全國房企Top20強來(lái)濟17家 濟南已成地產(chǎn)豪門(mén)眼中熱土
隨著(zhù)6月30日長(cháng)清區東鋪社區競拍結果出爐，一個(gè)在濟南人看來(lái)有些陌生、業(yè)內卻再熟悉不過(guò)的地產(chǎn)豪門(mén)——招商蛇口，借此次拿地成為進(jìn)入濟南市場(chǎng)的第17家全國房企Top20強。一方面濟南地鐵建設順利，城市拉開(kāi)了新的框架，巨大的發(fā)展潛力吸引了眾多地產(chǎn)豪門(mén);另一方面，本土中小房企拿地變得困難，被地產(chǎn)豪門(mén)擠出主城區后轉戰周邊縣城，毫不夸張地說(shuō)濟南市場(chǎng)已成為“豪門(mén)戰場(chǎng)”。
【豪門(mén)云集】Top20強來(lái)了17家濟南成豪門(mén)眼中熱土
作為來(lái)濟新貴，招商蛇口有著(zhù)央企背景，和其他早先進(jìn)入濟南的地產(chǎn)豪門(mén)一樣，看好濟南作為省會(huì )城市的未來(lái)發(fā)展潛力。
在中國房協(xié)等發(fā)布的2017中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單中，Top10強全部為全國性房企，前三強恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷(xiāo)售額均在3000億元以上，綠地、保利、中海、萬(wàn)達、融創(chuàng )、華夏幸福分列四到九位，龍湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年銷(xiāo)售額超過(guò)600億元。仔細觀(guān)察不難發(fā)現，Top10強中多是濟南人熟悉的老面孔，華夏幸?；鶚I(yè)今年剛通過(guò)“產(chǎn)業(yè)新城+”的業(yè)務(wù)模式，要在黃河北投資600億打造新城，至于富力，據國土系統有關(guān)人士稱(chēng)其今年下半年也將進(jìn)入濟南，或在東部布局商業(yè)地產(chǎn)。這樣一來(lái)，進(jìn)入全國房企Top10強的企業(yè)將悉數進(jìn)入濟南市場(chǎng)。
剛在長(cháng)清拿地的招商蛇口位列500強榜單第15位。和招商蛇口一樣，第17位的旭輝今年也在章丘拿地，首次進(jìn)入濟南。第12-20名中的華潤、綠城、世茂在濟南布局多年，金地集團雖在濟南設立分公司，但尚未拿地，而新城控股則通過(guò)在濟收購獲得項目。因此，在Top20強中，目前看來(lái)僅有三家沒(méi)進(jìn)入濟南。
地產(chǎn)豪門(mén)偏愛(ài)濟南，還與一線(xiàn)城市調控趨嚴，轉戰二線(xiàn)熱點(diǎn)城市補庫存有關(guān)。一方面，熱點(diǎn)城市樓市銷(xiāo)售向好，增加土地供應、優(yōu)化土地供應結構成為這些城市的重點(diǎn)調控方向;另一方面，部分三四線(xiàn)城市則繼續推進(jìn)去庫存，落實(shí)暫?；驕p少土地供應等政策，也讓品牌大房企調整布局，集中在濟南等熱點(diǎn)地區拿地，只要有地出讓?zhuān)蜁?huì )積極參與拿地。因此，在濟南拉開(kāi)城市框架的過(guò)程中，不排除有更多的地產(chǎn)豪門(mén)來(lái)濟，這意味著(zhù)濟南土拍將進(jìn)入“搏大”時(shí)代。
【強強聯(lián)合】豪門(mén)打聯(lián)合開(kāi)發(fā)牌拿地玩排列組合
越來(lái)越多的地產(chǎn)豪門(mén)進(jìn)入濟南，各自又有拿地任務(wù)，否則完不成總部定下的銷(xiāo)售任務(wù)。而在土地資源緊缺、拍地資金巨大的現實(shí)情況下，與其單打獨斗，不如搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)，并且自去年下半年以來(lái)這種現象在濟南越來(lái)越多。上個(gè)月剛結束的章丘土拍中，出讓面積最大、競爭最激烈的賀套村盡管最終由章丘碧桂園以約22.5億元拿下，但業(yè)內傳出至少還有5家房企參與。
“現在聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式漸成主流了，從去年下半年的彩石地塊、小鴨地塊等都能見(jiàn)到這種聯(lián)合體拿地的情況，這是大勢所趨?！睋细惠x煌山東公司副總經(jīng)理許傳明分析，房企采用聯(lián)合體拿地，一方面減少了在拿地階段的競爭，有利于控制成本，另一方面在土地資源相對緊缺的情況下，聯(lián)合拿地可保障各家業(yè)務(wù)能正常開(kāi)展。
去年11月底的土拍中，停留在大家印象中的是工業(yè)北路小鴨地塊被世茂地產(chǎn)拿下，但今年4月該地塊的建設用地規劃許可批后公示顯示，項目用地單位濟南世茂新紀元置業(yè)背后站著(zhù)3個(gè)股東：世茂、保利、新城控股，且都是全國房企Top20強。其實(shí)，濟南市場(chǎng)房企之間聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例并不少，比如海爾與綠城、融創(chuàng )與建邦等，這是外來(lái)房企進(jìn)駐新市場(chǎng)的一種經(jīng)常性手段。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)看上去實(shí)現了1+1>2，但也不是沒(méi)有障礙。許傳明分析說(shuō)，房企搞聯(lián)合普遍采用合資成立項目公司的形式，但不同公司業(yè)務(wù)操作風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)關(guān)注重點(diǎn)各有區別，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中難免有爭議。不僅后期開(kāi)發(fā)如此，在前期聯(lián)合拿地中也面臨拆臺風(fēng)險。有業(yè)內人士稱(chēng)，去年在一宗捆綁地塊出讓中，互不相讓的幾家房企競到最后商量后期聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但后來(lái)一方拆臺退出，另外一方不得不面臨獨自將項目撐下去的賠本局面。
【產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)】 引來(lái)世界500強，濟南地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條延伸
地產(chǎn)豪門(mén)相繼進(jìn)入濟南，帶來(lái)的不僅是有保證的開(kāi)發(fā)項目，還有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的拓展。
比如在今年“6·30”土拍中，潘田片區拿地競買(mǎi)人為世界500強企業(yè)，這是濟南市一年多來(lái)至少第四次提出類(lèi)似的土地出讓條件。對此，業(yè)內人士稱(chēng)，通過(guò)一些房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)，延伸了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，有利于城市經(jīng)濟的可持續發(fā)展。如今年華潤摘得CBD的230米超高層捆綁地塊，其中2塊文化產(chǎn)業(yè)用地將引入2個(gè)中大型劇場(chǎng)以及4個(gè)娛樂(lè )體驗中心，促進(jìn)東部城區文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而綠地、平安將來(lái)引入金融機構地區總部，有力地支持濟南“四個(gè)中心”建設。
根據去年公布的《濟南市加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費實(shí)施方案》，到2025年，濟南市體育產(chǎn)業(yè)總規模將達到1000億元。方案提出，濟南要利用旅游資源，打造群眾日常休閑健身基地和節假日體育旅游精品線(xiàn)路，因地制宜發(fā)展攀巖、登山、冰雪等運動(dòng)項目，促進(jìn)體育與旅游的融合。此次潘田片區最大特色之一正是打造文化旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結合的休閑健身基地，項目地塊將建設世界一流的有10000座席的冰球、籃球合一場(chǎng)館，既可舉辦重大國際賽事，也可作為職業(yè)冰球俱樂(lè )部、職業(yè)籃球俱樂(lè )部的比賽主場(chǎng)，激發(fā)濟南人對冰雪運動(dòng)的熱情。而且，將來(lái)濟萊城際高鐵投運后，還可以吸引萊蕪、臨沂消費人群。
因此，通過(guò)房地產(chǎn)項目引進(jìn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，對產(chǎn)業(yè)投資、城市發(fā)展來(lái)說(shuō)是件好事。
本土中小房企路在何方?
這邊地產(chǎn)豪門(mén)在濟南市場(chǎng)縱橫捭闔，那邊本土中小房企拿地愈發(fā)困難?！白鳛橘Y金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)基本和小型企業(yè)說(shuō)再見(jiàn)了?！痹S傳明說(shuō)。
一方面土拍門(mén)檻提高，濟南本土中小房企手里沒(méi)有足夠資金，幾乎不可能與地產(chǎn)豪門(mén)掰手腕;另一方面，本土中小房企拿不到地，一旦坐吃山空，就意味著(zhù)離出局為期不遠。而一個(gè)殘酷的現實(shí)是，去年土拍中濟南本土中小房企在主城區(含長(cháng)清)地塊出讓僅拿到一兩宗地塊，今年上半年更是無(wú)一斬獲。
“在這一輪資本盛宴中，中小房企基本沒(méi)戲了，我們可以看到主要是央企、上市公司聯(lián)合體領(lǐng)銜拿地?！笔缆?lián)行山東區域總經(jīng)理朱江說(shuō)，中小房企當然也有出路，但不是在拍地中“硬碰硬”，而是尋求城市差異化的發(fā)展機會(huì )，比如說(shuō)舊改棚改項目中的小型地塊，另外的話(huà)就是企業(yè)之間的合作。
“去三四線(xiàn)城市，或者周邊衛星城尋找機會(huì )，也不失為一條出路?！敝旖f(shuō)。在6月28日平陰縣剛剛結束的一場(chǎng)土拍中，銀豐地產(chǎn)、濟南楚天置業(yè)就到此地布局，在拿地的同時(shí)，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫。再往前，平陰縣剛成交的一宗面積36262平方米、起始價(jià)4570萬(wàn)元的居住地塊，由于每次報價(jià)增幅只有5萬(wàn)元，結果兩位競買(mǎi)人從上午9點(diǎn)一直拼到晚上6點(diǎn)半，競價(jià)1140輪后方才成交。
