環(huán)京樓市開(kāi)發(fā)商暗地漲價(jià) 捆綁銷(xiāo)售車(chē)位或精裝修
距離河北省密集出臺政策監管樓市已經(jīng)過(guò)去幾個(gè)月，成交統計數據也顯示出了政策威力。不過(guò)在這背后，通過(guò)捆綁精裝或車(chē)位銷(xiāo)售等變相加價(jià)的現象依舊存在，甚至蔓延至距離北京相對較遠的區域。近日機構統計的網(wǎng)簽價(jià)格顯示，燕郊、香河僅為每平米1萬(wàn)多元，而記者調查發(fā)現，這兩個(gè)區域的新房?jì)r(jià)格均已過(guò)2萬(wàn)元。有的區域網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間甚至存在一倍的差價(jià)，這背后隱藏著(zhù)怎樣的操作手段？
1.5萬(wàn)和3萬(wàn)之間的魔幻現實(shí)
“5月燕郊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為15619元/平方米，環(huán)比下跌6.1%……5月香河整體銷(xiāo)售均價(jià)為10934元/平方米，價(jià)格走勢趨穩……從價(jià)格段來(lái)看，8000（含）元/平方米以上價(jià)位產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力，但較去年同期占比明顯回落，6000（含）-7000元/平方米價(jià)格段產(chǎn)品成交占比顯著(zhù)提高?！弊罱?，來(lái)自北京中原機構市場(chǎng)報告中的這一串數字引起業(yè)內關(guān)注。
在業(yè)內和購房人的印象中，燕郊住宅銷(xiāo)售均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)整體水平，早已經(jīng)是三年前的事情?，F如今，調控發(fā)力之后，在燕郊所剩無(wú)幾的新盤(pán)項目中，即使單價(jià)有所回落，新房單價(jià)也在2萬(wàn)多元，二手房報價(jià)也超過(guò)了2.5萬(wàn)元/平方米的報價(jià)水平。
而在將目光放到距離北京相對更遠的香河和大廠(chǎng)等區域，其新房報價(jià)也早已超越機構報告中顯示的價(jià)格。
自去年年底以來(lái)，河北廊坊、保定、張家口等多區域及下轄區域相繼出臺樓市限購政策，部分區域甚至多次出臺升級限購。在政策限制下，環(huán)北京樓市的成交量確實(shí)出現了降溫狀況，但其價(jià)格態(tài)勢是否也同樣如此？
“實(shí)際上，報告中的成交均價(jià)來(lái)源于各區域的網(wǎng)簽價(jià)格?！睂τ趫蟾鏀祿c實(shí)際觀(guān)感之間的偏差，北京中原方面相關(guān)負責人介紹。
有業(yè)內人士也向新京報記者坦言，盡管環(huán)北京多區域多次加強對于預售許可的監管，但在環(huán)北京樓市，變相加價(jià)是公開(kāi)的秘密。
去年11月18日，新京報記者就曾報道過(guò)在燕郊購買(mǎi)新房，需加價(jià)20多萬(wàn)元。
當時(shí)，新京報記者以購房人身份在御東郡咨詢(xún)時(shí)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，現在的房源都有加價(jià)。合同上是按照房管局的備案價(jià)簽的，備案價(jià)比較低，約23000元/平方米，而其時(shí)項目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價(jià)補上。
值得注意的是，這并非個(gè)例。燕郊另一在售項目的銷(xiāo)售人員透露，“除了加價(jià)，還有一種情況是，捆綁車(chē)位賣(mài)，一個(gè)車(chē)位100萬(wàn)元?！?
而在調控不斷升級的眼下，環(huán)京區域樓市的“潛規則”仍在持續。
調控下，變相加價(jià)依舊存在
“項目現在的售價(jià)從2萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元不等，我們這有備案網(wǎng)簽價(jià)格不能超15000多元的（限制），但請放心，超過(guò)這個(gè)價(jià)格的合同，我們開(kāi)發(fā)商會(huì )有辦法幫您通過(guò)網(wǎng)簽?！痹谙愫拥南Z(yǔ)藍灣（資料、團購、論壇）項目，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對新京報記者坦言，香河對于預售價(jià)格有明確的備案價(jià)格限制，但項目的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格要高于網(wǎng)簽價(jià)格。
而在廊坊下轄的大廠(chǎng)，同樣也存在著(zhù)高于備案價(jià)格銷(xiāo)售的現象存在。
從大廠(chǎng)縣城中心驅車(chē)大約25分鐘，到達位于102國道福喜路口南側的圣拉斐爾小鎮東區，銷(xiāo)售人員介紹，目前該小區只剩疊拼房可銷(xiāo)售，房子價(jià)格23000元/平方米左右，捆綁精裝修和車(chē)位。
“項目網(wǎng)簽備案價(jià)格是15000多元/平方米?！痹撲N(xiāo)售人員直言，但是為了通過(guò)網(wǎng)簽，購房者需要簽一個(gè)單價(jià)15000元的購房合同，而對于余下的每平方米8000元的價(jià)款，需要購房者在裝修合同中補齊，“裝修合同單獨簽，裝修需付全款”。
實(shí)際上不僅是新房，記者在大廠(chǎng)走訪(fǎng)時(shí)了解到，當地中介操作的二手房也是通過(guò)這樣的“雙份合同”實(shí)現成交。
盛世·尚水城（資料、團購、論壇）位于大廠(chǎng)北辰東街與永安路交叉口。記者以購房人身份前往咨詢(xún)時(shí)，項目售樓處工作人員稱(chēng)，目前項目有現房，但尚未開(kāi)盤(pán)。
不過(guò)之后該工作人員又告訴記者，他手里有套房子，面積在98平方米左右，房本滿(mǎn)兩年?？梢砸悦科椒矫?6800元成交，目前大廠(chǎng)網(wǎng)簽價(jià)格大概是每平方米15000元，超過(guò)網(wǎng)簽價(jià)格的部分都需要補齊現金房款，超過(guò)的部分不能貸款。記者按98平方米的面積計算，初步需要補齊17余萬(wàn)元的現金房款。
之后，記者又來(lái)到大廠(chǎng)榮昌路與北新街交會(huì )處的嘉怡麗都小區，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前小區還在建設，未確定開(kāi)盤(pán)日期，暫不確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格。
“嘉怡麗都小區先期開(kāi)盤(pán)的房源都已銷(xiāo)空，目前市價(jià)在每平方米2萬(wàn)元左右。如果你想買(mǎi)這邊房子，我們可以運作，超過(guò)備案網(wǎng)簽價(jià)格的房子，我們會(huì )想辦法通過(guò)網(wǎng)簽?！编徑恢薪楣ぷ魅藛T告訴記者。
滄州備案單價(jià)5000元，賣(mài)到1萬(wàn)多
而在去年以來(lái)環(huán)北京樓市的升溫潮中，類(lèi)似上述變相加價(jià)的現象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。
6月26日上午，記者來(lái)到距離北京200余公里外的滄州市。在運河區迎賓大道和永濟路交口的保利花園（資料、團購、論壇）售樓處，工作人員向記者介紹，該項目前期開(kāi)盤(pán)房子已經(jīng)售空，近期還會(huì )開(kāi)盤(pán)?！?月份開(kāi)盤(pán)的房子價(jià)格是8400元/平米左右，綁定裝修3000元/平米，綁定一個(gè)車(chē)位13萬(wàn)左右，裝修和車(chē)位需全款，最后算下來(lái)的實(shí)際成交價(jià)格要一萬(wàn)多?！?
此外，該工作人員還向記者表示，目前項目在排卡過(guò)程中，由于5月份很多客戶(hù)沒(méi)有搖到號，下次開(kāi)盤(pán)想要買(mǎi)到合適的房子需要“趕緊找找關(guān)系提前運作”，否則很難搖到號。
而這之后，記者在該售樓員的介紹下，與一位“內部人員”取得聯(lián)系。該“內部人士”則告訴記者，交給他13萬(wàn)元，并提供身份證號碼和姓名排號，就可以買(mǎi)到一個(gè)“靠譜的內部號”。
而在截稿時(shí)，記者又接到該項目銷(xiāo)售人員電話(huà)稱(chēng)，項目將于近兩日開(kāi)盤(pán)，房?jì)r(jià)基本上保持在8400元/平方米，但車(chē)位價(jià)格預計會(huì )漲一兩萬(wàn)元，而“內部號”也已經(jīng)由13萬(wàn)元漲至16萬(wàn)元。
無(wú)獨有偶。在泰享嘉府項目售樓處，工作人員同樣表示該項目大概在兩個(gè)月左右開(kāi)盤(pán)，毛坯房的價(jià)格要在1萬(wàn)以上?！埃ê灪贤瑫r(shí)），我們簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是按照網(wǎng)簽備案價(jià)格顯示的合同，為了通過(guò)網(wǎng)簽。另一個(gè)就是實(shí)際成交的合同，為了找平市場(chǎng)差價(jià)，開(kāi)發(fā)商也得賺錢(qián)?！?
記者又來(lái)到位于滄州市千童大道與百川路交叉口的“滄興一品”小區，銷(xiāo)售人員介紹，“該小區價(jià)格每平米兩萬(wàn)一千多，帶精裝帶家電，綁定兩個(gè)15萬(wàn)的車(chē)位，裝修和車(chē)位不會(huì )寫(xiě)在備案合同中。網(wǎng)簽備案價(jià)格顯示一萬(wàn)多一些?！?
“滄州住建局規定，備案網(wǎng)簽價(jià)格是每平米五千多，在滄州買(mǎi)一套一百平米的房子，也就首付十多萬(wàn)，可是保利花園5月份開(kāi)盤(pán)卻規定，購房者需要帶60萬(wàn)元驗資后才可參與搖號，首付也大概是60萬(wàn)以上。滄州個(gè)別樓盤(pán)竟然要首付一百多萬(wàn)?！币晃粶嬷莘慨a(chǎn)界人士告訴記者。
他表示，保守估計，滄州市區去年同期8000元/平米的房子，現在能賣(mài)到15000元/平米。如今，內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子，轉手就以二手房名義13000元/平米出手，剛需購買(mǎi)者很難以合理價(jià)格買(mǎi)到房子。
記者多次與河北省滄州住建局相關(guān)負責人取得聯(lián)系。該局一王姓工作人員回復，按規定滄州市區的房子每平米超過(guò)五千多就不能備案，決不允許倒賣(mài)購房號，保利花園已售的房子，目前全部沒(méi)有通過(guò)相關(guān)部門(mén)備案。
暗藏風(fēng)險，維權難度大
實(shí)際上，通過(guò)捆綁精裝修、車(chē)位等方式變相漲價(jià)的案例并不僅限于上述區域。就在5月份，青島就曾明文規定嚴禁捆綁車(chē)位變相漲價(jià)。6月27日，河南在樓市新政中也提到，要求企業(yè)必須一次性公開(kāi)每套準售房源價(jià)格，嚴格執行明碼標價(jià)和“一價(jià)清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價(jià)形式誘騙消費者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價(jià)外費用，不得捆綁銷(xiāo)售車(chē)位以及設置其他附加條件。
即使監管政策不斷出臺，但是這種行為仍在屢禁不止，并且暗藏風(fēng)險。
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人范辰律師認為，簽訂陰陽(yáng)合同，一般確實(shí)可從表面通過(guò)房產(chǎn)交易網(wǎng)簽流程，還會(huì )規避一部分稅負，但對買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，都存在很大法律風(fēng)險。對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，價(jià)格、付款方式約定無(wú)法確定為真實(shí)意思表示，則可能導致部分條款（特別是價(jià)格條款）不具有約束力，導致合同不能履行。此外，還會(huì )有無(wú)法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風(fēng)險。而對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)合同會(huì )有無(wú)效的法律風(fēng)險，房款不能全額收回。
范辰律師還表示，簽訂陰陽(yáng)合同嚴重違反我國稅法規定。行政機關(guān)查證屬實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
對于環(huán)京樓市的變相加價(jià)行為，某研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，河北市場(chǎng)存在各類(lèi)打擦邊球的做法，即預售價(jià)格是一個(gè)價(jià)格，但售樓處會(huì )私下繼續收取費用，甚至公開(kāi)收取。這樣做會(huì )帶來(lái)兩個(gè)現象。第一是網(wǎng)簽的價(jià)格和實(shí)際支付價(jià)格有很大的差異，影響數據判斷。第二是購房者維權的難度加大，因為此類(lèi)私下交付的價(jià)格很多是沒(méi)收據和憑證的。對于房企來(lái)說(shuō)，背后的心態(tài)也很普遍，即有很強的亂收費的動(dòng)機。后續建議繼續督查房企的預銷(xiāo)售行為。
盲目看漲致價(jià)值透支，管控力度將加大
“變相漲價(jià)從供需關(guān)系來(lái)看，說(shuō)明房源比較緊俏，否則房企違規收取費用也不會(huì )有購房者買(mǎi)單?！眹儡S進(jìn)表示，由于其中部分購房者也是投機型的購房者，本身對于風(fēng)險的意識不強，盲目看漲相關(guān)樓盤(pán)，這會(huì )引起此類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格提前透支。
而在變相漲價(jià)的同時(shí)，實(shí)際上難掩環(huán)京多地樓市成交降溫的現實(shí)。
在走訪(fǎng)中記者也看到，不少中介門(mén)店門(mén)可羅雀。
“大廠(chǎng)縣有些項目的開(kāi)發(fā)商就是在捂盤(pán)不售，等待價(jià)格回暖時(shí)再開(kāi)盤(pán)。限購政策加緊，一手房源很少，二手房成交慘淡，目前整個(gè)縣城的房?jì)r(jià)大概是每平米12000元-23000元，觀(guān)望者很多，還有一部分人想買(mǎi)，卻不符合限購政策，我們公司這個(gè)月基本沒(méi)成交，有些中介公司已經(jīng)關(guān)門(mén)放假了?！?
在與北京樓市聯(lián)動(dòng)效應突出的燕郊，有市場(chǎng)人士表示，今年以來(lái)燕郊也少有新盤(pán)入市?！笆赘短岣吆蜕绫＠U納年限限定之后，一方面需求受到抑制，另一方面預售監管越來(lái)越嚴格，有些項目即使有房也按兵不動(dòng)?！?
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，調控收緊后，核心一線(xiàn)城市的部分項目實(shí)際價(jià)值被低估，導致核心一二線(xiàn)城市樓市成交（網(wǎng)簽）數據表現和實(shí)際市場(chǎng)需求之間出現一定扭曲；但是同時(shí)，個(gè)別城市項目由于蓄客不足，開(kāi)發(fā)商也不得不調低市場(chǎng)預期降價(jià)銷(xiāo)售，比如環(huán)北京的石家莊某項目計劃1.8萬(wàn)/平方米開(kāi)盤(pán)，但由于蓄客不足實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格只有1.5萬(wàn)/平方米左右。
來(lái)自北京中原的數據顯示，5月，廊坊樓市成交出現同比持續下降。自3月廊坊限購升級后，廊坊市區（安次區和廣陽(yáng)區）商品住宅成交量同比呈現近一年來(lái)首次下降，4-5月繼續回落，5月成交23萬(wàn)平米，同比下降19%。
嚴躍進(jìn)認為，從市場(chǎng)趨勢看，環(huán)北京樓市整體價(jià)值方面被看好，這和此類(lèi)區域的投資價(jià)值較好有關(guān)，或者說(shuō)和規劃不斷落實(shí)有關(guān)。而價(jià)格方面也會(huì )因為價(jià)值上升而上漲。但預計管控力度較大，所以?xún)r(jià)格方面依然還是可以實(shí)現相對平穩態(tài)勢，即大漲可能性也不大，相關(guān)地方政府也在此類(lèi)房?jì)r(jià)把控上不敢懈怠。
而在市場(chǎng)降溫的同時(shí)，房企對于環(huán)北京的熱情依舊沒(méi)有退溫。
預計未來(lái)，隨著(zhù)環(huán)京樓市保障房供應將增加，有望平抑房?jì)r(jià)穩定市場(chǎng)預期。
