調控至深處房企并購忙 并購已成行業(yè)關(guān)鍵詞
“不是在并購,就是在并購的路上”。隨著(zhù)樓市調控的深入,近段時(shí)間以來(lái),越來(lái)越多的房企在并購的道路上疾馳,并購事件日益多發(fā)。
并購多發(fā)之秋
過(guò)去的一周內,房地產(chǎn)業(yè)內已發(fā)生數起并購案例。剛剛把天津的超級大盤(pán)星耀五洲拿下,融創(chuàng )中國馬不停蹄,再度出手。5月31日晚,融創(chuàng )中國公告稱(chēng),擬與合作方重慶上錦建筑聯(lián)合收購重慶華城富麗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權及債權,其中融創(chuàng )中國獲得華城富麗60%的股權及相關(guān)債權,總代價(jià)為21億元。
慣用并購手段、與融創(chuàng )同樣激進(jìn)的房企陽(yáng)光城6月1日公告,將以16.81億元(含債務(wù))收購被稱(chēng)為“高端港式傳世大宅”的成都半山艾馬仕項目。而在不到一個(gè)月的時(shí)間里,這已是陽(yáng)光城并購的第三個(gè)項目。除了成都半山艾馬仕之外,陽(yáng)光城最近還收購了曾號稱(chēng)“武漢漢口中心最大城市綜合體”的中華城項目及“90年代羊城八景之一”的廣州江灣新城項目,分別耗資29.63億元和17.9億元。
5月31日,招商局置地有限公司宣布,將以出資1000萬(wàn)元增加注冊資本的方式,與新城控股合作開(kāi)發(fā)于2017年3月29日在佛山三水競得地塊,并持有項目公司50%股權。5月26日,瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布,萬(wàn)科以41.33億元收購瑞房重慶天地部分項目79.2%權益。
4月底,并購王融創(chuàng )中國通過(guò)二級市場(chǎng)增持金科股份股票至25%,同時(shí)表示未來(lái)將視市場(chǎng)機會(huì )繼續增持,不排除最終成為金科第一大股東。融創(chuàng )近兩年來(lái)還收購了天朗、中渝置地、融科智地等房企的項目或股權,進(jìn)行規?;瘮U張。
龍頭房企一直是并購大潮的主力。據統計,碧桂園2016年共獲取413宗土地,其中收、并購獲取的有167宗,收并購金額占土地總價(jià)49.5%。自2015年下半年以來(lái),碧桂園還相繼以入股的形式成為太東地產(chǎn)、大亞灣海亞達和惠州俊峰鵬峰等十余個(gè)開(kāi)發(fā)商的重要股東,并購項目的預計投入130億元。保利地產(chǎn)2016年拓展項目112個(gè),拓展容積率面積2404萬(wàn)㎡,其中,通過(guò)并購、合作方式取得面積占比75%,同比增長(cháng)84%。
而根據陽(yáng)光城2016年年報,其去年新增土地儲備項目25個(gè),其中,通過(guò)收購方式獲得的項目數量超過(guò)一半,達到13個(gè)(55宗地塊),并購價(jià)款為124.96億元。
據Wind資訊統計,2017年至今,房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數為15宗,涉資250億元;2016年,房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數為198宗,涉及金額為4014.83億元,同比上升43%;2015年并購案宗數為343宗,涉及并購標的物價(jià)值為2815億元,同比增長(cháng)11%。
并購已成行業(yè)關(guān)鍵詞
業(yè)內人士認為,在今年樓市調控加力的情況下,房企之間的并購形勢還會(huì )繼續加劇。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示,未來(lái)2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)的收并購時(shí)代,大量中小房企將就此退出房地產(chǎn)業(yè)。
某指數研究院最新的研究報告也指出,在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下,行業(yè)集中度加速提升已成為必然,“并購、轉型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。
從美國住宅市場(chǎng)來(lái)看,主要也是通過(guò)并購融合的方式快速提升企業(yè)規模。在1995年至2009年期間,萊納房產(chǎn)、普爾特集團和D.R.Horton三大開(kāi)發(fā)商共進(jìn)行了超過(guò)45次并購。
據相關(guān)統計,2005年美國前100位的建筑開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額占35.6%,前10位的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額為高達21%。與之相比,中國目前的房地產(chǎn)業(yè)集中度仍較低。在中國徹底完成城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟前,行業(yè)內的并購重組必然是多發(fā)現象。
債務(wù)風(fēng)險高企 資金鏈承壓
在土地價(jià)格不斷上漲的情況下,大型房企通過(guò)收購、合作及交換股權方式可以快速、低成本獲得土地儲備,有利于房企控制土地成本,優(yōu)化區域布局,發(fā)揮杠桿作用,提高融資能力和降低資金成本,增強對合作供應商的議價(jià)談判能力, 提升未來(lái)盈利能力。同時(shí),房企通過(guò)將整體的銷(xiāo)售金額進(jìn)行財務(wù)報表的合并,變相提高銷(xiāo)售業(yè)績(jì),提升財務(wù)數據的表現。
不過(guò),毫無(wú)疑問(wèn),并購是把雙刃劍。大舉擴張也容易拉高房企的債務(wù)。高企的債務(wù)壓力以及調控導致銷(xiāo)售遲滯的風(fēng)險,都給這些激進(jìn)擴張的企業(yè)蒙上一層陰影。
以2016年并購猛烈的陽(yáng)光城為例,其凈負債率已排名行業(yè)前列。根據其年報,2016年陽(yáng)光城凈負債率高達256.82%,位居克而瑞55家上市房企凈負債率排行榜第二位;有息負債總額為674.9億元,同比增加了81.21%,在55家重點(diǎn)房企中排名第12位。
據陽(yáng)光城一季報顯示,公司一季度營(yíng)業(yè)收入為24.23億元,同比僅微增3.86%。同時(shí),利息和融資費用的大幅增加,令陽(yáng)光城一季度財務(wù)費用同比大增553.35%;部分長(cháng)期借款將在一年內到期,致使一年內到期的非流動(dòng)負債同比上漲250.41%。而截至一季度末, 陽(yáng)光城的負債率進(jìn)一步高企,已達到316.5%。
另外,陽(yáng)光城最新的公告顯示,截至6月1日,其累計對外擔保額度已達1003.52億元,除為公司為全資及控股子公司提供的擔保額度外,陽(yáng)光城對外擔保金額25.25億元(其中涉及階段性暫時(shí)提供擔保事項2500萬(wàn)元)。
業(yè)內人士認為,激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴張,其資金鏈能否承受重壓,關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線(xiàn)城市普遍進(jìn)入“四限時(shí)代”、“五限時(shí)代”,價(jià)格賣(mài)不高、新盤(pán)賣(mài)不了的情況下,普遍依賴(lài)高周轉模式的高杠桿擴張型房企,資金鏈或將難免承壓。