房貸利率提高 北京部分銀行首套房利率上浮10%
幫主（id：banglicai）一大早就被一個(gè)消息炸醒了—— 北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。
其中，一家股份制銀行的北京分行向幫主（ID：banglicai）確認，首套房房貸利率最低位基準利率1.1倍；另有部分銀行雖未明確上浮首套房貸基準利率，但是由于額度極為有限，在實(shí)際執行中需要議價(jià)。也相當于利率有所上浮。
房貸政策不是剛調整過(guò)麼？
在剛過(guò)去的五月份，幫主（id：banglicai）獨家獲悉，自5月1日起，部分銀行首套房貸利率回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上上浮20%。
房貸政策再次收緊了？
幫主（id：banglicai）趕緊向中介和銀行核實(shí)。
多家中介回復幫主（id：banglicai）：剛在早晨開(kāi)會(huì )被通知，北京地區部分銀行的首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍；二套房貸利率仍然實(shí)行在基準利率基礎上最低上浮20%。
一家股份制銀行北京分行辦公室：以上內容屬實(shí)。
據悉，新的房貸利率政策從6月5日開(kāi)始執行。如果在6月5日前錄入個(gè)人信貸系統或者貸款者提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在6月5日前，仍按原款利率政策執行。
隨后，有多家銀行向幫主（ID：banglicai）表示，雖然并未上浮首套房貸基準利率，但實(shí)際執行過(guò)程中需要議價(jià)。浦發(fā)銀行一位內部人士也透露，該行雖未明確上浮，但是由于額度極為有限，在實(shí)際執行中需要議價(jià)。
那么問(wèn)題來(lái)了，新的房貸政策對購房者有多大影響？
按照每100萬(wàn)貸款計算，首套房貸執行基準利率時(shí)，25年期月供為5787.8元；每100萬(wàn)貸款，如果首套房貸執行最低1.1倍基準利率時(shí)，25年期月供為6075.4元。
也就是說(shuō)，新政策后，首套房的購房者每個(gè)月要多還287.6元，按照一套房子300萬(wàn)來(lái)計算，購房者每個(gè)月要多還862.8元。
有分析認識表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，從走勢看信貸收緊等樓市調控政策是最主要原因。那么此次信貸再收緊，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )繼續下跌呢？
附中介發(fā)來(lái)的相關(guān)通知：
關(guān)于調整北京分行個(gè)人住房按揭貸款利率的通知
分行營(yíng)業(yè)部、各支行、支行籌備組：
根據總行最新按揭貸款利率指導意見(jiàn)，在確保我行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的前提下，現調整個(gè)人住房按揭貸款定價(jià)原則，請各經(jīng)營(yíng)機構遵照執行。
北京分行個(gè)人住房按揭貸款最低指導價(jià)為：首套住房按揭貸款最低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。新的住房按揭貸款利率政策于2017年06月05日正式執行，但考慮到業(yè)務(wù)的連續性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭業(yè)務(wù)，如果在2017年06月05日（不含）前錄入個(gè)人信貸系統或者客戶(hù)提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在2017年06月05日（不含）前，該類(lèi)業(yè)務(wù)可按原按揭貸款利率政策執行。
請各經(jīng)營(yíng)機構根據自身業(yè)務(wù)情況，合理安排業(yè)務(wù)進(jìn)度，并對相關(guān)渠道和客戶(hù)做好解釋說(shuō)明工作，繼續積極開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)。
下面是幫主最近幾天全面走訪(fǎng)的北京房?jì)r(jià)情況，房?jì)r(jià)到底有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降，在這里可以找到答案：
房?jì)r(jià)有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降？
近日，偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，北京5月份在有交易的12個(gè)區域中，多達8個(gè)區的二手房成交均價(jià)下跌，僅4個(gè)區的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區和亦莊開(kāi)發(fā)區，幅度都超過(guò)20%。
對此，有房產(chǎn)中介表示，目前部分地區房?jì)r(jià)回調到去年12月時(shí)價(jià)格。也有購房者對房?jì)r(jià)下降的說(shuō)法不以為然，“房?jì)r(jià)下降沒(méi)有普遍性，只是學(xué)區房和老舊小區的房?jì)r(jià)在下降?！睂τ谝嗲f、通州房?jì)r(jià)下跌20%的數據，記者采訪(fǎng)的房產(chǎn)中介、當地居民并不認同該說(shuō)法，認為價(jià)格下降和業(yè)主主動(dòng)下調報價(jià)有關(guān)系。
除了價(jià)格下跌，二手房交易量也在急遽下降，部分網(wǎng)點(diǎn)交易量下降50%到60%。
值得注意的是，隨著(zhù)河北地區多次出臺調控政策，廊坊的“北三縣”房?jì)r(jià)下跌，有房產(chǎn)中介轉而售賣(mài)海景房。
購房者：“學(xué)區房?jì)r(jià)格降了100多萬(wàn)”
國家統計局5月份發(fā)布的數據顯示，4月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)出現環(huán)比停漲。據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，5月份在有交易的12個(gè)區域中，多達8個(gè)區的二手房成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區的價(jià)格上漲。
“北京二手房?jì)r(jià)格現在處于趨穩狀態(tài)，降價(jià)幅度大概在4%到6%?！弊蛉?，立水橋地鐵站附近一鏈家中介鄭先生說(shuō)，立水橋附近一套房子在調控政策前交易價(jià)格為448萬(wàn)，目前同一小區同一戶(hù)型的房子交易價(jià)位在410萬(wàn)元?！敖祪r(jià)30多萬(wàn)，這是我們店面里降價(jià)最多的一套房子?！?
據鄭先生介紹，北京317新政后房?jì)r(jià)開(kāi)始出現下降?！百J款年限縮減至25年，再加上房貸折扣利率上升，使得部分購房者無(wú)力承擔房?jì)r(jià)，導致買(mǎi)房減少，賣(mài)房者降價(jià)賣(mài)房，”鄭先生說(shuō)，也有部分改善型購房者急于賣(mài)房，以獲得購房資金，從而主動(dòng)下調報價(jià)、降價(jià)出售。
“目前北京地區房?jì)r(jià)降到了調控政策出來(lái)之前的價(jià)位，和去年12月房?jì)r(jià)差不多，”鄭先生說(shuō)。
住在通州的謝女士這兩年一直在看房，她也感受到了房?jì)r(jià)的下跌，“但房?jì)r(jià)下降并沒(méi)有普遍性?！?
“降價(jià)幅度比較大是城里的老小區和學(xué)區房，”謝女士說(shuō)，市內的老舊小區的房源戶(hù)型或者小區環(huán)境較差，房?jì)r(jià)有所下降?！岸本┎簧僦脫Q型購房者的需求為品質(zhì)更高的小區，北京各個(gè)地區的優(yōu)質(zhì)小區有限，優(yōu)質(zhì)小區房?jì)r(jià)并未下降?！?
在謝女士看來(lái)，學(xué)區房自317新政后也受到較大沖擊。
“我們單位附近有個(gè)裕中小學(xué)，新政前學(xué)校附近我看的房子價(jià)格為900多萬(wàn)，目前同一棟樓、同一戶(hù)型有兩套房子報價(jià)為728萬(wàn)、753萬(wàn)，”謝女士說(shuō)，這兩套樓層更低，“等于是降價(jià)了100多萬(wàn)快200萬(wàn)”。
不過(guò)也有房產(chǎn)中介表示，其所在區域房?jì)r(jià)并無(wú)明顯變化。
“現在玉泉營(yíng)二手房房?jì)r(jià)在每平米7萬(wàn)到7.5萬(wàn)，和新政前價(jià)格差不多，只不過(guò)不漲價(jià)了?！庇袢獱I(yíng)附近一我愛(ài)我家房產(chǎn)中介張先生說(shuō)，個(gè)別業(yè)主著(zhù)急用錢(qián)的情況下，才可能降價(jià)出售。
天通苑一位業(yè)主對此持類(lèi)似看法?！拔覂蓚€(gè)月前剛買(mǎi)的二手房，簽的時(shí)候是550萬(wàn)，現在價(jià)格和兩個(gè)月前差不多，”其稱(chēng)，目前其小區房?jì)r(jià)處于止漲狀態(tài)。
通州、亦莊降價(jià)20%？中介：“沒(méi)降那么多”
據媒體報道，偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計顯示，在北京地區二手房交易的12個(gè)區域中，跌幅最大的是通州區和亦莊開(kāi)發(fā)區，幅度都超過(guò)20%。
“沒(méi)有降價(jià)那么多，亦莊地區一般二手房成交價(jià)下降20萬(wàn)，個(gè)別二手房?jì)r(jià)格下降30萬(wàn)?！弊蛉?，亦莊一鏈家中介稱(chēng)，目前二手房成交周期在拉長(cháng)，有業(yè)主著(zhù)急出房，有業(yè)主調低了報價(jià)和成交價(jià)。
上述中介介紹，最近賣(mài)出了一套不到80平米的房子?！白畛鯓I(yè)主報價(jià)470萬(wàn)，后來(lái)在我們的勸說(shuō)下調到了450萬(wàn)，最后以435萬(wàn)成交?！?
通州區居民謝女士認為，從成交價(jià)上看，其所在小區房?jì)r(jià)并未大幅下跌。
“我們小區沒(méi)有降價(jià)那么多，與新政前相比，只是有了談價(jià)空間，”謝女士說(shuō)，其小區業(yè)主的報價(jià)普遍較高，目前房子談價(jià)空間在50萬(wàn)到100萬(wàn)?！皩?shí)際的成交價(jià)不一定下降了，只是報價(jià)降了，所以使得大家以為房?jì)r(jià)降了?！?
一位房產(chǎn)中介也談到了“報價(jià)比較虛”?！拔业耐伦罱u(mài)出去的一套房子在高位時(shí)報價(jià)為750萬(wàn)，最近以670萬(wàn)成交。報價(jià)比較虛，降了差不多100萬(wàn)?！?
該中介表示，目前其所在的網(wǎng)點(diǎn)制定了“硬性報價(jià)標準”?！氨热缫郧胺?jì)r(jià)每平米報價(jià)7.5萬(wàn)，但成交價(jià)為六萬(wàn)，現在我們的政策就是賣(mài)價(jià)每平米不能超過(guò)六萬(wàn)，學(xué)區房報價(jià)不能超過(guò)15萬(wàn)一平米，”他表示，“要求賣(mài)房者調低報價(jià)，按照正常的市場(chǎng)價(jià)格走。報價(jià)超過(guò)硬性標準，房源將從官網(wǎng)下架?！?
一個(gè)多月沒(méi)賣(mài)出一套，中介業(yè)務(wù)量驟減
我愛(ài)我家的中介張先生已經(jīng)“一個(gè)多月沒(méi)有開(kāi)出一單了”。2016年，張先生賣(mài)出23套房，掙了40多萬(wàn)。
去年9月至今，北京多次出臺房產(chǎn)調控政策?！敖禍匦苊黠@，以317為界線(xiàn)，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量一下子降了下來(lái)，”張先生說(shuō)，截至目前其今年共賣(mài)出四套房子?！叭资窃诖汗澓蟮?17新政前賣(mài)出的，四月賣(mài)出一套，五月至今沒(méi)開(kāi)出一單?！?
張先生說(shuō)，其所在中介網(wǎng)點(diǎn)每個(gè)月簽單數量為十多單，較年前減少一半多。
業(yè)務(wù)量驟減已成為各家中介普遍現狀。
“我五月份沒(méi)有賣(mài)出去一套房，四月賣(mài)出去一套，”立水橋附近的鏈家中介鄭先生介紹，其所在店面每周賣(mài)六到十套房子?！靶抡鰜?lái)前，一周可以賣(mài)出20多套，業(yè)務(wù)量減少了60%?！?
兩人均表示，目前來(lái)店面咨詢(xún)、看房的購房者明顯減少，“多數在觀(guān)望?！?
據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，自3月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量連續下滑。5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶(hù)登記量環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。
另有數據顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量?jì)H為1.08萬(wàn)套左右，是近27個(gè)月以來(lái)的最低值，環(huán)比4月下跌了近4成。
但張先生對房產(chǎn)市場(chǎng)降溫的說(shuō)法不以為意，“只能說(shuō)北京地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于回歸正常了?！睋榻B，北京房產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，月交易量為35000套左右，而在五月份北京房產(chǎn)市場(chǎng)成交量為12000套?！澳壳斑@個(gè)網(wǎng)簽量為市場(chǎng)正常時(shí)期的交易量?！?
鄭先生對未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)也持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，“北京根本不缺買(mǎi)房的人，只要戶(hù)型、位置或者其他條件足夠好，剛需購房者仍會(huì )搶著(zhù)買(mǎi)?！?
周邊區域：
“北三縣”房?jì)r(jià)下跌中介轉賣(mài)海景房
6月3日，廊坊房地產(chǎn)調控再次升級。廊坊市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，非當地戶(hù)籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會(huì )保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。此前的3月21日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清于3月22日起執行限購政策，非本地戶(hù)籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低于50%。
“3月21日限購政策出來(lái)后，廊坊燕郊這邊的房?jì)r(jià)就在跌了，”熟悉河北房產(chǎn)市場(chǎng)的房產(chǎn)中介杜先生介紹，目前燕郊地區一般房源價(jià)格為每平米26000元左右，較好房源價(jià)格為每平米三萬(wàn)元。而此前燕郊一般房源價(jià)格為每平米3萬(wàn)元以上，較好房源價(jià)格為4萬(wàn)元左右。燕郊另一位房產(chǎn)中介也表示，目前燕郊地區房?jì)r(jià)每平米下跌了4000元左右。
家住北京的陳先生于2015年8月以1.98萬(wàn)元的成交均價(jià)購入燕郊納丹堡壘小區的一套住房，用于投資。今年3月該小區房屋均價(jià)突破3萬(wàn)元，均價(jià)最高達3.5萬(wàn)元。然而，317新政后，目前該小區的成交均價(jià)回落至2.9萬(wàn)元左右。
同屬“北三縣”，香河和大廠(chǎng)的房?jì)r(jià)也在下跌。
昨日，“北漂”十多年的李飛表示，他目前居住在距離香河城區不遠的某小區?！澳壳拔疫@個(gè)小區的房?jì)r(jià)大約2.2萬(wàn)元/平米，相比今年3月份最高的2.5萬(wàn)，下降了3000元/平米?！?
李飛說(shuō)，自北京317限購之后，香河等北三縣升級限購措施，該小區的房?jì)r(jià)停止上漲，但基本穩定，略微下降。目前小區交房三年，入住率不足3成，主要是“北漂”。而空置的房屋主要是北京投資客買(mǎi)的，等著(zhù)后來(lái)的投資者或北漂族接盤(pán)。
大廠(chǎng)的房?jì)r(jià)限購后也下跌?！?月份廊坊的限購政策出來(lái)后，房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，成交量很低，中介門(mén)店關(guān)了不少?！弊蛉?，大廠(chǎng)一位居民說(shuō)，根據樓盤(pán)的位置和質(zhì)量，降幅在每平米2000元左右。
杜先生說(shuō)，目前其公司業(yè)務(wù)開(kāi)始轉向售賣(mài)山東、東戴河附近的海景房?！昂颖毕拶徴呦?，外地人無(wú)法投資河北的房子，不少投資者轉向海景房?！?
張大偉解讀目前的市場(chǎng)狀況：
5月，合計月內二手房住宅簽約10801套，而這一接近1萬(wàn)套的簽約量，是最近27個(gè)月的最低值。5月北京二手房成交價(jià)格環(huán)比下調1.2%（整體看，市場(chǎng)成交平均面積上升，3月平均單套成交面積86.7平米。4月為91平米，而5月平均單套面積94平米）
整體市場(chǎng)已經(jīng)出現了，明顯的成交大幅回落下的，價(jià)格下行。但從價(jià)格調整幅度看，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈依然持續中，沒(méi)有出現除個(gè)案報價(jià)大跌外的成交價(jià)格大跌，實(shí)際成交價(jià)格平穩微跌。
整體看，北京等一二線(xiàn)城市在3月調控后，數據逐漸開(kāi)始反映出調控影響，網(wǎng)簽成交量持續走低，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調整周期。
從走勢看信貸收緊等樓市調控政策是出現市場(chǎng)降溫的最主要原因。
本輪樓市降溫的主要原因是政策，所以后續市場(chǎng)走勢還是看政策，目前預期政策會(huì )繼續嚴格執行，所以預期成交量將繼續低迷，而價(jià)格很可能在成交量下調3-6個(gè)月出現明顯的變化。
本輪房?jì)r(jià)調整主要在二手房市場(chǎng)，因為新建住宅在2016年末已經(jīng)開(kāi)始限價(jià)，所以二手房?jì)r(jià)格相比新建住宅相當于高了10-15%。所以預計這一輪市場(chǎng)調整新建住宅的價(jià)格調整幅度不會(huì )太大。
從市場(chǎng)經(jīng)濟以及過(guò)去樓市調控看，最近的確出現了個(gè)案的價(jià)格調整，有些幅度還不小。但很多機構發(fā)布的數據不負責任，以個(gè)案放大市場(chǎng)恐慌。動(dòng)不動(dòng)跌20%，跌百萬(wàn)。實(shí)際市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方還在博弈過(guò)程中。調控才2個(gè)月，不可能出現這些普遍現象。
