租房與買(mǎi)房享同等待遇 新政策促租賃時(shí)代到來(lái)
政府部門(mén)推出鼓勵發(fā)展現代住房租賃產(chǎn)業(yè)措施，旨在扭轉客戶(hù)觀(guān)念，將“有其屋”改為“有屋住”。
日前，住建部有關(guān)負責人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當事人的權利義務(wù)，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。為了實(shí)現百姓安居夢(mèng)，目前，我國著(zhù)力構建“購租并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。上周，我國首部住房租售條例公開(kāi)征求意見(jiàn)，住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)立法加快步伐，有望通過(guò)法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場(chǎng)加以規范。而廣州市近日率先提出“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權益，成為扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)市民待遇均等化的一個(gè)重要舉措。上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來(lái)五年150萬(wàn)套住房建設需求中包括50萬(wàn)套租賃住房。這些舉措都預示著(zhù)我國正從供給端頻頻發(fā)力增加租賃住房有效供給，住房供應加快向“購租并舉”的供應新體系轉變。有學(xué)者指出，“房住不炒”的障礙之一是租購不同權。如今一旦搭建“租購同權”平臺，使房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權利，有利于使租房切實(shí)成為實(shí)現“住有所居”的途徑。就廣州本地而言，伴隨著(zhù)樓價(jià)不斷攀升，租賃時(shí)代也已經(jīng)到來(lái)。
市民傳統觀(guān)念有待轉變
“居者有其屋”是大多數市民的傳統觀(guān)念，一代傳一代，但現在廣州的房?jì)r(jià)已處于相對高位。2017年上半年，廣州全市的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業(yè)務(wù)為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價(jià)為204.07萬(wàn)元/套，同比上升9.1%，上漲17萬(wàn)元/套。當代年輕人要靠自己的積蓄在市區買(mǎi)第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數要在二手樓市場(chǎng)內尋找。政府部門(mén)在這個(gè)時(shí)候推出鼓勵發(fā)展現代住房租賃產(chǎn)業(yè)的措施，旨在扭轉客戶(hù)的觀(guān)念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問(wèn)題了。
廣州鏈家的數據同時(shí)顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個(gè)百分點(diǎn)，這一年齡群體正是暫時(shí)無(wú)法入市購房的主力對象?！瓣?yáng)光家緣”數據顯示，今年上半年住宅租賃備案量為12.49萬(wàn)套，若算上小業(yè)主尚未報備的個(gè)案，總量或逾20萬(wàn)套?？梢?jiàn)廣州本地的租房市場(chǎng)表現要優(yōu)于存量房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。實(shí)際上，在今年1月23日，廣東省人民政府辦公廳已發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出19條要求，鼓勵外地人口凈流入的城市大力發(fā)展當地的住房租賃市場(chǎng)。
據廣州市統計局公布數據，截至2016年末，廣州市11區常住人口數量達1404.35萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口870.49萬(wàn)人，外來(lái)人口533.86萬(wàn)人。長(cháng)遠來(lái)看，這個(gè)方案給予廣州租賃群體有更大的選擇空間，只要未來(lái)能保證租賃房源量充裕，租賃市場(chǎng)或將呈幾何級數式快速發(fā)展，良好的經(jīng)驗亦會(huì )被周邊城市所借鑒。
大多數人難以承受學(xué)區房?jì)r(jià)
為保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。政府部門(mén)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權益，保障租購同權。具有廣州市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監護人在本市無(wú)自有產(chǎn)權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，這個(gè)具體細則由各區教育行政主管部門(mén)制定。
不可否認，廣州學(xué)區房?jì)r(jià)格一直處于上升通道內，特別是老城區內，資源相對緊缺。廣州鏈家研究院院長(cháng)周峰舉了一個(gè)例子，像廣州市教學(xué)資源最強的越秀區東山口板塊，這里面匯聚了署前路小學(xué)、培正小學(xué)、農林下路小學(xué)、培正中學(xué)、市七中等多所省一級學(xué)校。東山口地鐵站上蓋的東山錦軒，樓齡有16年，二手住宅成交價(jià)是7.3萬(wàn)元/m2，買(mǎi)一套單位連稅費的總價(jià)至少要700萬(wàn)元，可以入讀署前路小學(xué)。而附近龜崗板塊的啟明一馬路樓梯房，是上世紀50年代的物業(yè)，樓齡超過(guò)60年，今年的成交價(jià)也在7.05萬(wàn)元/m2，總價(jià)達540萬(wàn)元以上。這還不是總價(jià)最高的板塊，假如在天河區的珠江新城板塊，能入讀名校的單位，基本要1000萬(wàn)~1100萬(wàn)元/套。
在目前銀行信貸收緊下，買(mǎi)家至少需要支付四成到五成的首期，才能達成交易。試問(wèn)一下，能一下子拿300萬(wàn)元出來(lái)的客戶(hù)，能有多少呢？肯定是有的，但絕不會(huì )多。于是，如果通過(guò)租房也能拿到名校的入學(xué)指標，可以說(shuō)是一條成本不高的捷徑。
租購同權未必能刺激租金明顯拉升
有市場(chǎng)人士就認為，這里所謂同權的“權”，應該是能獲得分配入讀小學(xué)的權利，但未必是和擁有房產(chǎn)的本地戶(hù)籍客戶(hù)同等的優(yōu)先權，除非是優(yōu)質(zhì)的教育資源得到大規模的擴張。
以老城區越秀區為例，一所省級小學(xué)每年提供的學(xué)位大概在200~250個(gè)之間，一般都是優(yōu)先把指標給到招生地段內的“有房有戶(hù)者”，在遇到招生名額大于當年適齡“地段生”數量時(shí)，入讀名額會(huì )出現空缺，才由其他“不完全房產(chǎn)戶(hù)”、“隨祖輩”、“隨非直系親屬”、“租戶(hù)”、“集體戶(hù)”、“拆遷戶(hù)”等依次輪候補充。
因此，料此后教育部門(mén)出臺的新細則，應該不會(huì )采用“一刀切”的標準，在全市11個(gè)行政區域內實(shí)行。估計仍會(huì )先在郊區，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內先作實(shí)驗，待積累了足夠的成功經(jīng)驗，才會(huì )逐步向市中心區過(guò)渡。這個(gè)試驗過(guò)程起碼有5~6年，且實(shí)施計劃最快也要在2018年5月的小學(xué)招生才能顯現。
從目前市場(chǎng)情況看，租客的關(guān)注度有所提高，數據顯示，2017年7月18~25日（8天）經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月10~17日（8天）微增0.6%，日均新增出租房源量624套。而后八天廣州鏈家接待租客咨詢(xún)比前八天增加3.9%，單日約514個(gè)租客與經(jīng)紀人員溝通咨詢(xún)。此兩項數據充分說(shuō)明，廣大租客對該政策的關(guān)注度遠高于業(yè)主，故而在短短數天內（特別是周末）加大了向中介咨詢(xún)的頻率。而業(yè)主并沒(méi)有因為政策初稿出臺便積極將物業(yè)放租，市場(chǎng)反應估計要留待詳細的細則公布后才出現。
從門(mén)店的反饋情況看，目前暫時(shí)未有業(yè)主對自己出租的物業(yè)進(jìn)行提高租金的行為。而以教學(xué)資源最為豐富的越秀區為例，2017年上半年無(wú)電梯物業(yè)租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，接近一半租客選擇樓梯房。與此同時(shí)，2017年上半年越秀區無(wú)電梯物業(yè)的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%；帶電梯物業(yè)的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長(cháng)、建筑結構欠佳的前提下，即使未來(lái)出現較大利好，與優(yōu)質(zhì)名校學(xué)位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領(lǐng)先于帶電梯物業(yè)。
中介成為受惠者，業(yè)務(wù)或會(huì )增多
在增加租賃住房供應方面，主管部門(mén)提出了“允許將商業(yè)用房等按規定改造成租賃住房”。在這一點(diǎn)上，實(shí)際上除了要開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府部門(mén)緊密配合，提交各類(lèi)資料予以改變使用用途外，還需要不同的部門(mén)在市政配套上做好文章。眾所周知，現時(shí)一手的公寓盤(pán)多位于郊區或中心區外圍，這些樓盤(pán)周邊的交通、商業(yè)配套尚處于“待完善”狀態(tài)，即使發(fā)展商愿意把“商業(yè)”性質(zhì)改為“居住”性質(zhì)，仍舊難以吸引在市區上班的白領(lǐng)族前往承租。只有等周邊的地鐵或車(chē)站、商場(chǎng)都同步建立起來(lái)，且物業(yè)放租的租金水平對比市區同類(lèi)物業(yè)有優(yōu)勢，才能把原本在員村、東圃、赤崗、南洲、同和等市區中等租金水平板塊的租客吸引過(guò)去，預計這個(gè)過(guò)程也需要至少三四年。
房?jì)r(jià)或還能再堅挺多一會(huì )兒
很多市民非常關(guān)心的一個(gè)話(huà)題就是，如今政府部門(mén)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，能否讓本身處于高位的房?jì)r(jià)“見(jiàn)頂回落”？廣州鏈家研究院分析人士表示，這還是要看市場(chǎng)的供需轉變情況，2017年上半年廣州二手樓市的成交情況猶如坐“過(guò)山車(chē)”，根據“陽(yáng)光家緣”的統計數據，全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為73370套，比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的調控政策加碼后，市場(chǎng)活躍度快速下降，2017年第二季度全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為27659套，比第一季度的45711套減少39.5%。最近兩個(gè)月，經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量皆低于9000套，若加上買(mǎi)賣(mài)雙方自行網(wǎng)簽的量，應在1.05萬(wàn)套以?xún)?。周峰預期，這個(gè)月度網(wǎng)簽量水平，有機會(huì )貫穿整個(gè)第三季度，只有在小業(yè)主的讓步幅度能再進(jìn)一步加大時(shí)，才可以重新激發(fā)市場(chǎng)活躍度。到了2017年的10月，不排除廣州的二手房?jì)r(jià)真的開(kāi)始下跌了。當然，不要奢望跌幅會(huì )非常大，這也需要一個(gè)過(guò)程。
