中國家庭應從“買(mǎi)房者”向“房地產(chǎn)投資者”轉變
在過(guò)去的20年間，房地產(chǎn)無(wú)疑是中國居民財富增長(cháng)最大的驅動(dòng)力之一。研究顯示，中國家庭住房擁有率高達87%，城鎮人口中擁有兩套及以上住房的家庭比例則超過(guò)21%，房產(chǎn)價(jià)值占中國家庭總資產(chǎn)的比例接近60%——這些數據都遠高于美國、英國、日本等發(fā)達國家。
房地產(chǎn)的巨大財富效應與經(jīng)濟增長(cháng)階段、政策環(huán)境和文化傳統的關(guān)系密不可分；但綜合多方面因素考慮，清和學(xué)院研究中心認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的階段，居民的房地產(chǎn)投資行為也將從投資邏輯和方式上發(fā)生重大轉變。
買(mǎi)房的杠桿效應、穩定性與成本
直觀(guān)上看，中國居民不停買(mǎi)房的邏輯似乎就是住房?jì)r(jià)格上漲；但其實(shí)杠桿使用的便利以及持有、交易成本的低廉也是極為重要的兩個(gè)因素。
首先，杠桿的使用使房地產(chǎn)的回報絕對領(lǐng)先于其他投資機會(huì )。例如，北京房?jì)r(jià)在2002-2017年間上漲了13.2倍，而同期茅臺股票的價(jià)格則上漲更多，達到14.7倍；但是在加入房貸這個(gè)杠桿因素后，投資房產(chǎn)的收益將輕松達到投資茅臺的2-3倍。
因此，房貸也成了中國居民部門(mén)總體負債的主要來(lái)源，占比近60%。截至2018上半年，中國個(gè)人住房貸款余額已達24萬(wàn)億，占GDP的比例約為28%，已經(jīng)達到日本80年代中泡沫膨脹時(shí)期的水平。相比之下，A股的融資余額則僅有8500億左右。
雖然中國居民儲蓄率較高，償債能力較強，但杠桿率的快速提升已經(jīng)引起中央的高度重視；在嚴控金融風(fēng)險、“住房不炒”的政策背景下，更多限貸政策的出臺使個(gè)人越來(lái)越難以在房地產(chǎn)投資中使用杠桿——有的城市對二套房的首付比例要求高達80%，對三套房則干脆采取停貸措施；這些政策使個(gè)人房貸余額的增速連續下滑：
（數據來(lái)源：央行金融機構貸款投向報告）
其次，在新的政策限制和稅收環(huán)境下，買(mǎi)房、屯房、賣(mài)房的成本正不斷上升。融360最新發(fā)布的報告顯示，截至8月，全國首套房貸款利率已經(jīng)連續20個(gè)月上漲，達到5.69%，未來(lái)或還繼續保持小幅上漲態(tài)勢；同時(shí)，在十三屆全國人大最近公布的立法計劃中，房地產(chǎn)稅法已經(jīng)被列入條件比較成熟、5年內擬提起審議的項目，房產(chǎn)稅的到來(lái)只是早晚問(wèn)題。同理，在交易方面，自新“國五條”推出以來(lái)，各地也都強化了針對短期內非自住房交易的稅收政策以抑制投機行為。
因此，在房?jì)r(jià)趨于平穩的階段中，杠桿效應的大幅弱化和成本的增加使得過(guò)往單純的買(mǎi)房投資模式不再有效。新形勢下，房地產(chǎn)在中國家庭的財富體系中將扮演什么角色？清和學(xué)院研究中心認為，從中國國情和全球經(jīng)驗來(lái)看，房地產(chǎn)未來(lái)仍將是重要的財富載體和投資選擇，但目前中國家庭的當務(wù)之急是從“買(mǎi)房者”身份到“房地產(chǎn)投資者”身份的轉變。
房地產(chǎn)投資的階段性機會(huì )、多元化和長(cháng)期配置方向
投資者和買(mǎi)房者身份核心區別，在于對房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈認知的深入程度；而要完成這種轉變，則需要調整投資邏輯和心態(tài)。
例如在當下，買(mǎi)房者看到的是限購、限貸、限售等政策對實(shí)體住房投資和交易的制約，而投資者看到的卻是房子作為具有居住價(jià)值的資產(chǎn)，在中國城市化進(jìn)程繼續、居民住房升級需求依然旺盛的背景下，仍有很強的剛性需求支撐；在不確定性增多、資產(chǎn)荒重現之時(shí)，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍是極重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)源。
在買(mǎi)房者面對終端市場(chǎng)的疲軟而束手無(wú)策的時(shí)候，投資者卻從行業(yè)更上游看到了機會(huì )：在市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道極為豐富，資金供大于求，金字塔頂的項目很難滲透到個(gè)人投資者層面；但在供給側調整時(shí)期，即使十分優(yōu)質(zhì)的項目依然可能面臨開(kāi)發(fā)和周轉的資金需求——這就為個(gè)人投資者提供了階段性的入場(chǎng)條件。
而當前正是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生重大變化的節點(diǎn)。從2017年以來(lái)，為控制行業(yè)風(fēng)險，國內房地產(chǎn)金融環(huán)境持續收緊，信貸、債券、信托以及諸多通道類(lèi)渠道均受到了嚴格限制。有關(guān)研究近日發(fā)布的統計數據顯示，2018年8月份，受監測的85家典型房企累計融資總額為744億元，同比下降幅度達23%，較2017年的月均水平下降33%；1-8月，典型房企融資規模占全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例也開(kāi)始出現回落。
（數據來(lái)源：國家統計局）
清和學(xué)院研究中心認為，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊的局面短期內很難有較大改變，寶貴的資金將集中流向發(fā)展健康、償債能力強的房企；所以，通過(guò)定向融資計劃、私募股權基金等金融工具，參與底層資產(chǎn)清晰、增信措施到位和退出安排合理的優(yōu)質(zhì)項目開(kāi)發(fā)將是現階段房地產(chǎn)投資的主要機會(huì )。
另外應該指出的是，在住宅房地產(chǎn)受到嚴格調控之時(shí)，商業(yè)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域則蘊含著(zhù)很多以往個(gè)人投資者鮮有觸及的投資機會(huì )。新經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構的轉型給辦公樓、科技園、倉儲物流等領(lǐng)域提供了上升空間，而居民生活消費方式的進(jìn)一步轉變則促進(jìn)了新型購物中心和奧特萊斯等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；在房地產(chǎn)投資信托、私募股權基金和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的幫助下，個(gè)人投資者也開(kāi)始可以分享這些細分領(lǐng)域的增長(cháng)利潤。
同時(shí)，由于商業(yè)、物流地產(chǎn)等與住宅地產(chǎn)投資增速的相關(guān)性較小，投資者也可以通過(guò)多元化的投資以分散部分風(fēng)險。
(數據來(lái)源：2017中國統計年鑒)
從中長(cháng)期來(lái)看，縱觀(guān)全球，無(wú)論對家庭還是機構，房地產(chǎn)資產(chǎn)仍將是資產(chǎn)配置中的重要組成部分。清和學(xué)院研究中心認為，將實(shí)物地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資信托和私募股權基金等不同載體和金融工具搭配使用的方式將成為越來(lái)越多中國家庭配置房地產(chǎn)資產(chǎn)的主要選擇。新的投資方式和新的細分領(lǐng)域對投資者專(zhuān)業(yè)度提出了更高要求，而越早開(kāi)始學(xué)習、轉型的投資者無(wú)疑也將更早、更多地獲得機遇的青睞。
