房租不尋常走低 意味著(zhù)什么？傳遞6大信號
據媒體報道，近日，有機構發(fā)布數據顯示4月上海租金指數較上月有所下降。而根據國家統計局數據，4月居民消費價(jià)格中，租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月有所收窄。
1、從房租環(huán)比增速的季節性因素看，每年春節后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節性時(shí)點(diǎn)。但今年春節前后房租上調力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。
2、從更大的周期上看，本輪房?jì)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過(guò)往兩個(gè)周期，房租增速與房?jì)r(jià)增速出現脫節。
3、房租增速與房?jì)r(jià)增速脫節，反映本輪房地產(chǎn)繁榮并非來(lái)源于居民收入的提升，而或是主要來(lái)自金融投資因素導致。
4、本輪房?jì)r(jià)上行周期中，房租價(jià)格上行乏力，側面也說(shuō)明居民收入增長(cháng)的乏力，無(wú)力接受房租的進(jìn)一步上調。
5、居民收入增長(cháng)疲弱的情況下，預計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。
6、因為去年以來(lái)支持商品的是兩個(gè)原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動(dòng)?，F在來(lái)看，庫存周期進(jìn)入尾部，如果地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。
在地產(chǎn)投資和商品價(jià)格回落的背景下，債券仍然偏有利，維持10國債收益率3.6%的頂部中樞判斷不變。
正文：
據媒體報道，近日，有機構發(fā)布數據顯示4月上海租金指數較上月有所下降。而根據國家統計局數據，4月居民消費價(jià)格中，租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月有所收窄，雖然沒(méi)有下降，但也印證了房租價(jià)格偏疲弱的情況。
對此我們的觀(guān)點(diǎn)如下：
01從房租環(huán)比增速的季節性因素看，今年房租上調力度弱于往年
房租在每年春節后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節性時(shí)點(diǎn)。但今年春節前后房租上調力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。
在房屋交易市場(chǎng)萎縮的情況下，房屋租賃價(jià)格增幅存在下滑壓力。截至5月31日，30大中城市商品房成交面積累計同比下降33.64%，其中一線(xiàn)城市累計同比下降32.98%，二線(xiàn)城市累計同比下降34.95%，三線(xiàn)城市累計同比下降31.73%。
重點(diǎn)城市方面，截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面積累計同比漲跌幅分別為-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅價(jià)格指數方面，北京、上海、深圳2017年4月環(huán)比變化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份環(huán)京樓市調控效果初顯；
京津冀地區部分城市新建商品住宅價(jià)格漲幅回落：北京4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，天津價(jià)格環(huán)比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4月全國租賃房房租同比2.8%，較年初3%回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。尤其在一線(xiàn)城市，在房屋交易市場(chǎng)急劇萎縮的情況下，房屋租賃價(jià)格增幅出現下滑。
02從地產(chǎn)周期來(lái)看，本輪房?jì)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過(guò)往兩個(gè)周期，房租增速與房?jì)r(jià)增速出現脫節
在2009-2010年、2013年兩次房?jì)r(jià)上漲周期中，房租增速都一度明顯上升。房?jì)r(jià)繁榮與房租上漲之間之所以存在上述相關(guān)性，可能的原因包括：房?jì)r(jià)繁榮周期通常拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈投資，最終會(huì )傳導到居民收入的增長(cháng)，而居民日?？芍涫杖氲脑鲩L(cháng)提升了居民對于房租上調的承受能力；另一方面，房租總體水平的成功上調，本身也增加了未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲的預期，這反過(guò)來(lái)也加劇房?jì)r(jià)的上行趨勢。
然而2016年以來(lái)的一輪房?jì)r(jià)上漲，房租增速卻沒(méi)有發(fā)生明顯抬升。房租與房?jì)r(jià)脫節，或預示本輪房?jì)r(jià)上漲缺乏基本面支撐，而或是主要來(lái)自金融投資因素導致。隨著(zhù)各地因城施策的房地產(chǎn)調控政策逐漸加碼，未來(lái)金融投資因素對居民購房的支持力度將日益減弱，房地產(chǎn)銷(xiāo)量與價(jià)格，都會(huì )面臨負面壓力。
03房租下行導致非食品價(jià)格下行壓力
本輪房?jì)r(jià)繁榮周期內，出現房租增速疲弱的現象，或預示經(jīng)濟增速下行的潛在風(fēng)險較大。
在房?jì)r(jià)明顯上行過(guò)程中，房租價(jià)格上行乏力，側面也說(shuō)明居民收入增長(cháng)的乏力，無(wú)力接受房租的進(jìn)一步上調。居民收入增長(cháng)疲弱的情況下，預計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。從歷史數據上來(lái)看，CPI與房租價(jià)格增速有較好的相關(guān)關(guān)系。本輪房?jì)r(jià)上行未能成功推升房租水平，也證明了未來(lái)CPI保持低位的可能性較大。
未來(lái)隨著(zhù)高校畢業(yè)租房潮來(lái)襲，6月房租同比或會(huì )出現小幅上漲。但從長(cháng)遠考慮，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系，是人們住房需求的重要途徑之一，對于穩定房?jì)r(jià)有著(zhù)重要的積極作用。
為了真正做到“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，必須完善住房租賃市場(chǎng)，構建多層次住房供應體系。去年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，要建立購租并舉的住房制度。多地也出臺了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施。
5月25日北京市住建委表示，今后5年北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設用地安排。在熱點(diǎn)城市租賃房源真正落地后，現有租賃需求水平下，未來(lái)一線(xiàn)城市房租可能出現更明顯的下行。
04若地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力，商品的壓力可能進(jìn)一步加大
因為去年以來(lái)支持商品的是兩個(gè)原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動(dòng)?，F在來(lái)看，庫存周期進(jìn)入尾部，如果地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。
