糾紛。
