2020年中國房地產(chǎn)投資交易總額有望達2600億元 存量商業(yè)將迎來(lái)交投高峰
中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在盤(pán)桓千億水平多年后，終于實(shí)現了里程碑式的飛躍。
世邦魏理仕最新發(fā)布的一份投資報告顯示，去年中國大宗物業(yè)投資總額達到1800億元，并有望在未來(lái)三年再次創(chuàng )下新高。到2020年中國房地產(chǎn)投資交易總額有望達到2600億元，這一規模較2016年將增長(cháng)45%。
“中國商業(yè)地產(chǎn)存量物業(yè)的投資大幕已經(jīng)開(kāi)啟，國內機構資本建倉、開(kāi)發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續活躍?！?
在世邦魏理仕大中華區投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌看來(lái)，中國在房地產(chǎn)金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶(hù)開(kāi)放等宏觀(guān)層面還存在制度性紅利，長(cháng)期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)投資還將面臨許多突破性增長(cháng)的空間。
大宗物業(yè)投資，指數量批量比較大的房產(chǎn)物業(yè)交易，涵蓋住宅、商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓、停車(chē)位等。大宗物業(yè)投資的活躍度體現了一個(gè)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資交易的成熟度。
“‘千億時(shí)代’的中國的大宗物業(yè)交易活躍才剛剛開(kāi)始，對比全球房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，目前中國主要城市的大宗交易投資活躍度還有待提升，現在來(lái)看，城市更新、存量改造都將是市場(chǎng)發(fā)展的重要發(fā)展方向?！?
商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度仍偏低
“中國商業(yè)地產(chǎn)的投資市場(chǎng)，潛力巨大?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^研究部主管謝晨表示，中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在盤(pán)桓千億水平多年后，在2016年實(shí)現大宗物業(yè)投資交易額達到1800億元的規模，雖然這一交易規模已相當可觀(guān)，然而從全球市場(chǎng)整體水平來(lái)看，中國商業(yè)房地產(chǎn)的大宗交易活躍度仍然偏低。
作為全球第二大經(jīng)濟體，中國目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規模達到3.4萬(wàn)億美元，僅次于美國，并有望在2020年進(jìn)一步增長(cháng)到4.2萬(wàn)億美元。與此相比，中國2016年創(chuàng )造歷史的1800億元（按2016年年底匯率折合260億美元）大宗物業(yè)交易額尚不足1%，可見(jiàn)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，不過(guò)，目前中國的城市中只有京滬兩城的活躍度可以比肩國際一線(xiàn)城市，整體大宗交易市場(chǎng)的活躍度仍然偏低。
世邦魏理仕把年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產(chǎn)規模的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度，根據這個(gè)指標，全球24個(gè)主要經(jīng)濟體市場(chǎng)大致分成高流動(dòng)性、中等流動(dòng)性、低流動(dòng)性三個(gè)發(fā)展階段，而中國正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉折期，預到2020年，中國大宗物業(yè)投資交易總額預計將較2016年增長(cháng)45%至2600億元，中國也將在2025年前后進(jìn)入中等流動(dòng)性商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)行業(yè)。
“作為全球第二大可投資商業(yè)地產(chǎn)規模的市場(chǎng)，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗物業(yè)交易活躍度偏低的原因有很多，如存在巨大的商業(yè)地產(chǎn)散售市場(chǎng)；包括REITs等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品出臺的落后；各城市間商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的差異明顯；部分市場(chǎng)如北京業(yè)主自持比例過(guò)高影響了市場(chǎng)流動(dòng)性等?！敝x晨表示。
京滬投資跨入國際門(mén)戶(hù)城市行列
如果從城市層面分析，京、滬兩地在近3年在大宗交易規模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內其他城市。雖與世界級金融、商業(yè)中心如紐約、倫敦仍有較大差距，但已接近甚至趕超亞太區其他主要市場(chǎng)。2014年至2016年間上海的大宗物業(yè)投資額和活躍度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的大宗物業(yè)交易活躍度也已接近高流動(dòng)性市場(chǎng)的標準。
世邦魏理仕預計，上海、北京兩大門(mén)戶(hù)城市，2020年商業(yè)地產(chǎn)的大宗市場(chǎng)投資交易額將占總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個(gè)高潛力市場(chǎng)，有望在新增市場(chǎng)交易中占到36%的份額。
在一線(xiàn)城市具有地段優(yōu)勢及密集人流量的辦公及商業(yè)項目，未來(lái)的升值潛力將在未來(lái)逐步顯現。去年國內大宗房地產(chǎn)物業(yè)交易達到1800億元規模后，今年諸多房企開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目也受到市場(chǎng)的關(guān)注。
“今年住宅市場(chǎng)受到很多限制，但對于商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)來(lái)說(shuō)卻是發(fā)展機遇，現在資本收購、二次改造的商業(yè)項目非常多?！敝芤陨硎?。
謝晨也表示：“展望2020年，基礎建設、城鎮化、一帶一路、人口結構改變及跨區域流動(dòng)、消費升級都將成為影響商業(yè)地產(chǎn)投資的驅動(dòng)力。未來(lái)10年到15年，中國更多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將跨入成熟期?！?
